A – Notion de servitude de vues

3. Le terme de « vues » est très usité en droit civil mais également en droit de l’urbanisme. On sait que le régime juridique des vues sur le fonds voisin est régi par l’article 6783 du Code civil qui dispose qu’« on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ». Il est traditionnel, lorsque l’on évoque la notion de vues, que ces dernières se distinguent des jours en ce qu’elles laissent passer non seulement la lumière, comme les jours, mais encore l’air et le regard4. Sur le plan pratique, cela concerne des fenêtres, balcons, terrasses, plates-formes, non fermés ou pourvus de fenêtres qui, situés dans les murs séparatifs, peuvent s’ouvrir5. Il ressort clairement de l’article 678 du Code civil que la loi interdit la jouissance d’une vue directe sur le fonds voisin à une distance inférieure qui se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés6.

4. Au cas d’espèce, il était soutenu que les vues réalisées par les consorts Y donnent sur un espace privé à usage commun entre les parcelles D 598, D 599, et D 600 de sorte qu’ayant été réalisées à moins de 1,90 m du fonds X, ces vues sont irrégulières et doivent être démolies. À ce propos, il est essentiel de bien distinguer le domaine d’application de l’article 678 du Code civil en présence d’autres servitudes. Il a été jugé que l’exception au principe de l’interdiction prévue par l’article 678 du Code civil ne s’applique que lorsque le fonds sur lequel s’exerce la vue est grevé d’une servitude de passage au profit du fonds qui bénéficie de cette vue et constaté qu’un chemin qui n’était pas ouvert au public7. Dans le même ordre d’idées, la Cour de cassation a estimé que les dispositions sur les servitudes de vue ne s’appliquent pas aux vues donnant sur la voie publique8. Il n’est pas inutile de relever qu’à la différence des vues droites, les vues obliques relèvent de l’article 679 du Code civil qui dispose qu’« on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a pas 6 décimètres de distance ».

B – Les propriétés contiguës

5. Prenant comme appui un arrêt rendu par la Cour de cassation9, la doctrine estime, non sans raison, que les distances prévues à l’article 678 du Code civil ne concernent que les propriétés contiguës10. En effet, les demandeurs au pourvoi dans l’arrêt précité avaient précisé qu’en retenant que les fonds séparés par une sente ne sont pas contigus, alors, selon le moyen, qu’en limitant l’application de l’article 678 du Code civil aux propriétés contiguës, alors que les termes absolument généraux de ce texte visent « l’héritage clos ou non clos de son voisin » c’est-à-dire toutes les propriétés « situées à proximité » l’une de l’autre, la cour d’appel ajoutant au texte des restrictions qu’il ne comporte pas, a violé ledit article 678 du code ». Cette argumentation n’a cependant pas convaincu la Cour de cassation qui a relevé « que l’arrêt retient exactement que les prescriptions relatives aux distances à respecter pour ouvrir des vues droites sur l’immeuble voisin ne concernent que les propriétés contiguës »11. Dans l’arrêt annoté, il était invoqué le fait que par un jugement du tribunal d’instance de Corte du 23 septembre 2002, les propriétés n’étaient pas contiguës puisque séparées par un passage non cadastré relevant du domaine public communal.

A – L’existence d’une bande de terrain entre les deux tènements ou unité foncière

7. Comme a pu l’écrire la doctrine, la notion d’unité foncière ou tènement représente : « le terrain ou l’ensemble de terrains d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire »12. Il semble alors qu’il faille comprendre que le Conseil d’État juge que « l’unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision »13. Il est certain que les limites du tènement ne sont pas les seules limites à prendre en considération, mais il convient de tenir compte également des limites parcellaires. Ce qui laisse envisager la possibilité de confusion.

8. En l’espèce, il était soutenu que les consorts X n’étaient pas propriétaires de la bande de terrain séparant leur héritage de celui des époux Y et que la bande de terre qui était à l’origine rattachée à la parcelle D 600 n’avait pas perdu son caractère privatif et donc que « les vues réalisées par les consorts Y donnent sur un espace privé à usage commun entre les parcelles D 598, D 599 et D 600 de sorte qu’ayant été réalisées à moins de 1,90 m du fonds X, ces vues sont irrégulières et doivent être démolies. On sait qu’en matière d’abornement, seules les limites parcellaires ont besoin d’être bornées. Selon l’article 646 du Code civil, « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ». Certes, le bornage étant un simple acte déclaratif visant à délimiter la ligne divisoire entre deux fonds, tant et si bien que le bornage, quoique définitif, est dépourvu de tout effet translatif de nature à figer le droit de propriété sur cette ligne14. Il convient de remarquer également que le bornage se retrouve en matière de ZAC et de lotissement. En effet, l’article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme15, qui ne peut pas être la notion issue de l’article 646 du Code civil, envisage le cas du lotisseur ou l’aménageur qui procède à la division du terrain et à la création de parcelles qui ne sont pas contiguës à la limite périmétrale de l’opération de lotissement ou de ZAC16.

9. Quoiqu’il en soit de la sémantique, le principe issu de l’article 678 du Code civil trouve une atténuation, car la haute juridiction censure les juges du fait au visa selon lequel « les distances prescrites par l’article 678 du Code civil ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus ». L’existence d’une bande de terrain entre les deux tènements ou unité foncière est un empêchement à l’application de l’article 678 du Code civil et par là même, la servitude légale, doit être écartée17.

B – Réparation du dommage excédant les troubles anormaux du voisinage causé par des bâtiments offrant une vue directe sur le fonds contigu

10. La jurisprudence de la Cour de cassation a, en ce domaine, grandement évolué dans le sens d’une meilleure protection des intérêts du propriétaire du fonds sur lequel s’exerce la vue18. Comme l’affirme une doctrine autorisée, « l’existence d’un droit ou d’une servitude ne permet pas de faire n’importe quoi, impunément »19. Après avoir énoncé que : « attendu que pour rejeter la demande de la SCI fondée sur l’existence d’un tel trouble, l’arrêt retient que celle-ci ne prétend pas que les vues créées sur ses fonds l’avaient été en violation des dispositions des articles 678 et 679 du Code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, la cour d’appel a violé le principe susvisé ; Par ces motifs ; Casse et annule »20, la troisième chambre civile est revenue sur cette question dans un arrêt plus récent21. À cet égard, Mme Chantal Robin-Rodrigo appelle l’attention de M. le secrétaire d’État auprès de la ministre de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, chargée du Logement, sur la servitude de vue22. La réponse de M. le secrétaire d’État auprès de la ministre souligne que « (…) l’usage abusif de ce droit peut être, au plan civil, caractérisé au regard de la théorie des troubles anormaux du voisinage (…) »23. À ce propos, on s’est toujours interrogé sur l’influence des réponses ministérielles en droit positif. D’aucuns estiment que : la réponse ministérielle est donc une manifestation d’interprétation de la loi ; en cela, le rapprochement avec la jurisprudence s’impose avec évidence »24. Pour d’autres encore, « les réponses ministérielles aux questions écrites des parlementaires sont elles aussi des sources précieuses d’interprétation de la norme liées au pouvoir réglementaire »25.

11. En guise de brève conclusion, l’article 678 du Code civil, par-delà ses conséquences pratiques dont il serait malvenu de minimiser l’intérêt, présente toute de même « un vice de construction », une espèce de « malfaçon légistique »26 en rapport de laquelle la jurisprudence fait évoluer sa position en essayant de garantir un équilibre entre la charge imposée au fonds servant et l’utilité qu’elle a pour le propriétaire du fonds dominant27.