Covid-19 : « Le confinement a gelé les prix et les transactions immobilières »

Publié le 30/04/2020 - mis à jour le 04/05/2020 à 8H26

Fin janvier, le prix moyen du mètre carré parisien poursuivait son incroyable et insolente hausse pour s’établir à 10 300 €. Études de notaire et agences fermées, chantiers à l’arrêt et visites interdites, l’entrée en vigueur du confinement a paralysé le marché de l’immobilier. Est-ce l’amorce d’une baisse des prix dans la capitale ? « Tout dépendra à présent du scénario de sortie », estime Karl Toussaint du Wast, co-fondateur de Netinvestissement, cabinet de conseil en gestion de patrimoine.

Les Petites Affiches : Dans quel état se trouve le marché immobilier parisien après plusieurs semaines de confinement ? Est-il totalement à l’arrêt ?

Karl Toussaint du Wast : Le marché immobilier parisien, comme pour le reste de la France d’ailleurs, est en effet totalement à l’arrêt  ; tout d’abord, pour la simple raison que les études de notaire sont fermées ! Les actes authentiques ne peuvent donc pas être enregistrés.

Les actes sous-seings privés, quant à eux, ont forcément très largement ralenti, alors même que les agences immobilières sont de plus en plus équipées d’outils permettant la signature électronique. Les premiers chiffres arrivent au compte-goutte mais ce que nous constatons chez Netinvestissement c’est un report des décisions d’achat plus qu’une annulation.

LPA : Sans visites possibles ou sans rendez-vous avec le notaire, par exemple, comment s’organise le secteur en ce moment ?

K. T. W. : C’est, en effet, une situation tout à fait inédite dans la mesure où l’immobilier, surtout pour la résidence principale, se visite physiquement. Là encore les agents immobiliers commencent à s’équiper d’outils permettant des visites virtuelles ou à distance mais le problème n’est pas là. Il est dans la dimension psychologique de l’acquéreur, très présente dans un acte d’achat. La peur de la situation actuelle, l’angoisse du confinement, le manque de visibilité sur la sortie possible de cette crise sanitaire pousse les acquéreurs à reporter leur achat. C’est en revanche un peu différent sur le marché de l’immobilier d’investissement notamment, et en particulier, dans le neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Nous pouvons signer directement par signature électronique des contrats de réservation pour des biens en VEFA qui seront livrés dans un an ou deux sans avoir à les visiter, puisqu’ils ne sont pas encore construits. Cela rationalise davantage l’acte d’achat et celui-ci n’est pour le moment pas trop entaché par la contrainte du confinement.

LPA : Cette période de confinement va-t-elle entraîner une baisse des prix de l’immobilier à Paris ? Les chiffres étaient très élevés avant la crise du Covid-19…

K. T. W. : Le marché de l’immobilier à Paris est différent du reste de la France et d’ailleurs de celui du reste du monde. Les prix de l’immobilier parisien étaient déjà très élevés juste avant la crise justement parce qu’ils étaient tenus et portés par une demande largement supérieure à l’offre. Or l’arrêt des transactions a été brutal et quasi instantané, ne laissant guère de temps au marché de se recalibrer. Depuis, le confinement a gelé les prix et les transactions. Tout dépendra à présent du scénario de sortie.

Soit la sortie du confinement se fait, comme cela semblerait être le cas, courant mai et alors l’immobilier parisien n’aura pas eu le temps de subir de baisse, soit la situation dure plus longtemps et alors là, l’on pourrait assister à une baisse significative des prix à Paris.

LPA : La fin du confinement pourrait-elle rimer, selon vous, avec une ruée vers « la pierre » en qualité de valeur refuge ? Et entraîner de ce fait une nouvelle hausse des prix parisiens ?

K. T. W. : Il n’y avait pas de ruée sur l’immobilier avant le Coronavirus, je ne pense pas qu’il y en aura après. Un achat immobilier, qu’il soit pour sa résidence principale ou pour un investissement locatif, reste un acte mûri, réfléchi et qui se prépare plusieurs semaines à l’avance. Partant de l’hypothèse rationnelle d’une sortie de confinement progressive sur le second trimestre de l’année et d’une reprise progressive de l’activité, immobilière et autres, au cours du second semestre, l’immobilier ne devrait donc logiquement pas connaître de crise profonde et/ou durable. Dans les villes où la demande était forte avant, les transactions reprendront normalement, peut-être avec un léger ajustement des prix, là encore tout cela dépendra de la loi du marché offre/demande. À Paris, les propriétaires qui ne sont pas pressés de vendre ne bougeront pas leur prix. Celles et ceux plus pressés de vendre pourraient être à leur tour « pressés » d’accepter une offre peut être légèrement en dessous de leur prix de vente souhaité pour conclure la transaction.

Attention en revanche à ne pas minimiser le risque très probable de « goulot d’étranglement » auquel l’on risque d’assister dans les études qui étaient déjà très chargées avant la crise sanitaire.

LPA : Quel conseil donneriez-vous à une personne qui souhaitait se lancer, avant la crise, dans un processus d’achat ? Même question pour un vendeur ?

K. T. W. : Pour les vendeurs : si vous n’êtes pas absolument pressé(e) de vendre, alors restez sur les fondamentaux. C’est votre bien immobilier qui détermine son prix. Aucune raison rationnelle de baisser votre prix, sauf bien entendu dans l’hypothèse d’une prolongation de la crise dans le temps au-delà du mois de mai.

Pour les acquéreurs : vous pourriez bien évidemment être tenté(e) de « profiter » de la situation pour négocier et/ou revoir le prix de vente, mais n’oubliez pas que le gel du marché a été très brutal et que la sortie du confinement devrait, selon toute vraisemblance, intervenir en mai. En revanche, restez vigilant sur les conditions de la sortie de crise. Tout se jouera sur la forme de la courbe de la reprise. Si celle-ci est rapide, forte et longue, n’attendez pas de baisse significative. Si en revanche la reprise de l’activité était plus timide, donc potentiellement plus lente, alors dans ce cas vous pourriez tirer votre épingle du jeu et négocier le prix à la baisse.

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Référence : LPA 30 Avr. 2020, n° 153f9, p.3

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