Construction sur le terrain d’autrui : l’action en remboursement n’est pas subordonnée à l’éviction du tiers constructeur

A – Ratione materae

Exclusion des améliorations et réparations sur des ouvrages préexistants : régime des impenses. La lecture de l’article 555 du Code civil nous apprend que seuls les ouvrages devenus immeubles par nature et qui sont nouveaux bénéficient du régime de l’accession, si bien que les simples améliorations, extensions et surélévations relèvent de la théorie des impenses9. D’origine doctrinale, la théorie des impenses est une source indirecte du droit qui est élaborée selon la nature des dépenses engagées10. Il existe une typologie des impenses. Tout d’abord, les impenses nécessaires qui ont permis d’assurer des actes conservatoires de l’immeuble. L’auteur de la dépense nécessaire ne sera jamais intégralement remboursé11. Ensuite, les impenses utiles ne sont pas nécessaires à la conservation du bien mais elles l’améliorent. L’évaluation des impenses utiles se rapproche de l’alinéa 1er de l’article 1469 du Code civil sur le calcul des récompenses, c’est-à-dire que le propriétaire est tenu de verser au demandeur la plus faible des deux sommes que représente soit la dépense faite, soit le profit subsistant12. Enfin, les impenses somptuaires ou voluptuaires correspondent selon la doctrine à des dépenses qui n’ont d’autre objet que de satisfaire les goûts personnels de leur auteur, sans procurer aucune plus-value réelle à l’immeuble13.

Constructions nouvelles : application de l’article 555 du Code civil. Force est de constater que l’interprétation jurisprudentielle de l’article 555 du Code civil est restrictive dans la mesure où ce dispositif ne s’applique qu’aux constructions nouvelles. L’appréciation d’une construction nouvelle est une question de fait appréciée souverainement par les juges du fond. Ainsi les simples travaux de réparation ou d’amélioration ne constituent pas des constructions nouvelles au sens de l’article 555 du Code civil14. La jurisprudence a pu hésiter sur le point de savoir si la réhabilitation d’un bâtiment existant relevait de l’article 555 du Code civil. Pour autant, aux termes d’un arrêt remarqué, elle a censuré les juges du fond en énonçant : « Ces dispositions ne concernent que des constructions nouvelles pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol. Pour les dire applicables, l’arrêt retient que, compte tenu de l’importance de la rénovation effectuée, les travaux de M. et Mme G. doivent être regardés comme l’édification d’une construction neuve. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. et Mme G. avaient pris possession d’un bâtiment en ruine dont la toiture et le plancher du premier étage étaient effondrés, ce dont il résultait que les murs subsistaient, de sorte que les travaux avaient été exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’étaient identifiés, la cour d’appel a, par fausse application, violé le texte susvisé. Par ces motifs, la Cour : Casse et Annule »15.

Espèce. Dans notre affaire, des époux mariés sous le régime légal de la communauté légale réduite aux acquêts ont édifié durant leur communauté une maison d’habitation constituant leur domicile familial, sur une parcelle appartenant au père de l’époux. En vertu des articles combinés du droit des régimes matrimoniaux (l’accessoire : article 1406, alinéa 1er, du Code civil) et du droit des biens (article 555 du Code civil : l’accession), la maison d’habitation reste un bien propre au beau père.

B – Ratione personae

Le tiers constructeur et le propriétaire du sol (ou maître du sol) : application de l’article 555 du Code civil. On a coutume de dire que « l’article 555 du Code civil constitue le droit commun des rapports entre le propriétaire du sol et le tiers constructeur, notamment lorsqu’il n’existe aucune dérogation ou convention qui y fait obstacle »16. Le propriétaire du sol est donc logiquement a domino17 car à l’inverse il ne pourrait invoquer les dispositions de l’article 555 du Code civil. Concernant le tiers constructeur, c’est celui qui n’a aucun droit sur le sol et qui a réalisé les constructions ou les plantations 18. Dans le même ordre d’idées, l’article 555 du Code civil s’applique entre concubins, comme l’illustre un arrêt rendu par la Cour de cassation en énonçant : « Mais attendu qu’ayant retenu exactement qu’en l’absence de convention particulière réglant le sort de la construction, les dispositions de l’article 555 du Code civil ont vocation à régir les rapports entre les concubins, que l’existence d’une telle convention ne peut se déduire de leur seule situation de concubinage et que l’indemnisation de celui qui a concouru à la construction d’ouvrage sur le terrain d’autrui, telle que visée par ce texte, n’est pas subordonnée au caractère exclusif de sa participation, la cour d’appel, qui a estimé souverainement que M. Y démontrait avoir participé, sans intention libérale, au coût de la construction, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision »19. De même, l’article 555 du Code civil peut s’appliquer dans les rapports entre le propriétaire et son locataire.

Inapplication de l’article 555 du Code civil. On s’accorde pour reconnaître que l’usufruitier n’est pas un tiers constructeur20 si bien que l’article 555 du Code civil demeure inapplicable. Dans la même veine, la qualification de tiers constructeur est également exclue dans les rapports entre les copropriétaires et entre les indivisaires21.

Le cas des couples mariés. On rencontre, en droit des régimes matrimoniaux, les régimes communautaires et les régimes séparatistes. L’articulation entre l’article 555 du Code civil et le droit des régimes matrimoniaux a été fort bien résumé par un auteur qui écrit : « Il n’en reste pas moins que l’article 1406 du Code civil, qui permet de considérer propres les droits incorporés à un immeuble propre, n’est qu’une application de la règle de l’accession. Seule la présence d’une convention entre les époux séparés de biens sera de nature à exclure l’application des dispositions de l’article 555 du Code civil »22.

Espèce. Le maître du sol est le beau-père et le tiers constructeur est Mme X qui a assigné M. O. N. en paiement d’une certaine somme correspondant, selon elle, à sa quote-part sur la valeur de la maison construite sur la parcelle appartenant au maître du sol.

La notion de bonne foi du tiers constructeur sur le terrain d’autrui23. La bonne foi subjective du tiers constructeur signifie que ce dernier a cru bâtir sur un terrain qui lui appartenait24. Pour Frédéric Zenati, « la bonne foi prévue à l’article 555 du Code civil n’est pas une simple absence de malice mais une notion technique désignant l’état d’esprit d’une personne se croyant propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices »25.

La notion de tiers constructeur évincé. Aux termes d’un arrêt de la troisième chambre civile, la Cour de cassation a censuré les juges du fond aux visas des articles 551 et 555 du Code civil en retenant que : « Attendu que pour accueillir ces demandes et ordonner la compensation, le jugement retient que les arbres plantés par les auteurs du groupement forestier au cours des années 1968-1969 ont été incorporés dès leur plantation à la parcelle acquise le 25 septembre 1976 par les consorts X… et qu’ultérieurement, la propriété forestière avoisinante a été cédée le 28 décembre 2006 au groupement forestier et ce, avec tous les droits et actions qui y sont attachés, et notamment la qualité de « tiers » prévue à l’article 555 du Code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que le droit à indemnisation du tiers évincé n’est pas attaché à la propriété d’un fonds mais à la personne qui a accompli l’acte de planter, le tribunal a violé les textes susvisés ; Par ces motifs : Casse et Annule »26.

En d’autres termes, le demandeur à l’indemnisation, en qualité de tiers évincé, ne peut être le propriétaire du fonds mais seulement celui ayant réalisé la construction.

Espèce : Ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus. M. O. N. fait grief à l’arrêt de dire qu’il était redevable envers Mme X d’une créance correspondant à sa quote-part, soit la moitié, du remboursement du coût des matériaux et du prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, alors « que l’action en paiement ouverte au tiers qui a édifié une construction sur le terrain d’autrui suppose que ce tiers ait été évincé par le propriétaire du terrain ». Les juges du fond n’ont pas été convaincus par cet argument, d’autant plus que l’article 555 du Code civil n’évoque pas cette condition, si bien que l’interprète n’a pas à y introduire des conditions qui n’ont pas été prévues par le législateur.