Congrès des notaires (II) : des mesures pour rééquilibrer les droits du propriétaire et ses concurrents

Réuni pour son 112e Congrès à Nantes du 6 au 8 juin dernier, le notariat a travaillé sur la propriété immobilière. La deuxième commission a cherché à limiter les contraintes subies par le propriétaire du fait des différents droits concurrents. Pour un changement d’affectation simplifié, un certificat unique de décence du logement, les notaires se sont aussi prononcés en faveur d’un droit de récupérer son bien mieux assuré par une mise en cohérence des textes existants.

Le 112e Congrès des notaires qui s’est tenu à Nantes début juin a consacré ses travaux à la propriété immobilière. Quatre commissions autour de l’immobilier et une vingtaine de propositions pour améliorer son droit. Animée par Marie-Hélène Pero-Augereau-Hue, présidente, notaire à Chevreuse (78), et Olivier Boudeville, rapporteur, notaire à Rouen (76), la deuxième commission a travaillé au rééquilibre des droits du propriétaire face au droit de l’occupant. Son constat : conçu comme absolu, le droit de propriété n’en sert pas moins de variable d’ajustement aux pouvoirs publics pris en tenailles entre une crise de logement non résolue et des finances sinistrées. Le droit de propriété serait-il affecté à une utilité publique ? Les quatre propositions, toutes adoptées, lui redonnent un peu de consistance.

Un certificat unique de décence du logement

Sa première proposition consiste à remplacer les diagnostics auquel est soumis le propriétaire bailleur pour garantir un logement décent par un certificat unique. Les diagnostics existant pour le bail sont imprécis et approximatifs. « Or, ce type de certificat existe déjà en germe en matière fiscale, dans le cadre des investissements Pinel. Le BOFiP oblige le propriétaire à faire un état descriptif, les critères du logement décent et la nature des travaux à réaliser », explique Me Marie-Hélène Pero-Augereau-Hue. Il pourrait donc être opérant dans le cadre d’un contrat de location, en imposant les mêmes contraintes, relatives aux assurances et à l’entreprise qui réalise les travaux.

La commission propose que ce certificat soit intégré au carnet numérique du logement prévu à l’article L. 111-10-5 du Code de la construction et de l’habitation. Aussi, la loi de 1989 pourrait être complétée afin que le propriétaire puisse en cours de bail s’assurer, au moyen d’un état des lieux, du respect par son locataire de ses obligations locatives. L’indécence du logement pourrait relever tout autant des actions du propriétaire que des agissements des occupants du logement. Aujourd’hui, le propriétaire peut déjà demander à tout moment la résiliation du bail, mais il doit apporter la preuve de l’état d’indécence du locataire. La réforme proposée faciliterait cette contrainte.

Un changement d’affectation unifié

Dans un souci de simplification, la deuxième proposition vise à unifier le contrôle de la police de l’usage et de la police de la destination. En effet, pour le notariat, la différence entre la police de la destination et celle de l’usage ne justifie plus l’existence de deux procédures de contrôle distinctes, bien que les spécificités liées à la protection du logement doivent être sauvegardées. Les procédures actuelles conduisent à limiter le propriétaire dans son droit d’utilisation de son bien, d’en déterminer l’usage. Ainsi, un propriétaire d’un appartement en zone tendue loue son bien comme logement après l’avoir loué comme bureau. S’il souhaite à nouveau le louer comme bureau, il devra obtenir une autorisation administrative, elle-même subordonnée à une compensation. À défaut, le bail conclu avec le professionnel pourrait être annulé et le propriétaire s’exposer à des sanctions civiles et pénales, sans compter qu’il s’expose à une injonction sous astreinte de retour à l’habitation des locaux.

Or le Code de la construction et de l’habitation prévoit déjà une intégration partielle des deux procédures au stade de la demande. Ainsi, une seule autorisation pourrait être prévue, soumise au régime applicable aux autorisations d’urbanisme. Par ailleurs, ne seraient « pas considérés comme un changement de destination : 1) l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale dans une partie d’un local d’habitation constituant la résidence principale de l’utilisateur ; 2) la location de courte durée inférieure à quatre mois par an d’un bien à usage d’habitation constituant la résidence principale du bailleur ».

Récupérer son bien : mise en cohérence des textes

La troisième proposition vise à rééquilibrer le droit au maintien dans les lieux du locataire avec le droit du propriétaire de disposer de son bien. Partant du constat actuel que les textes sur la prorogation des baux et les droits de préemption du locataire restreignent la liberté du propriétaire de disposer de son bien, les notaires en appellent au législateur pour une mise en cohérence des textes. Selon la présidente, « ces textes s’appliquent indifféremment selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale, un professionnel ou non. Tous les bailleurs sont concernés par la prorogation du bail, y compris un jeune couple qui, face à un marché tendu, n’accède à la propriété qu’à travers un logement occupé avec l’espoir de le récupérer pour l’habiter. Pourtant, l’application des textes peut conduire à ce qu’ils ne puissent pas habiter leur bien avant douze ans… ». La loi, pensée pour faire face à des débordements localisés, n’est pas adaptée à toutes les situations auxquelles elle s’applique pourtant.

Le notariat reproche au législateur d’avoir multiplié les lois, qui s’interfèrent avec les accords collectifs, au lieu d’avoir amélioré l’existant. Loi de 1975, loi de 1989, loi Aurillac de 2006, loi Alur de 2014, accords collectifs, etc., il faut mettre fin à la boulimie du législateur.

Au nom de la sécurité de l’investissement qui implique une stabilité de la règle de droit, et parce que la loi ne peut réglementer pour tous les bailleurs et sur tout le territoire la pratique localisée de la vente à la découpe, la proposition consiste ainsi à supprimer :

— l’article 11-2 relatif à la prorogation du bail en cas de mise en copropriété et inséré dans la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989 ;

— l’alinéa 2 de l’article 15, paragraphe I de la loi n° 89-462 en date du 6 juillet 1989, relatif à la prorogation du bail en cas d’acquisition d’un bien occupé ;

— ainsi que les alinéas 6 et 7 de l’article 10-I de la loi n° 75-1351 en date du 31 décembre 1975 relatifs au droit de priorité des collectivités en cas de renonciation du locataire à l’exercice de son droit de préemption.

Sortir le terrain attenant à l’habitation du droit de préemption de la Safer

Enfin, la quatrième proposition vise à établir qu’un terrain attenant à une maison est dépourvu de vocation agricole. Selon la commission, « un terrain directement attenant à un bâtiment d’habitation constitue un terrain bâti ; le bâtiment et le terrain formant un ensemble indivisible ». L’enjeu : le sortir du champ du droit de préemption de la Safer.

Le notariat fait valoir que sont actuellement exclues du droit de préemption des Safer les acquisitions de terrains destinés à la construction d’une superficie inférieure à 2 500 m2 par maison, et qu’il n’y a pas lieu de distinguer un terrain à bâtir d’un terrain bâti au regard des objectifs assignés par la loi aux Safer. Souhaitant que l’exclusion soit inscrite dans la loi et pas seulement dans les décrets attributifs régionaux, les notaires proposent que soit inséré à la suite sous l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime, un alinéa ainsi rédigé : « En revanche, ne constituent pas des terrains nus à vocation agricole les terrains constituant la dépendance immédiate d’un bâtiment à usage d’habitation à condition que leur superficie soit inférieure à 2 500 m2 et que le bâtiment d’habitation dont ils dépendent ne soit pas soumis au droit de préemption en vertu du deuxième alinéa du présent article ».