Quel avenir pour le dispositif Pinel ? L’exemple du Val-de-Marne

Le dispositif Pinel destiné aux territoires où le marché immobilier est tendu et où il est nécessaire de soutenir la construction neuve est progressivement recentrée sur les quartiers prioritaires de la ville. Gros plan sur le département de Val-de-Marne où le nombre de commercialisations de logements neufs a doublé en 2021.

Le dispositif fiscal Pinel (CGI, art. 199 novovicies), mis en place en 2014, qui permet aux particuliers de réduire leur facture d’impôt sur le revenu en investissant dans la pierre, constitue une mesure de soutien clé pour le secteur du neuf. L’investisseur en Pinel bénéficie en effet d’une réduction d’impôt généreuse calculée sur le prix d’achat d’un logement neuf ou d’un logement réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf. Le dispositif a dynamisé le marché francilien dans ce secteur.

Un avantage fiscal

La réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition des logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs et construits dans des zones tendues. Elle est conditionnée à un engagement de durée locative pris par l’investisseur et à des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le calcul de cette réduction d’impôt s’opère dans la limite d’un double plafond. L’investissement est limité à 300 000 euros par an. Et le prix au m2 est limité à 5 500 euros, ce quelle que soit la zone où est situé le logement acheté. En outre, le dispositif de défiscalisation Pinel entre dans le plafond annuel global des niches fiscales de 10 000 euros. Le dispositif Pinel a été jugé si attractif par les investisseurs que, dans le neuf, une vente d’appartement sur deux s’effectue dans ce cadre. Dès 2015, on a constatée une hausse des ventes sur le marché du neuf qui s’est poursuivie en 2015 et les années suivantes. Ce dispositif a permis aux particuliers d’être davantage présents sur ce marché. Alors qu’ils représentaient 22 % des acteurs présents sur ce marché en 2014, année de mise en place du dispositif, ils étaient 42 % l’année suivante. À cet égard, le dispositif a été un succès.

Un dispositif prolongé

Le dispositif est apprécié positivement par le secteur de la construction. C’est d’ailleurs en partie à leur demande qu’il a été prolongé. Alors qu’il devait prendre fin le 31 décembre 2020, il a été prorogé jusqu’au 31 décembre 2024 dans le cadre de la loi de finances pour 2021. Ses avantages fiscaux seront cependant progressivement réduits en 2023 puis en 2024, à l’exception des biens situés dans les quartiers prioritaires de la ville ou satisfaisant des normes environnementales exemplaires. Cette réforme fait suite à un certain nombre de critiques. En 2019, un rapport de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), publié fin 2019, a mis en évidence le coût important du dispositif pour l’État : environ deux milliards d’euros. En septembre dernier, le rapport Girometti-Leclerc a souligné que ce dispositif peut générer « une tendance inflationniste sur le foncier » et « une dégradation de la qualité », avec notamment une réduction de la hauteur sous plafond et de la surface des pièces. En cause, l’effet de seuil de l’abattement fiscal et au fait que la grande majorité des logements libres soient vendus à des investisseurs non occupants pour qui il est plus intéressant d’acquérir de petites surfaces avec des rentabilités locatives plus élevées.

La petite couronne : un marché tendu

Les épisodes de confinement ont conduit les Parisiens à la recherche de m2 carrés supplémentaires et d’espaces verts à regarder attentivement le marché de la petite couronne. Le marché immobilier y est dynamique, « boosté » par la demande pour les appartements de quatre pièces et plus et surtout pour des maisons. En volume, c’est dans les Hauts-de-Seine (22 %) et le Val-de-Marne (18 %) que les ventes sont les plus nombreuses, devant la Seine-Saint-Denis (15 %) et le Val-d’Oise (13 %) selon la note de conjoncture publiée par l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) de Paris qui revient sur l’activité du premier semestre 2021. Au deuxième trimestre, les prix moyens dans la petite couronne, le marché le plus tendu, ont continué à augmenter : +5, 8 % sur un an, d’après la dernière étude des notaires du Grand Paris dans leur dernière étude sur l’immobilier francilien.

Zoom sur le Val-de-Marne

Dans la petite couronne, le Val-de-Marne (94) constitue une zone géographique très attractive, d’une part en raison de sa situation, aux portes de Paris, mais également en raison des évolutions du territoire. L’arrivée de nouveaux moyens de transports en commun avec le prolongement d’ici 2024 des lignes de métro 14 et 15 d’ici 2025, l’arrivée du tramway T9 ou le projet de téléphérique urbain du Cable A Téléval « booste » l’attractivité du département. L’effet Jeux olympiques joue aussi. En tête des villes les plus prisées : Saint-Maur-des-Fossés, Joinville-le-Pont, Vincennes, Fontenay-sous-Bois, Charenton-le-Pont, Saint-Mandé, Saint-Maurice ou encore Nogent-sur-Marne. Mais le Grand Paris pourrait modifier le marché. Les cinq communes recensant les plus grands nombres de constructions de logements neufs sont, par ordre décroissant : Villejuif, Saint-Maur-des-Fossés, Ivry-sur-Seine, Champigny-sur-Marne et Vitry-sur-Seine. Ces communes totalisent 48 % des programmes autorisés dans le département d’après la note de conjoncture relative à la construction de logements dans le Val-de-Marne et dans six communes de l’Essonne émise par la Direction régionale et interdépartementale de l’équipement et de l’aménagement d’Île-de-France de mars 2021. De nombreux programmes sont proposés dans le cadre du dispositif Pinel dans le département.

Une contraction de l’offre

La pandémie a frappé de plein fouet le marché du neuf. L’offre en logements neufs a baissé de 26 % entre mars 2020 et mars 2021, d’après les chiffres de la Fédération française du bâtiment. Seuls 3 100 logements ont été mis en vente par les promoteurs immobiliers d’Île-de-France au premier trimestre 2021, un chiffre en baisse de 14 % sur un an, un des niveaux les plus bas atteints depuis la crise de 2008. Les raisons en sont multiples : les périodes de confinement ont stoppé ou ralenti les chantiers, généré des retards de matériaux de construction, les élections municipales ont freiné la délivrance des permis de construire voire mis fin à certains projets. Entre mai 2020 et avril 2021, les délivrances de permis de construire ont accusé une baisse de -14 %, d’après les derniers chiffres du Laboratoire de l’Immobilier. Certes, au deuxième trimestre 2021, les indicateurs semblent au vert. D’après les chiffres de l’ADIL environ 7 225 ventes de logements neufs ont été enregistrées entre avril et juin 2021 : un chiffre en hausse de 15 % par rapport à l’an passé en Île-de-France. Le phénomène a profité à l’ensemble des départements franciliens à l’exception de Paris. Le nombre de commercialisations a doublé dans le Val-de-Marne.

Tension sur les prix du neuf

Les prix continuent de progresser. Sur un an, les prix du neuf ont augmenté partout en Île-de-France, sauf dans les Hauts-de-Seine (-0,5 %). Ils ont augmenté de +4,9 % dans le Val-de-Marne, avec un prix moyen de 6 197 euros par m2. En dehors de Paris, ce sont les Hauts-de-Seine et le Val-de-Marne qui affichent les prix les plus élevés du Grand Paris. Dans le département, les prix sont en hausse. D’après les chiffres de l’ADIL, au deuxième trimestre 2021, une maison dans le Val-de-Marne coûtait en moyenne 409 100 euros, soit une hausse annuelle entre 5 % et 6 %. Avec un prix d’achat moyen de 5 120 euros par m2, les appartements ont vu leur valeur augmenter de +4,4 % sur an. En Val-de-Marne, Ivry-sur-Seine, avec 5 517 euros par m2 affiche une progression de 5,5 % et à Villejuif les prix ont progressé de 5,5 % pour un prix moyen 6 195 euros par m2 de 3, 1 %. Le département bénéficie encore d’une marge de progression et il est en pleine mutation. À moins de 5 000 euros par m2, il existe encore des opportunités dans des communes comme Créteil, Choisy-le-Roy ou Champigny-sur-Marne.

En encourageant l’investissement locatif dans l’immobilier neuf le dispositif Pinel permet de soutenir l’effort de construction de biens immobiliers dans les métropoles. C’est un dispositif essentiel pour de nombreuses villes de France où il existe une tension entre une offre de logements faible et une demande forte. C’est pourquoi la ministre du Logement a précisé, cet automne, que pourront continuer de bénéficier du dispositif de réduction d’impôt à taux plein, les construction situées dans les quartiers prioritaires de la ville – créés dans le cadre de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine (L. n° 2014-173, 21 février 2014) – et répondant à des exigences environnementales renforcées, lesquelles n’ont pas encore été précisées et à des standards en matière de qualité d’usage, comme par exemple un nombre minimum de mètres carré par typologie de logement (T1, T2, T3…), l’existence d’un espace extérieur privatif, et une double exposition pour les T3, T4… En 2023 et 2024 seuls ces biens immobiliers bénéficieront d’un Pinel à taux plein, les autres bénéficiant d’un taux réduit. En Île-de France, 272 quartiers prioritaires de la ville ont été identifiés. Le critère retenu pour les identifier est celui de la concentration sur un territoire urbain d’une population à bas revenu. 24 quartiers prioritaires de la ville ont été identifiés dans le Val-de-Marne. Et un quart de la population du département y réside.