I – Un critère indifférent : la mauvaise foi du bailleur

5. La Cour de cassation n’affirme pas expressément que la mauvaise foi du bailleur, qui a reloué le bien au mépris d’une décision de justice lui ordonnant de réintégrer le locataire expulsé, est un critère indifférent pour juger de la possibilité ou de l’impossibilité d’exécuter en nature l’obligation de réintégration. Cet apport se dégage de l’analyse des motifs de la censure de l’arrêt d’appel. Cassant l’arrêt, la haute juridiction énonce qu’il est impossible d’ordonner la réintégration du locataire expulsé du logement social en raison de l’occupation des lieux par d’autres locataires. Elle rappelle ainsi la relativité du droit à l’exécution forcée en nature, qui trouve son fondement dans l’adage impossibilium nulla obligatio est3. Autrement dit, si le créancier peut en principe faire le choix de l’exécution forcée en nature, entendue comme « l’obtention de la prestation due », afin de sanctionner l’inexécution contractuelle du débiteur, un tel choix se voit limité et empêché de s’incarner lorsque la réalisation de l’obligation attendue se heurte à une impossibilité4. Cette faculté pour le créancier de demander l’exécution forcée en nature, faut-il le rappeler, est le résultat d’une jurisprudence traditionnelle en droit des obligations qui, rompant avec la lettre de l’ancien article 1142 du Code civil selon lequel « toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts en cas d’inexécution de la part du débiteur », a élargi le champ de l’exécution en nature au point de l’ériger en principe5. Se faisant l’écho de cette évolution jurisprudentielle, l’article 1221 du Code civil, issu de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, prévoit que « le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur et son intérêt pour le créancier ».

6. L’impossibilité dont il est question peut être morale, matérielle ou juridique6. Elle est morale quand l’obligation en cause revêt un caractère personnel en mettant en jeu la liberté du débiteur7. Obliger un peintre à achever l’œuvre qui lui a été commandée porte atteinte à sa liberté individuelle8. L’impossibilité est matérielle lorsqu’il existe un empêchement de fait : le véhicule à livrer n’est plus fabriqué ou le bien à restituer a été détruit9. Elle est enfin juridique si l’obstacle susceptible de faire échec à l’exercice du droit du créancier découle d’un droit acquis par un tiers. Un bien meuble est par exemple cédé à une tierce personne qui peut se prévaloir de la possession de bonne foi, ou, comme en l’espèce, le bien immeuble est loué à d’autres. Dans l’arrêt, c’est en effet une impossibilité juridique, constituée par la relocation du logement social à des tiers, qui empêche de forcer l’exécution de l’obligation de réintégration ordonnée par une décision définitive. Le droit des tiers interdit ainsi la mise en œuvre de la réintégration, mais, il importe de le préciser, ne remet pas en cause son bien-fondé. Ordonner la réintégration était parfaitement légitime et devait traduire concrètement le fait que le locataire, qui n’a pas perdu son titre en raison de l’annulation de la procédure ayant conduit à l’expulsion, n’a aux yeux du droit jamais cessé d’être locataire10.

7. Si ce n’est pas la première fois que la location au profit d’un tiers fait obstacle à l’exécution forcée d’un bail antérieur, les décisions précédentes étaient souvent rendues au visa de l’ancien article 1142 du Code civil11. L’arrêt étudié se distingue en abordant la question sous l’angle du trouble manifestement illicite, ce que signale le visa de l’ancien article 809 du Code de procédure civile en vertu duquel le juge des référés peut prendre des mesures de remise en état en cas de trouble manifestement illicite. Pour autant, la nouveauté du fondement juridique apparaît sans incidence sur la solution : la Cour de cassation ne tire aucune conséquence particulière de l’existence d’un tel trouble sur l’exécution forcée en nature de la réintégration12. L’exécution demeure impossible en dépit de l’existence du trouble, dont elle ne contrôle pas en l’espèce la qualification. Partant, le raisonnement diffère de celui de la cour d’appel qui avait relevé que la relocation du logement HLM par le bailleur à de nouveaux locataires 3 ans après la décision définitive ayant ordonné la réintégration et le maintien de ces tiers dans les lieux caractérisaient un trouble manifestement illicite enduré par le locataire expulsé qu’il convenait de faire cesser. Ainsi frappée par la mauvaise foi du bailleur, elle retenait que ce dernier avait « eu tout loisir (…) de ne pas relouer l’appartement en question » et déduisait du fait qu’il n’avait pas apporté la preuve d’une cause étrangère dotée des caractères de la force majeure, l’obligation à son encontre de faire libérer le logement par toutes voies de droit pour permettre la réintégration du locataire. Mais c’était là confondre deux choses : la responsabilité du bailleur et la possibilité d’une exécution forcée en nature de l’obligation. La responsabilité du bailleur ne peut certes pas être mise en doute puisque son comportement est la cause de l’inexécution de l’obligation de réintégration : il a volontairement reloué l’appartement à des tiers en ignorant la décision de justice qui le condamnait à réintégrer le locataire. Le manquement à l’obligation de réintégration ne s’explique donc pas par la force majeure, seule hypothèse susceptible d’exonérer le débiteur de sa responsabilité13. Il ne saurait cependant être déduit de l’absence de cause exonératoire, la possibilité pour le bailleur de mauvaise foi d’exécuter en nature son obligation14. Il n’existe à cet endroit pas de rapport de cause à conséquence. Même malhonnête, le bailleur n’a plus la maîtrise du logement et est incapable de délivrer deux fois les lieux15. Ainsi le trouble manifestement illicite et la mauvaise foi du bailleur constituent-ils des critères indifférents pour déterminer la mise en œuvre de l’exécution forcée. C’est pourquoi faisant le constat de l’impossibilité d’exécuter l’obligation de réintégration, la Cour de cassation ne peut, malgré le comportement illicite du bailleur, faire cesser le trouble en ordonnant une mesure de remise en état16. La solution eût-elle été différente s’il avait été question de la relocation consentie par le bailleur à la suite de la décision d’expulsion ? À notre sens, peu importe que le bailleur ait, de bonne foi, endossé le risque de voir par la suite annuler la procédure d’expulsion : la réintégration eût été encore impossible. Il en résulte que le seul critère déterminant le succès ou l’échec de l’exécution forcée se situe dans la possibilité pour les tiers d’opposer le droit qu’ils ont acquis sur le logement, ce qui dépend de leur bonne ou de leur mauvaise foi.

II – Le critère pertinent : la bonne foi des tiers preneurs à bail

8. Tout comme le critère indifférent, le critère pertinent pour la réalisation de l’exécution forcée de l’obligation de réintégration ne ressort pas expressément de la solution énoncée par la Cour de cassation. Donnant à voir un arbitrage en faveur des tiers locataires qui paralyse le droit de jouissance du premier locataire, l’arrêt fait entendre que l’impossibilité juridique d’exécuter l’obligation de réintégration repose sur l’opposabilité du second bail, sans préciser la condition de cette opposabilité. De façon générale, la résolution d’un conflit entre des droits de bail concurrents n’est pas simple et ne trouve pas de réponse arrêtée par la jurisprudence17. Cette dernière applique différentes règles selon les cas. La difficulté peut être tranchée par le jeu de l’adage prior tempore potior jure, c’est à celui qui prouve être titulaire du bail le plus ancien que revient la préférence18. On s’attachera donc à la date de la publication si les baux sont soumis à cette formalité pour conclure que le bail publié en premier est celui qui doit être privilégié19. En revanche, lorsque les baux ne sont pas soumis à publicité, on recherchera le locataire dont le titre a acquis date certaine en premier, notamment par son enregistrement (C. civ., art. 1377)20. Si aucun bail n’a date certaine ou s’ils ont la même date, le conflit se réglera au profit de celui qui est entré en jouissance le premier de bonne foi, c’est-à-dire en ignorant l’existence du bail précédemment consenti sur le même local, quand bien même son bail serait postérieur en date21. Ainsi donc, suivant les hypothèses, le critère pour arbitrer le litige entre locataires successifs réside dans l’antériorité du titre, la date des contrats, ou encore dans la prise de possession.

9. En l’espèce, les baux d’habitation en conflit n’étant ni publiés, ni pourvus d’une date certaine, le critère retenu par le juge est celui de la prise de possession : c’est le droit de ceux qui jouissent actuellement des lieux, les derniers locataires en date, qui a primé. La Cour de cassation n’a donc pas fait triompher le droit de celui qui a été mis en possession le premier et dont la possession a été irrégulièrement interrompue. Toujours est-il que le droit des occupants du logement social ne peut être opposable qu’à la condition que ces derniers soient de bonne foi. L’arrêt ne dit mot de cette condition, mais on peut supposer qu’au moment de signer le bail, les nouveaux locataires ignoraient le conflit opposant le bailleur aux locataires expulsés. Rappelant l’exigence de bonne foi des tiers dans l’hypothèse de la violation du pacte de préférence par le promettant, le droit de location des occupants s’est donc trouvé consolidé et prêt à déployer ses effets. Fondé sur la bonne foi, l’arbitrage en faveur des seconds locataires peut se justifier par la théorie de l’apparence. L’apparence permet de surmonter l’absence de pouvoir ou de droits de celui qui contracte en rendant l’acte opposable au véritable détenteur de droits dès lors que l’erreur commise était commune (tout le monde croyait aux pouvoirs du cocontractant ou croyait traiter avec le titulaire de droits) et que le tiers concerné était de bonne foi (il ignorait se tromper)22. Ainsi par exemple dans le bail de la chose d’autrui, en vertu duquel le bailleur n’a pas de droit sur l’immeuble qu’il loue : le bail, qui en principe est inopposable au véritable propriétaire, s’impose à lui lorsqu’aux yeux de tous, le bailleur apparaissait comme propriétaire23. Le raisonnement est aisément transposable à l’espèce : les faits portent à penser que les seconds locataires ont pu légitimement croire que le bailleur était en droit de leur louer le logement social et, aucun élément n’allant à l’encontre de cette apparence ni ne permettant de la démentir, la préférence leur est revenue. On peut alors envisager un autre cas de figure en vertu duquel les tiers auraient loué l’appartement après l’expulsion des premiers locataires tout en sachant que la décision de justice ordonnant l’expulsion n’était pas définitive. Leur bonne foi est-elle toujours acquise ou faut-il considérer qu’ils partagent avec le bailleur le risque de voir ordonner la réintégration des locataires expulsés ? Il paraîtrait bien sévère de considérer que la connaissance du caractère non définitif d’une décision d’expulsion équivaut à la connaissance d’un bail antérieur et d’en déduire que les nouveaux locataires sont de mauvaise foi.

10. Il reste que le locataire expulsé ne détenait pas un droit moins légitime et qu’il paie durement les conséquences d’une possession irrégulièrement interrompue ; son bail est valable mais réduit à l’ineffectivité. Il lui revient alors de demander au bailleur une réparation par équivalent. Car s’il est vrai qu’avec l’impossibilité de forcer l’exécution, c’est la possibilité de donner « à la créance son utilité finale » qui s’éteint, le bailleur ayant volontairement manqué à son obligation de réintégration n’est néanmoins pas déchargé de sa responsabilité24. En reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir tiré les conséquences de ses propres constatations relatives à l’impossibilité de procéder à la réintégration, la Cour de cassation indique implicitement que seul le versement de dommages et intérêts est possible. Autrement dit, le choix de la sanction la plus appropriée au vu de la circonstance de l’inexécution a beau par principe incomber au créancier, lorsque son choix se porte sur l’exécution forcée et qu’il ne peut être satisfait, le créancier doit s’accommoder d’une simple compensation financière. Pourrait-elle contenter le locataire qui espérait à nouveau habiter un logement à loyer modéré ? À considérer les délais d’attente pour l’obtention d’un tel logement – de parfois plusieurs années –, on peut en douter. L’évaluation du préjudice devra également tenir compte du fait que la jouissance du locataire a été interrompue et que son préjudice est donc supérieur à celui subi par un locataire qui ne serait jamais entré en possession des lieux parce que le bailleur ne lui aurait pas délivré le bien25. Il demeure que le versement de dommages et intérêts est sans commune mesure avec une sanction en nature, seule capable de satisfaire l’attente légitime du créancier qui a contracté en vue d’une exécution déterminée26.

11. Il apparaît ainsi que le sort de la réintégration de locataires victimes d’une procédure d’expulsion irrégulière est remis entre les mains du bailleur : sous réserve de la complicité des tiers, l’attitude du bailleur détermine l’effectivité ou la paralysie du droit de jouissance des preneurs expulsés. Tandis que ces derniers ne disposent pas de moyens pour préserver leur droit à être réintégrés, on adressera un conseil aux tiers. Lorsque la situation est douteuse, il peut être prudent en l’absence de publicité obligatoire du bail de ne pas se fier au silence du bailleur et de lui demander, sur le modèle des actions interrogatoires des articles 1123 et 1158 du Code civil, de confirmer dans le contrat que le logement est libre et qu’aucun bail n’a été préalablement consenti sur ce même bien. Une telle mention peut paraître redondante avec la garantie d’éviction légalement due par le bailleur, elle présente toutefois l’avantage pour le tiers de constituer une preuve de sa bonne foi.