Des précisions sur le calcul de la distance de 19 décimètres édictée par l’article 678 du Code civil

Publié le 14/03/2018

Une bande de terrain entre deux fonds fait obstacle à l’application de l’article 678 du Code civil ne s’appliquant que lorsque les fonds sont contigus.

Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, no 15-26240, FS-PBI

1. Le droit de servitude de vues ou de jours d’inspiration romano-germanique impose souvent des contraintes architecturales aux constructions. Au cas d’espèce1, les consorts X sont propriétaires d’une parcelle voisine de celle de M. et Mme Y, dont la propriété leur a été reconnue en vertu d’un jugement du 11 janvier 2005 auquel la commune de Calacuccia était intervenue volontairement. Les consorts X ont assigné, en démolition et remise en état, M. et Mme Y qui avaient construit leur balcon et ouvert des vues sur la parcelle des consorts X. Sur tierce opposition de M. et Mme Y au jugement rendu le 11 janvier 2005, les consorts X et la commune de Calacuccia ont été jugés non propriétaires d’une bande de terrain située en bordure du fonds de M. et Mme Y auxquels il a été enjoint de supprimer les vues ouvrant sur le fonds X2. La cour d’appel saisie une seconde fois de l’affaire ordonne la suppression des vues en vertu de l’article 678 du Code civil. L’élément de motivation de la cour d’appel n’a pas réussi à convaincre la haute juridiction qui censure les juges du fond motifs pris : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ces motifs que les fonds X et Acquaviva n’étaient pas contigus, de sorte que peu importait l’usage commun de la bande de terrain, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». La solution de l’arrêt rapporté doit être fortement relativisée tant cette situation, peu fréquente en pratique, fait émerger une exception (II) à la règle de principe posée par l’article 678 du Code civil (I).

I – La règle de principe posée par l’article 678 du Code civil

2. Selon la Cour de cassation, les prescriptions relatives aux distances à respecter pour ouvrir des vues droites sur l’immeuble voisin (A) ne concernent que les propriétés contiguës (B).

A – Notion de servitude de vues

3. Le terme de « vues » est très usité en droit civil mais également en droit de l’urbanisme. On sait que le régime juridique des vues sur le fonds voisin est régi par l’article 6783 du Code civil qui dispose qu’« on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a 19 décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions ». Il est traditionnel, lorsque l’on évoque la notion de vues, que ces dernières se distinguent des jours en ce qu’elles laissent passer non seulement la lumière, comme les jours, mais encore l’air et le regard4. Sur le plan pratique, cela concerne des fenêtres, balcons, terrasses, plates-formes, non fermés ou pourvus de fenêtres qui, situés dans les murs séparatifs, peuvent s’ouvrir5. Il ressort clairement de l’article 678 du Code civil que la loi interdit la jouissance d’une vue directe sur le fonds voisin à une distance inférieure qui se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés6.

4. Au cas d’espèce, il était soutenu que les vues réalisées par les consorts Y donnent sur un espace privé à usage commun entre les parcelles D 598, D 599, et D 600 de sorte qu’ayant été réalisées à moins de 1,90 m du fonds X, ces vues sont irrégulières et doivent être démolies. À ce propos, il est essentiel de bien distinguer le domaine d’application de l’article 678 du Code civil en présence d’autres servitudes. Il a été jugé que l’exception au principe de l’interdiction prévue par l’article 678 du Code civil ne s’applique que lorsque le fonds sur lequel s’exerce la vue est grevé d’une servitude de passage au profit du fonds qui bénéficie de cette vue et constaté qu’un chemin qui n’était pas ouvert au public7. Dans le même ordre d’idées, la Cour de cassation a estimé que les dispositions sur les servitudes de vue ne s’appliquent pas aux vues donnant sur la voie publique8. Il n’est pas inutile de relever qu’à la différence des vues droites, les vues obliques relèvent de l’article 679 du Code civil qui dispose qu’« on ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a pas 6 décimètres de distance ».

B – Les propriétés contiguës

5. Prenant comme appui un arrêt rendu par la Cour de cassation9, la doctrine estime, non sans raison, que les distances prévues à l’article 678 du Code civil ne concernent que les propriétés contiguës10. En effet, les demandeurs au pourvoi dans l’arrêt précité avaient précisé qu’en retenant que les fonds séparés par une sente ne sont pas contigus, alors, selon le moyen, qu’en limitant l’application de l’article 678 du Code civil aux propriétés contiguës, alors que les termes absolument généraux de ce texte visent « l’héritage clos ou non clos de son voisin » c’est-à-dire toutes les propriétés « situées à proximité » l’une de l’autre, la cour d’appel ajoutant au texte des restrictions qu’il ne comporte pas, a violé ledit article 678 du code ». Cette argumentation n’a cependant pas convaincu la Cour de cassation qui a relevé « que l’arrêt retient exactement que les prescriptions relatives aux distances à respecter pour ouvrir des vues droites sur l’immeuble voisin ne concernent que les propriétés contiguës »11. Dans l’arrêt annoté, il était invoqué le fait que par un jugement du tribunal d’instance de Corte du 23 septembre 2002, les propriétés n’étaient pas contiguës puisque séparées par un passage non cadastré relevant du domaine public communal.

II – L’exception à la règle de principe posée par l’article 678 du Code civil

6. L’analyse de l’arrêt rapporté invite à constater que, selon l’interprétation de la Cour de cassation, la présence d’une bande de terrain entre les deux tènements exclut l’application des prescriptions de l’article 678 du Code civil (A). Cela étant, le propriétaire sur lequel s’exerce un usage abusif de vues dispose d’une action pour trouble anormal de voisinage (B).

A – L’existence d’une bande de terrain entre les deux tènements ou unité foncière

7. Comme a pu l’écrire la doctrine, la notion d’unité foncière ou tènement représente : « le terrain ou l’ensemble de terrains d’un seul tenant appartenant à un même propriétaire »12. Il semble alors qu’il faille comprendre que le Conseil d’État juge que « l’unité foncière est un îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision »13. Il est certain que les limites du tènement ne sont pas les seules limites à prendre en considération, mais il convient de tenir compte également des limites parcellaires. Ce qui laisse envisager la possibilité de confusion.

8. En l’espèce, il était soutenu que les consorts X n’étaient pas propriétaires de la bande de terrain séparant leur héritage de celui des époux Y et que la bande de terre qui était à l’origine rattachée à la parcelle D 600 n’avait pas perdu son caractère privatif et donc que « les vues réalisées par les consorts Y donnent sur un espace privé à usage commun entre les parcelles D 598, D 599 et D 600 de sorte qu’ayant été réalisées à moins de 1,90 m du fonds X, ces vues sont irrégulières et doivent être démolies. On sait qu’en matière d’abornement, seules les limites parcellaires ont besoin d’être bornées. Selon l’article 646 du Code civil, « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ». Certes, le bornage étant un simple acte déclaratif visant à délimiter la ligne divisoire entre deux fonds, tant et si bien que le bornage, quoique définitif, est dépourvu de tout effet translatif de nature à figer le droit de propriété sur cette ligne14. Il convient de remarquer également que le bornage se retrouve en matière de ZAC et de lotissement. En effet, l’article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme15, qui ne peut pas être la notion issue de l’article 646 du Code civil, envisage le cas du lotisseur ou l’aménageur qui procède à la division du terrain et à la création de parcelles qui ne sont pas contiguës à la limite périmétrale de l’opération de lotissement ou de ZAC16.

9. Quoiqu’il en soit de la sémantique, le principe issu de l’article 678 du Code civil trouve une atténuation, car la haute juridiction censure les juges du fait au visa selon lequel « les distances prescrites par l’article 678 du Code civil ne s’appliquent que lorsque les fonds sont contigus ». L’existence d’une bande de terrain entre les deux tènements ou unité foncière est un empêchement à l’application de l’article 678 du Code civil et par là même, la servitude légale, doit être écartée17.

B – Réparation du dommage excédant les troubles anormaux du voisinage causé par des bâtiments offrant une vue directe sur le fonds contigu

10. La jurisprudence de la Cour de cassation a, en ce domaine, grandement évolué dans le sens d’une meilleure protection des intérêts du propriétaire du fonds sur lequel s’exerce la vue18. Comme l’affirme une doctrine autorisée, « l’existence d’un droit ou d’une servitude ne permet pas de faire n’importe quoi, impunément »19. Après avoir énoncé que : « attendu que pour rejeter la demande de la SCI fondée sur l’existence d’un tel trouble, l’arrêt retient que celle-ci ne prétend pas que les vues créées sur ses fonds l’avaient été en violation des dispositions des articles 678 et 679 du Code civil ; Qu’en statuant ainsi, alors que le respect des dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, la cour d’appel a violé le principe susvisé ; Par ces motifs ; Casse et annule »20, la troisième chambre civile est revenue sur cette question dans un arrêt plus récent21. À cet égard, Mme Chantal Robin-Rodrigo appelle l’attention de M. le secrétaire d’État auprès de la ministre de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, chargée du Logement, sur la servitude de vue22. La réponse de M. le secrétaire d’État auprès de la ministre souligne que « (…) l’usage abusif de ce droit peut être, au plan civil, caractérisé au regard de la théorie des troubles anormaux du voisinage (…) »23. À ce propos, on s’est toujours interrogé sur l’influence des réponses ministérielles en droit positif. D’aucuns estiment que : la réponse ministérielle est donc une manifestation d’interprétation de la loi ; en cela, le rapprochement avec la jurisprudence s’impose avec évidence »24. Pour d’autres encore, « les réponses ministérielles aux questions écrites des parlementaires sont elles aussi des sources précieuses d’interprétation de la norme liées au pouvoir réglementaire »25.

11. En guise de brève conclusion, l’article 678 du Code civil, par-delà ses conséquences pratiques dont il serait malvenu de minimiser l’intérêt, présente toute de même « un vice de construction », une espèce de « malfaçon légistique »26 en rapport de laquelle la jurisprudence fait évoluer sa position en essayant de garantir un équilibre entre la charge imposée au fonds servant et l’utilité qu’elle a pour le propriétaire du fonds dominant27.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Pelet D., « Les distances minimales de vue ne valent qu’entre fonds contigus », Dalloz actualité, 18 déc. 2017 ; Jeanne C., « Vues sur le fonds voisin : condition de contiguïté » Lamy Line, 29 nov. 2017 ; Meiller É., « Servitude de vues et fonds non contigus », JCP N 2017, n° 49, act. 1011 ; « Servitude de vue : exigence de contiguïté des fonds » Flash Defrénois 4 déc. 2017, n° 142v9, p. 3 ; Sizaire C., « Distance de l’article 678 du Code civil : application au seul fonds contigu », Constr.-Urb. 2018, comm. 5 ; Prévault J., « Vues. Distance de l’héritage voisin. Balcon construit en violation des règles du Code civil. Obligation de reculer la barrière à 1 m 90 », JCP N 1989, n° 49, act. 101564 ; JCl. Civil Code, art. 649 à 652, fasc. 150, Mercier V. ; v. égal. Triaire F., « Réglementation des jours et des vues et de la servitude », Fiche juridique, fiche technique n° 1, Conseil d’architecture d’urbanisme et de l’environnement, janv. 2014.
  • 2.
    1er attendu, Cass. 3e civ., 23 nov. 2017, n° 15-26240, FS-PBI.
  • 3.
    JOAN Q, 15 mars 2011, nº 102575 ; JO, 7 févr. 2012 ; Pelet D., « Les distances minimales de vue ne valent qu’entre fonds contigus », Dalloz actualité, 18 déc. 2017.
  • 4.
    Ibid., Laurent F., Principes de droit civil, t. VIII, 1878.
  • 5.
    Ibid.
  • 6.
    C. civ., art. 680.
  • 7.
    Cass. 3e civ., 23 févr. 2005, n° 03-17156.
  • 8.
    Cass. 3e civ., 28 sept. 2005, n° 04-13942 : Le Lamy Droit Immobilier Vues , n° 197,date de fraîcheur 6/2017. Bergel J.-L., Cassin I., Eyrolles J.-J., Liard J.-J. et Jeanne C.
  • 9.
    Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-16753.
  • 10.
    Le Lamy Droit Immobilier 6/2017 n° 197 op cit, Bergel J.-L., Cassin I., Eyrolles J.-J., Liard J.-J. et Jeanne C.
  • 11.
    Cass. 3e civ., 22 mars 1989, n° 87-16753.
  • 12.
    V. Charles H., « L’unité foncière dans le droit de l’urbanisme », RFDA 1996, p. 575.
  • 13.
    CE, 27 juin 2005, n° 264667, Cne de Chambéry : Jurisclasseur, n° 13, fasc. 20, Santoni L. et Benoit-Cattin P.
  • 14.
    Streiff V., « Le bornage : un droit aux contours incertains », Dr. & patr. 2016, p. 257. Morin M. et Niel P.-L., « La notion d’abornement au regard de l’article 646 du Code civil et de l’ancien article L. 111-5-3 du Code de l’urbanisme », LPA 27 oct. 2016, n° 120w1, p. 12.
  • 15.
    « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d’un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur du terrain peut intenter l’action en nullité sur le fondement de l’absence de l’une ou l’autre mention visée au premier alinéa selon le cas, avant l’expiration du délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente. La signature de cet acte authentique comportant ladite mention entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre l’action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de cette mention ».
  • 16.
    Pérignon S., « Le bornage des terrains à bâtir »; JCl. Civil Code, Art. 646, Gil G.
  • 17.
    Pelet D., « Les distances minimales de vue ne valent qu’entre fonds contigus », op. cit.
  • 18.
    Pelet D., « Les distances minimales de vue ne valent qu’entre fonds contigus », op. cit.
  • 19.
    Bergel J.-L., « Le respect des distances minimales de vue sur la propriété d’autrui ne s’impose pas pour des fonds séparés du fonds voisin par une voie publique, même si cela permet de voir chez le voisin. Mais l’absence d’infraction aux dispositions légales n’exclut pas l’existence éventuelle de troubles anormaux de voisinage », RDI 2006 p. 205.
  • 20.
    Cass. 3e civ., 12 oct. 2005, n° 03-19759, SCI Fara Preu c/ Ste ECC : Bull. civ. III, n° 195.
  • 21.
    Cass. 3e civ., 29 sept. 2015, n° 14-16729.
  • 22.
    JOAN Q, 15 mars 2011, nº 102575.
  • 23.
    Ibid.
  • 24.
    Libchaber R., « Réponses ministérielles, pratiques administratives et sources du droit », RTD civ. 1998, p. 216.
  • 25.
    Le Lamy Droit du Contrat, n° 14, Fages B. et Fleury P. ; , « L’essor des réponses ministérielles », Oppetit B. Droit et modernité, 1998, PUF, p. 137 ; Oppetit B., « Les réponses ministérielles aux questions écrites des parlementaires et l’interprétation des lois », D. 1974, p. 110.
  • 26.
    La légistique, ou l’art de rédiger le droit, courrier juridique des finances et de l’industrie, juin 2008, NS, https://www.economie.gouv.fr/.
  • 27.
    JOAN Q, 15 mars 2011, nº 102575.
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