Immobilier : les nouveautés fiscales pour 2020

L’immobilier défiscalisé bénéficie d’un sursis, la loi de finances pour 2020 ayant prolongé de nombreux dispositifs. Tour d’horizon des évolutions fiscales relatives à l’investissement immobilier et au logement.

La loi de finances pour 2020 (L. n° 2019-1479 de finances pour 2020, 28 déc. 2019 : JO n° 0302, 29 déc. 2019) apporte son lot d’évolutions fiscales, notamment en matière immobilière. Au menu : de nombreuses prorogations de dispositifs défiscalisant qui arrivaient à échéance, la réforme du CITE et la poursuite de la suppression progressive de la taxe d’habitation.

Prorogation du dispositif « Cosse »

La déduction fiscale dite « Cosse » (CGI, art. 31, I-I°), qui devait arriver à échéance le 31 décembre 2019, a été prorogée de 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre 2022. Ce dispositif, qui remplace les dispositifs dits « Besson ancien » et « Borloo ancien » pour les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) a pour objectif d’inciter les propriétaires bailleurs de logements à les louer à des prix abordables. Il offre au propriétaire un abattement de 15 % à 85 % sur ses revenus fonciers, le taux de l’abattement étant en fonction de la zone géographique, du niveau de loyer mis en place et du mode de gestion du bien.

De plus, loi de finances pour 2020 conditionne le bénéfice de la déduction fiscale au respect d’un certain niveau de performance énergétique globale, dont les exigences seront prochainement fixées par arrêté.

Le dispositif « Denormandie » amélioré

La loi de finances améliore le récent dispositif fiscal « Denormandie », entré en vigueur le 1er janvier 2019 et destiné à inciter les investisseurs à acheter et à rénover des logements anciens situés dans un des territoires éligibles au dispositif (centres-villes, territoires dégradés, etc.) et à mettre ce logement vide ainsi rénové en location longue durée, pendant 6, 9 ou 12 ans (CGI, art. 199 novocicies).

L’incitation bénéficie aux investisseurs fiscalement domiciliés en France au moment de l’investissement, et qui font rénover leur bien, ainsi qu’à ceux qui font l’acquisition auprès d’un promoteur qui procède lui-même à la rénovation du bâtiment.

L’incitation prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu, calquée sur le dispositif « Pinel ». La réduction varie de 12 à 21 % en fonction de la durée de la mise en location du bien. Ainsi, si le bien est loué pendant 6 ans, la réduction s’élève à de 12 % du prix du bien. Si le bien est loué pendant 9 ans, elle s’élève à 18 % ; et enfin, si le bien est loué pour 12 ans, la réduction s’élève à 21 %. Le plafond des dépenses pris en charge est de 300 000 euros ou 5 500 par m2.

Enfin, parmi les autres conditions, le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 25 % du coût total de l’acquisition.

Le dispositif devait s’éteindre au 31 décembre 2021. Il est prolongé d’un an, jusqu’au 31 décembre 2022. Par ailleurs, le zonage est simplifié. Jusqu’à présent, le bien devait être situé dans le centre des communes de référence pour que le propriétaire ait droit à la réduction d’impôt. Désormais, tout le territoire de la commune référencée est éligible.

Enfin, la loi de finances a étendu la liste des travaux éligibles. Alors que les travaux de rénovation étaient seuls visés, la réduction d’impôt intègre désormais les travaux de modernisation, d’assainissement et d’aménagement de surfaces habitables, y compris les travaux permettant la création d’une surface nouvelle sont compris dans le plafond de 25%.

« Pinel » : secteur intermédiaire et région en Bretagne

Le dispositif « Pinel » qui offre une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs personnes physiques qui acquièrent ou font construire des logements neufs destinés à la location dans le secteur intermédiaire, a été modifié à la marge par la loi de finances pour 2020 (CGI, art. 199 novovicies). Tout d’abord, le dispositif est recentré sur l’habitat collectif pour les investissements réalisés à compter de 2021.

Ensuite, il fait l’objet d’une expérimentation sur tout le territoire de la région Bretagne. Par dérogation au zonage actuellement en vigueur, seront éligibles au dispositif Pinel les logements situés dans des communes ou parties de communes se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants. Un arrêté du préfet de région déterminera, après avis du comité régional de l’habitat et de l’hébergement et du président du conseil régional, les communes ou parties de communes éligibles.

Réduction « Malraux » dans l’ancien dégradé

La réduction « Malraux » dans l’ancien dégradé, qui devait prendre fin pour les dépenses supportées à compter de 2020 est reconduite pour 3 ans (CGI, 199 tervicies). Le dispositif va donc s’appliquer aux dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2022. Pour mémoire, le dispositif consiste en une réduction d’impôt sur le revenu ouvert aux particuliers qui investissent, directement ou par l’intermédiaire d’une SCPI, dans la restauration complète d’immeubles situés dans un site patrimonial remarquable ou dans certains quartiers dégradés. Les immeubles ainsi restaurés doivent être affectés à la location et à l’habitation. La réduction d’impôt s’élève entre 22 à 30 % des dépenses supportées.

Soutien fiscal à la rénovation énergétique

La loi de finances procède à une refonte des mécanismes de soutien fiscal à la rénovation énergétique. Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) qui arrive à échéance au 31 décembre 2019, est profondément modifié, en deux temps.

Tout d’abord, l’avantage fiscal attaché aux travaux de rénovation énergétique est recentré sur les logements des ménages modestes. Ceux-ci pourront procéder aux travaux de rénovation de leur logement sans avoir à en faire l’avance de trésorerie, grâce à la perception d’une prime versée, de manière contemporaine à la réalisation des travaux par l’Agence nationale de l’habitat (Anah). Dès 2020, les ménages dont les ressources respectent les plafonds relatifs aux aides de l’Anah en faveur de la rénovation énergétique et les ménages résidant outre-mer (dont un décret viendra préciser le plafond de revenus) pourront bénéficier de cette nouvelle forme d’aide au financement.

Quant aux ménages non éligibles à cette prime, une partie d’entre eux pourront bénéficier du CITE pendant une année, jusqu’au 31 décembre 2020. Cette prolongation exclut les ménages relevant des déciles de revenus 9 et 10, sauf pour les systèmes de charge pour véhicules électriques. Pour les autres, le mécanisme de prime distribuée par l’Anah entrera en vigueur à partir de 2021.

Loueurs en meublés non professionnels

Le dispositif « Censi-Bouvard » a été étendu aux acquisitions de logements situés dans des résidences-services bénéficiant de l’autorisation prévue par la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement (JO n° 0301, 29 déc. 2015). Pour mémoire, ce dispositif offre une réduction d’impôt sur le revenu au titre de l’acquisition de certains logements du type résidences-services pour personnes âgées ou handicapées agréées. L’évolution introduite par la loi de finances pour 2020 (concerne les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2019.

Loueurs en meublés professionnels

Le régime des loueurs en meublé a été modifié pour tenir compte de l’abrogation, par le Conseil constitutionnel de l’obligation d’être inscrit au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (Cons. const., 8 févr. 2018, n° 2017-689, QPC).

Pour mémoire, l’article 155, IV du CGI avait reconnu la qualité de loueur en meublé professionnel (LMP) au contribuable dont l’un des membres du foyer fiscal était inscrit au RCS et dont les recettes que tire son foyer fiscal de cette activité excèdent 23 000 € et les revenus professionnels du foyer fiscal. À l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), les sages avaient censuré la condition d’inscription au RCS en ce qu’elle méconnaissait le principe d’égalité devant les charges publiques. Seules les personnes physiques ayant la qualité de commerçant – qui est conférée aux personnes réalisant des actes de commerce – ne peuvent en effet être inscrites au RCS. Or l’activité de location meublée ne constitue pas un acte de commerce.

Taxe d’habitation : poursuite de la suppression

La loi de finances poursuit, sur 3 ans, la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale entamée par la loi de finances pour 2018 (CGI, art. 1407). La première phase avait prévu qu’en 2020, 80 % des foyers fiscaux bénéficient du dégrèvement de taxe d’habitation sous conditions de ressources. La loi de finances supprime progressivement, entre 2021 et 2023, pour l’ensemble des redevables. Ainsi, en 2021, le dégrèvement sera transformé en exonération à hauteur de 20 %, puis à 65 % en 2022. En 2023, la suppression sera définitive et générale.

Suppression de la taxe « Apparu »

La loi de finances pour 2020 procède de la suppression d’une série de taxes à faible rendement, parmi lesquelles la taxe annuelle sur les loyers élevés des logements de petite surface, instaurée par la loi de finances pour 2012 et dite « taxe Apparu » (CGI, art. 234 abrogé).

Cette taxe était perçue au titre des logements situés dans des zones « tendues », donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale de 9 mois et dont la surface habitable était inférieure ou égale à 14 m2, lorsque le montant du loyer mensuel, charges non comprises, des logements concernés excède un certain montant fixé par décret. Cette taxe est abrogée à compter du 1er janvier 2020.

Taxe foncière sur les logements anciens

La loi de finances pour 2020 modifie le régime de deux exonérations de la taxe foncière portant sur les logements anciens. En premier leur, l’exonération sur 15 ans en faveur des constructions de logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession est étendue aux logements anciens réhabilités et donnés en location-accession.

En second lieu, afin d’encourager la réalisation de dépenses d’équipement destinées à économiser de l’énergie par une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (CGI, art. 1383 0-B), les collectivités locales peuvent décider de l’exonération de 50 ou 100 % de la taxe foncière, et ce, pendant 5 ans, des logements économes en énergie. Peuvent y prétendre les logements achevés avant le 1er janvier 1989, qui ont bénéficié de dépenses d’équipement qui entrent dans le champ du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). D’autres conditions prévoient un seuil de dépenses. Désormais, le seuil d’exonération devient modulable, entre 50 et 100 %. La loi a prévu une entrée progressive dérogatoire de ces mesures puisque les délibérations prises avant le 1er octobre 2020 ne pourront entrer en vigueur qu’à partir des impositions établies en 2022.

PTZ et « éco-PTZ »

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet de financer des travaux de rénovation énergétique des logements, pour un montant maximal compris entre 7 000 et 30 000 euros selon les travaux financés. Ce prêt peut être accordé sous conditions à un propriétaire bailleur ou occupant et à un syndicat de copropriétaires jusqu’au 31 décembre 2021.

La loi de finances pour 2020 prévoit une dérogation à la règle de justification des travaux dans le délai de 3 ans, dans plusieurs hypothèses comme le décès de l’emprunteur, un accident de santé, ou encore en cas de survenance d’une catastrophe naturelle, et ce, à compter des demandes de dérogations déposées à partir du 1er juillet 2019.

Par ailleurs, la loi lance une expérimentation pour les logements situés en Ile-de-France et dans les Hauts-de-France, jusqu’au 31 décembre 2021. Le crédit d’impôt, jusqu’à présent réservé aux établissements de crédit et sociétés de financement, est étendu aux sociétés de tiers financement dont l’actionnariat est majoritairement formé par des collectivités territoriales.

Par ailleurs, le régime du prêt à taux zéro (PTZ), qui permet de financer une partie de l’achat ou de la construction de la résidence principale est finalement maintenu pour les logements neufs en zones B2 et C. Leur recentrage sur les seuls logements neufs des zones A ou B1 avait été décidé par la loi de finances pour 2018.