Construction sur le terrain d’autrui : l’action en remboursement n’est pas subordonnée à l’éviction du tiers constructeur
L’action en remboursement de celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du Code civil, n’est pas subordonnée à son éviction.
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Superficies solo cedit1. Au cas d’espèce2, L. N. et Mme X, alors mariés sous le régime de la communauté légale, ont édifié, au cours de l’année 2005, une maison d’habitation constituant leur domicile familial, sur une parcelle appartenant à M. O. N., père de M. L. N. Après le divorce des époux prononcé en 2014 et une mise en demeure demeurée infructueuse, Mme X a assigné M. O. N. en paiement d’une certaine somme correspondant, selon elle, à sa quote-part sur la valeur de la maison construite sur la parcelle appartenant à ce dernier. M. L. N. est intervenu volontairement à l’instance. M. O. N. fait grief à l’arrêt de dire qu’il était redevable envers Mme X d’une créance correspondant à sa quote-part, soit la moitié, du remboursement du coût des matériaux et du prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, alors « que l’action en paiement ouverte au tiers qui a édifié une construction sur le terrain d’autrui suppose que ce tiers ait été évincé par le propriétaire du terrain ; qu’en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l’article 555 du Code civil ». La Cour de cassation rejette le pourvoi en énonçant que l’action en remboursement de celui qui a construit sur le terrain d’autrui avec des matériaux lui appartenant, contre le propriétaire du fonds, prévue au troisième alinéa de l’article 555 du Code civil, n’est pas subordonnée à son éviction. On enseigne traditionnellement que « celui qui construit (ou plante) sur le sol d’autrui valorise le fonds ainsi augmenté. Mais il est tout autant évident que, le plus souvent, enlever les arbres ou les matériaux incorporés à un immeuble conduira à leur destruction ou à leur dégradation. Aussi l’équité ne justifie-t-elle pas nécessairement le retrait des matériaux et plantations et la loi accorde-t-elle au propriétaire du principal une option entre la conservation et l’enlèvement »3. En effet, l’article 555 du Code civil énonce trois grands principes que la jurisprudence a interprétés de la manière suivante. Tout d’abord, tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire ; lorsque des constructions ont été faites par un tiers avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire a le droit d’en conserver la propriété, sauf à indemniser le tiers évincé4 ; sauf convention contraire, l’accession opère de plein droit et l’acquisition de la propriété des constructions n’est pas subordonnée à l’action du propriétaire du sol ou à celle du créancier poursuivant5. Ensuite, la qualité de tiers constructeurs de mauvaise foi dès lors qu’ils construisaient sciemment sur un terrain ne leur appartenant pas implique la suppression de leur ouvrage et la remise en état du terrain6. Enfin, seul le propriétaire du fonds au moment où se réalise l’accession est tenu de l’obligation de rembourser les sommes prévues par l’article 555 du Code civil, peu important que la convention qui a différé l’accession lui soit ou non opposable7. Une fois les présomptions simples de propriété et de pouvoir écartées, l’article 555 du Code civil est applicable dès lors que les conditions relatives aux biens et aux personnes sont remplies (I) ; ainsi le propriétaire du sol sera tenu d’indemniser le tiers constructeur de bonne foi, soit en lui remboursant la valeur des matériaux et du prix de la main-d’œuvre ou, à défaut, en lui remboursant une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur8 (II).
I – Champ d’application de l’article 555 du Code civil
Énumération. L’ensemble des dispositions de l’article 555 du Code civil ne s’appliquent bien évidemment qu’à condition que les opérations entrent dans son champ d’application matériel (A) et personnel (B).
A – Ratione materae
Exclusion des améliorations et réparations sur des ouvrages préexistants : régime des impenses. La lecture de l’article 555 du Code civil nous apprend que seuls les ouvrages devenus immeubles par nature et qui sont nouveaux bénéficient du régime de l’accession, si bien que les simples améliorations, extensions et surélévations relèvent de la théorie des impenses9. D’origine doctrinale, la théorie des impenses est une source indirecte du droit qui est élaborée selon la nature des dépenses engagées10. Il existe une typologie des impenses. Tout d’abord, les impenses nécessaires qui ont permis d’assurer des actes conservatoires de l’immeuble. L’auteur de la dépense nécessaire ne sera jamais intégralement remboursé11. Ensuite, les impenses utiles ne sont pas nécessaires à la conservation du bien mais elles l’améliorent. L’évaluation des impenses utiles se rapproche de l’alinéa 1er de l’article 1469 du Code civil sur le calcul des récompenses, c’est-à-dire que le propriétaire est tenu de verser au demandeur la plus faible des deux sommes que représente soit la dépense faite, soit le profit subsistant12. Enfin, les impenses somptuaires ou voluptuaires correspondent selon la doctrine à des dépenses qui n’ont d’autre objet que de satisfaire les goûts personnels de leur auteur, sans procurer aucune plus-value réelle à l’immeuble13.
Constructions nouvelles : application de l’article 555 du Code civil. Force est de constater que l’interprétation jurisprudentielle de l’article 555 du Code civil est restrictive dans la mesure où ce dispositif ne s’applique qu’aux constructions nouvelles. L’appréciation d’une construction nouvelle est une question de fait appréciée souverainement par les juges du fond. Ainsi les simples travaux de réparation ou d’amélioration ne constituent pas des constructions nouvelles au sens de l’article 555 du Code civil14. La jurisprudence a pu hésiter sur le point de savoir si la réhabilitation d’un bâtiment existant relevait de l’article 555 du Code civil. Pour autant, aux termes d’un arrêt remarqué, elle a censuré les juges du fond en énonçant : « Ces dispositions ne concernent que des constructions nouvelles pouvant être l’objet d’une accession au profit du propriétaire du sol. Pour les dire applicables, l’arrêt retient que, compte tenu de l’importance de la rénovation effectuée, les travaux de M. et Mme G. doivent être regardés comme l’édification d’une construction neuve. En statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que M. et Mme G. avaient pris possession d’un bâtiment en ruine dont la toiture et le plancher du premier étage étaient effondrés, ce dont il résultait que les murs subsistaient, de sorte que les travaux avaient été exécutés sur une construction préexistante avec laquelle ils s’étaient identifiés, la cour d’appel a, par fausse application, violé le texte susvisé. Par ces motifs, la Cour : Casse et Annule »15.
Espèce. Dans notre affaire, des époux mariés sous le régime légal de la communauté légale réduite aux acquêts ont édifié durant leur communauté une maison d’habitation constituant leur domicile familial, sur une parcelle appartenant au père de l’époux. En vertu des articles combinés du droit des régimes matrimoniaux (l’accessoire : article 1406, alinéa 1er, du Code civil) et du droit des biens (article 555 du Code civil : l’accession), la maison d’habitation reste un bien propre au beau père.
B – Ratione personae
Le tiers constructeur et le propriétaire du sol (ou maître du sol) : application de l’article 555 du Code civil. On a coutume de dire que « l’article 555 du Code civil constitue le droit commun des rapports entre le propriétaire du sol et le tiers constructeur, notamment lorsqu’il n’existe aucune dérogation ou convention qui y fait obstacle »16. Le propriétaire du sol est donc logiquement a domino17 car à l’inverse il ne pourrait invoquer les dispositions de l’article 555 du Code civil. Concernant le tiers constructeur, c’est celui qui n’a aucun droit sur le sol et qui a réalisé les constructions ou les plantations 18. Dans le même ordre d’idées, l’article 555 du Code civil s’applique entre concubins, comme l’illustre un arrêt rendu par la Cour de cassation en énonçant : « Mais attendu qu’ayant retenu exactement qu’en l’absence de convention particulière réglant le sort de la construction, les dispositions de l’article 555 du Code civil ont vocation à régir les rapports entre les concubins, que l’existence d’une telle convention ne peut se déduire de leur seule situation de concubinage et que l’indemnisation de celui qui a concouru à la construction d’ouvrage sur le terrain d’autrui, telle que visée par ce texte, n’est pas subordonnée au caractère exclusif de sa participation, la cour d’appel, qui a estimé souverainement que M. Y démontrait avoir participé, sans intention libérale, au coût de la construction, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision »19. De même, l’article 555 du Code civil peut s’appliquer dans les rapports entre le propriétaire et son locataire.
Inapplication de l’article 555 du Code civil. On s’accorde pour reconnaître que l’usufruitier n’est pas un tiers constructeur20 si bien que l’article 555 du Code civil demeure inapplicable. Dans la même veine, la qualification de tiers constructeur est également exclue dans les rapports entre les copropriétaires et entre les indivisaires21.
Le cas des couples mariés. On rencontre, en droit des régimes matrimoniaux, les régimes communautaires et les régimes séparatistes. L’articulation entre l’article 555 du Code civil et le droit des régimes matrimoniaux a été fort bien résumé par un auteur qui écrit : « Il n’en reste pas moins que l’article 1406 du Code civil, qui permet de considérer propres les droits incorporés à un immeuble propre, n’est qu’une application de la règle de l’accession. Seule la présence d’une convention entre les époux séparés de biens sera de nature à exclure l’application des dispositions de l’article 555 du Code civil »22.
Espèce. Le maître du sol est le beau-père et le tiers constructeur est Mme X qui a assigné M. O. N. en paiement d’une certaine somme correspondant, selon elle, à sa quote-part sur la valeur de la maison construite sur la parcelle appartenant au maître du sol.
La notion de bonne foi du tiers constructeur sur le terrain d’autrui23. La bonne foi subjective du tiers constructeur signifie que ce dernier a cru bâtir sur un terrain qui lui appartenait24. Pour Frédéric Zenati, « la bonne foi prévue à l’article 555 du Code civil n’est pas une simple absence de malice mais une notion technique désignant l’état d’esprit d’une personne se croyant propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices »25.
La notion de tiers constructeur évincé. Aux termes d’un arrêt de la troisième chambre civile, la Cour de cassation a censuré les juges du fond aux visas des articles 551 et 555 du Code civil en retenant que : « Attendu que pour accueillir ces demandes et ordonner la compensation, le jugement retient que les arbres plantés par les auteurs du groupement forestier au cours des années 1968-1969 ont été incorporés dès leur plantation à la parcelle acquise le 25 septembre 1976 par les consorts X… et qu’ultérieurement, la propriété forestière avoisinante a été cédée le 28 décembre 2006 au groupement forestier et ce, avec tous les droits et actions qui y sont attachés, et notamment la qualité de « tiers » prévue à l’article 555 du Code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que le droit à indemnisation du tiers évincé n’est pas attaché à la propriété d’un fonds mais à la personne qui a accompli l’acte de planter, le tribunal a violé les textes susvisés ; Par ces motifs : Casse et Annule »26.
En d’autres termes, le demandeur à l’indemnisation, en qualité de tiers évincé, ne peut être le propriétaire du fonds mais seulement celui ayant réalisé la construction.
Espèce : Ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus. M. O. N. fait grief à l’arrêt de dire qu’il était redevable envers Mme X d’une créance correspondant à sa quote-part, soit la moitié, du remboursement du coût des matériaux et du prix de la main-d’œuvre estimés à la date du remboursement, alors « que l’action en paiement ouverte au tiers qui a édifié une construction sur le terrain d’autrui suppose que ce tiers ait été évincé par le propriétaire du terrain ». Les juges du fond n’ont pas été convaincus par cet argument, d’autant plus que l’article 555 du Code civil n’évoque pas cette condition, si bien que l’interprète n’a pas à y introduire des conditions qui n’ont pas été prévues par le législateur.
II – L’action en remboursement du tiers évincé au regard de l’article 555 du Code civil
Évaluation de l’indemnité. Force est de constater que les juges allouent bien souvent une indemnité principalement en application de l’article 555 du Code civil (A) et subsidiairement sur le fondement de l’enrichissement injustifié (B).
A – Détermination de l’indemnisation du tiers évincé fondée sur l’article 555 du Code civil
Le bénéficiaire du droit à indemnisation : Une jurisprudence constante estime que le droit à indemnisation du tiers évincé n’est pas attaché à la propriété d’un fonds mais à la personne qui a accompli l’acte de planter ou de construire27. En partant de la locution latine « Accessorium sequitur principale », on peut considérer que l’accessoire est représenté par le tiers constructeur et le principal par le maître du fond.
Le défendeur à l’action en indemnisation. Le débiteur de l’indemnité (défendeur à l’action en indemnisation) est le propriétaire du sol bénéficiaire de l’accession. L’évaluation de l’indemnité est une question de fait laissée à l’appréciation souveraine de juges du fond.
Le bénéficiaire de l’accession. Les auteurs enseignent généralement que le bénéficiaire de l’accession est le propriétaire du sol. Pour autant, tous les auteurs ne s’accordent pas sur le fondement de l’accession. William Dross estime pour sa part que le rapport entre l’accessoire et le principal est « impropre à provoquer un déplacement de propriété : il n’est qu’une condition nécessaire, mais non suffisante, du déclenchement de l’accession »28.
Espèce. En l’espèce, selon le demandeur au pourvoi, « l’action en paiement ouverte au tiers qui a édifié une construction sur le terrain d’autrui suppose que ce tiers ait été évincé par le propriétaire du terrain ». Cette argumentation est écartée par les juges du fond et rejetée par la Cour de cassation. En effet, l’application de l’article 555 du Code civil se réalise en deux temps : tout d’abord lorsque les deux présomptions simples se trouvent écartées ; la présomption simple de propriété des matériaux de construction (article 553 du Code civil) et la présomption simple de propriété de constructions (article 553 du Code civil), c’est- à dire qu’il faut que le tiers constructeur démontre que c’est ce dernier et non le propriétaire du sol qui a construit avec ses matériaux. Ensuite, l’article 555 du Code civil se trouve applicable, si du moins les autres conditions requises à cet effet sont réunies29 : c’est-à-dire qu’il doit s’agir de constructions nouvelles réalisées par un tiers constructeur.
Jurisprudence des juges du fond. Dans la même veine, il a été jugé par une cour d’appel que le propriétaire sur le fonds duquel une construction a été édifiée par un tiers constructeur de mauvaise foi au sens de l’article 555 du Code civil dispose d’une option discrétionnaire. Il peut imposer à ce tiers la démolition ou conserver la construction devenue sa propriété par accession. Dans ce dernier cas, il doit rembourser au tiers une somme telle que calculée conformément à l’alinéa 3 de ce texte. Il suit de ce qui précède que le seul fait pour le tiers constructeur de mauvaise foi de construire sur le fonds du véritable propriétaire ne lui ouvre pas d’emblée un droit à indemnisation puisque ledit propriétaire peut toujours lui imposer de supprimer la construction. C’est donc la volonté du propriétaire de l’évincer et de conserver la construction qui place le tiers constructeur en situation de connaître les faits lui permettant d’exercer son action en indemnisation. W. ne démontre pas avoir manifesté son choix d’évincer Mme K. et de conserver la construction à une date antérieure de plus de cinq ans à l’assignation de cette dernière en date du 26 mars 202130.
B – L’action subsidiaire fondée sur l’enrichissement injustifié 1303 Code civil
L’insuccès de l’action initiale fondée sur l’article 555 du Code civil pourrait justifier subsidiairement la demande fondée sur l’enrichissement injustifié. On sait que la différence entre l’action fondée sur l’article 555 du Code civil et l’enrichissement injustifié réside dans le fait que « le calcul du prix de revient est effectué au jour du remboursement pour l’action fondée sur l’article 555 du Code civil alors qu’il est opéré le jour où la dépense a été faite dans le cadre de l’enrichissement sans cause31 ».
Exclusion de l’article 555 du Code civil aux époux séparés de biens. On enseigne régulièrement que « s’il ne peut être question, sous les régimes de séparation de biens ou de communauté, d’appliquer les articles 555 ou 1437 du Code civil pour indemniser l’époux ayant déployé son industrie personnelle sur des propres du conjoint, il est possible néanmoins de faire jouer le mécanisme de l’enrichissement sans cause32 ».
Conclusion. Cet arrêt rapporté est une nouvelle illustration de l’interférence du droit des biens avec le droit des régimes matrimoniaux voire du droit des obligations. Force est de constater que la construction sur le terrain d’autrui influence le droit de superficie car comme le remarque les auteurs : « Elles [les constructions édifiées par le superficiaire] ne sont point démolies comme l’invite à le faire l’article 555, alinéa 2, du Code civil, mais préservées et transférées au profit du tréfoncier qui retrouve la propriété de son immeuble “en entier”, superficie et tréfonds ne formant plus qu’un seul bien, propriété d’une seule personne. Ce transfert s’effectuera selon les modalités de la convention, soit gratuitement, soit sur la base énoncée à l’article 555, alinéa 3, du Code civil »33.
Notes de bas de pages
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1.
« Ce qui est au-dessus du sol le cède au sol », in H. Roland, Lexique juridique des expressions latines, 8e éd., 2021, LexisNexis, p. 366.
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2.
C. Simoni, « Construction sur le terrain d’autrui : l’action en remboursement du tiers contre le propriétaire du fonds n’est pas subordonnée à son éviction », Lamyline, 27 sept. 2023. D. Sizaire, « Les dispositions de l’article 555 du Code civil ne s’appliquent pas à la réhabilitation d’un bâtiment existant », Constr.-Urb. 2021, comm. 129.
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3.
F. Cohet, Rép. civ. Dalloz, vo Accession, avr. 2016, mise à jour mars 2023.
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4.
Cass. 3e civ., 27 mars 2002, n° 00-18201 : J.-L. Bergel et a., « Régime général des constructions et plantations sur le terrain d’autrui », Le Lamy Droit Immobilier 2023, n° 97.
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5.
Cass. 3e civ., 27 mars 2002, n° 00-18201 : J.-L. Bergel et a., « Régime général des constructions et plantations sur le terrain d’autrui », Le Lamy Droit Immobilier 2023, n° 97.
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6.
Cass. 3e civ., 15 janv. 1971, n° 69-12996.
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7.
Cass. 3e civ., 3 déc. 2015, n° 11-19783 : J.-L. Bergel et a., « Régime général des constructions et plantations sur le terrain d’autrui », Le Lamy Droit Immobilier 2023, n° 97.
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8.
M. H., « Plantations sur le terrain d’autrui : les conditions d’indemnisation du tiers évincé », Dalloz étudiant actualité, 25 juin 2015.
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9.
W. Dross, JCl. Civil Code, Synthèse, vo Accession, n° 35, 15 mai 2023.
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10.
W. Dross, JCl. Civil Code, Encyclopédies, art. 554 et 555, vo Propriété. Droit d’accession sur ce qui s’unit ou s’incorpore aux choses immobilières. Constructions, plantations et ouvrages, fasc. unique, n° 91, 27 sept. 2021.
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11.
W. Dross, JCl. Civil Code, Encyclopédies, art. 554 et 555, vo Propriété. Droit d’accession sur ce qui s’unit ou s’incorpore aux choses immobilières. Constructions, plantations et ouvrages, fasc. unique, n° 91, 27 sept. 2021.
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12.
W. Dross, JCl. Civil Code, Encyclopédies, art. 554 et 555, vo Propriété. Droit d’accession sur ce qui s’unit ou s’incorpore aux choses immobilières. Constructions, plantations et ouvrages, fasc. unique, n° 91, 27 sept. 2021.
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13.
W. Dross, JCl. Civil Code, Encyclopédies, art. 554 et 555, vo Propriété. Droit d’accession sur ce qui s’unit ou s’incorpore aux choses immobilières. Constructions, plantations et ouvrages, fasc. unique, n° 91, 27 sept. 2021.
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14.
D. Sizaire, « Les dispositions de l’article 555 du Code civil ne s’appliquent pas à la réhabilitation d’un bâtiment existant », Constr.-Urb. 2021, comm. 129.
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15.
Cass. 3e civ., 9 sept. 2021, n° 20-15713 : D. Sizaire, « Les dispositions de l’article 555 du Code civil ne s’appliquent pas à la réhabilitation d’un bâtiment existant », Constr.-Urb. 2021, comm. 129.
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16.
« L’article 555 du Code civil ne s’applique qu’à une construction nouvelle sur le terrain d’autrui », La Quotidienne, Éditions Francis Lefebvre, 28 sept. 2021.
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17.
Véritable propriétaire du sol par opposition à un acquéreur a non domino (le non-propriétaire).
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18.
Dalloz, Fiche d’orientation, Accession (Construction sur le terrain d’autrui), oct. 2023.
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19.
Cass. 1re civ., 29 avr. 2009, n° 08-11431.
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20.
Dalloz, Fiche d’orientation, Accession (Construction sur le terrain d’autrui), oct. 2023.
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21.
Dalloz, Fiche d’orientation, Accession (Construction sur le terrain d’autrui), oct. 2023.
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22.
F. Cohet, Rép. dr. immo Dalloz, vo Accession, avr. 2016, actualisation mars 2023, n° 66.
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23.
« Construction sur le terrain d’autrui : caractérisation de la bonne foi empêchant la démolition », DEF 27 mai 2021, n° DEF201b9. G. Gil, « Détermination du tiers évincé », LEDIU juill. 2015, n° 7, p. 6.
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24.
T.-T. Lam, L’acquisition de la propriété par accession des biens en droit vietnamien. Comparaison avec la France, thèse, 2012, Université Montesquieu Bordeaux IV, n° 434.
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25.
F. Zenati, « Construction sur le terrain d’autrui », RTD civ. 1993, p. 164.
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26.
Cass. 3e civ., 13 mai 2015, n° 13-26680.
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27.
Cass. 1re civ., 13 mai 2015, n° 19-26680.
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28.
W. Dross, Droit des biens, 5e éd., 2021, LGDJ, n° 406.
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29.
M. Mathieu, actualisé par V. Zalewski-Sicard, JCl. Notarial Formulaire, vo Propriété. Accession, fasc. 20, n° 19.
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30.
CA Amiens, 1re ch. civ., 28 févr. 2023, n° 22/02203.
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31.
C. Fressenon et I. Corpart, JCl. Notarial Formulaire, Encyclopédies, vo Concubinage. Cessation du concubinage, fasc. 14.
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32.
M. Storck, JCl. Notarial Formulaire, vo Séparation de biens. Gestion des patrimoines des époux. Dissolution. Liquidation du régime, fasc. 20, n° 62, 15 sept. 2018, mise à jour 31 août 2023.
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33.
J.-C. Chaput, S. Rochegude, « De la notion de droit de superficie à celle de volume immobilier », Defrénois 30 avr. 2007, n° 38570, p. 573.
Référence : AJU011m1