La requalification en VEFA dans les opérations de rénovation

Publié le 19/08/2016

Les ventes d’immeubles existants dans lesquelles le vendeur réalise ou fait réaliser des travaux de rénovation encourent, sous certaines conditions, une requalification en vente en état futur d’achèvement (VEFA). Par cet arrêt de rejet, la Cour de cassation approuve la méthode de requalification des juges du fond, habituellement censurés. Cette décision est donc riche d’enseignements et porteuse d’une interrogation : sera-t-elle transposable aux requalifications d’opérations de rénovation éligibles à la vente d’immeubles à rénover (VIR) ?

Cass. 3e civ., 18 févr. 2016, no 15-12719, PB

C’est dans un contexte d’actualité des ventes d’immeubles en cours de rénovation1 que s’inscrit l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 18 février 2016. Publié au Bulletin, cet arrêt qui confirme la position des juges du fond quant à la requalification d’une opération de rénovation en vente en état futur d’achèvement (VEFA) est rare dans un domaine où, par ailleurs, l’évolution n’est pas encore complètement achevée2.

Le litige à l’origine de l’arrêt est classique en la matière. Des particuliers furent démarchés par une société en vue d’acheter des lots de copropriété dans un ensemble destiné à être réhabilité et transformé, par leur soin, en résidence haut de gamme.

L’entreprise en charge des travaux n’ayant pas débuté le chantier, essentiellement en raison de son placement en liquidation judiciaire, les acquéreurs assignent notamment la société venderesse et le notaire afin d’obtenir l’annulation de la vente et des dommages-intérêts pour non-respect des dispositions d’ordre public de la VEFA.

Tous condamnés devant les deux premiers degrés de juridictions, seuls le notaire et sa compagnie d’assurance soutiennent le pourvoi devant la Cour de cassation qui confirme en tout point l’analyse juridique minutieuse de la cour d’appel de Bourges.

Mais plus encore, l’arrêt du 18 février 2016 retrace la méthode utilisée par les juges du fond et de cassation pour fonder la solution retenue : un processus en deux étapes successives reposant, d’abord, sur l’identification de la VEFA (I), puis, inéluctablement, son annulation (II).

I – L’identification de la VEFA

Cette première phase consiste à reconnaitre dans l’enchevêtrement des faits et actes juridiques, typique de ce genre d’affaires, les traits caractéristiques de la VEFA.

L’analyse de cette démarche met en évidence l’importance de qualifier, en premier lieu, l’obligation d’édifier (A) puis d’effectuer, en second lieu, certaines constatations complémentaires (B).

A – La qualification de l’obligation d’édifier

L’obligation d’édifier est fondamentale dans la VEFA, elle constitue l’essence même des ventes d’immeubles à construire.

Par cette décision, la Cour de cassation réaffirme toute l’importance de l’obligation d’édifier dans l’identification de la VEFA (1) et détaille les modalités relatives à son établissement (2).

1 – L’importance de l’obligation d’édifier

La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle « le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé »3, en raison de la réunion des obligations de transférer la propriété et d’édifier, elle est analysée comme un contrat hybride, puisque formant un contrat complexe composé d’une vente et d’un contrat d’entreprise.

Par suite, ce qui caractérise exclusivement la vente d’une chose future par rapport à une vente ordinaire de l’existant c’est l’inexistence de l’objet vendu au moment de la conclusion du contrat et le fait que la réalisation de cet objet dépende de l’activité du vendeur4.

D’où l’importance de l’obligation d’édifier que la Cour de cassation a érigé depuis longtemps comme critère de qualification commun à toutes les ventes d’immeuble à construire5. Mais, bien que constante, cette jurisprudence est ponctuée d’arrêts de cassation incitant les juges du fond à rechercher cette obligation mais sans d’autres précisions6.

Dès lors, en l’absence de contenu défini, certaines juridictions se sont écartées de l’obligation d’édifier pour requalifier des opérations7. D’autres ont imposé que l’exécution dans un délai déterminé soit également identifiée dans le contrat8.

En approuvant la cour d’appel de Bourges, la Cour de cassation reconnaît bien que l’obligation d’édifier constitue la « prestation caractéristique » de la vente d’immeuble à construire9 qui précisément permet de distinguer la VEFA. Mais encore faut-il pourvoir établir son existence.

2 – L’établissement de l’obligation d’édifier

Pour être exécutée, l’obligation d’édifier suppose de conférer au vendeur les pouvoirs nécessaires afin de réaliser une construction.

Dès lors, établir cet engagement hors du cadre légal de la VEFA implique de caractériser l’existence des prérogatives du vendeur pour édifier des travaux assimilables à une construction.

D’abord, d’un point de vue juridique, pour permettre la réalisation la construction en VEFA, le vendeur conserve de par la loi la qualité de maître de l’ouvrage10 car le promoteur est nécessairement maître de l’ouvrage11.

Toutefois, dans les opérations non-assujetties à la VEFA, le vendeur ne dispose pas de droit de ces pouvoirs. Il convient alors d’analyser les actions réalisées par le vendeur avant les reventes en qualité de maître d’ouvrage, et les travaux que le vendeur s’engage à réaliser ou réalise une fois les acquéreurs propriétaires, lesquels relèvent de la maîtrise d’œuvre12.

En somme, dans ces opérations, la conservation par le vendeur de prérogatives liées à la maîtrise d’ouvrage et/ou à la maîtrise d’œuvre constitue donc un indice fortement révélateur de l’obligation d’édifier et, par suite, de l’existence de la VEFA.

Concrètement, il convient de déceler dans les actions et activités du vendeur si celui-ci assure la définition, la détermination du coût et la maîtrise des travaux de rénovation. Peu importent donc les engagements souscrits ou non par les parties dans les avant-contrats et actes authentiques13, seuls comptent les agissements du vendeur14.

En l’espèce, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir constaté que le vendeur « avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros œuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l’existence d’un prévisionnel » et constaté que « les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d’œuvre selon les plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes ». Au final, cette juxtaposition de l’activité déployée par le vendeur avant et après les reventes montre qu’il assumait en fait l’intégralité du projet de rénovation ce qui révèle, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs au pourvoi, un engagement de réaliser des travaux du vendeur et potentiellement une VEFA.

En effet, il faut encore, d’un point de vue matériel, que les travaux à la charge du vendeur correspondent à une édification car rénover ne signifie pas invariablement édifier15. Par suite, la rénovation doit être assimilable à une construction.

À cet égard, le flou demeure sur l’appréciation de l’importance des travaux, les juges du fond privilégiant généralement une approche quantitative et qualitative, à géométrie variable au gré des espèces16. Dans cette lignée, la cour d’appel, après s’être livrée à une analyse précise du programme de l’opération17 et de son coût en a déduit que « sous couvert de rénovation ou de réhabilitation, il s’agissait bien d’immeuble à construire ».

Cependant, et bien que l’obligation d’édifier, de par ses aspects juridiques et matériels, transparaisse, des constations complémentaires s’imposent pour pouvoir conclure définitivement à une VEFA.

B – Les constatations complémentaires

La prestation caractéristique établie, la réunion des conditions spécifiques à la VEFA posées par l’article L. 261-10 du CCH, doit encore être vérifiée18 (1). Au final, la réunion de toutes ces conditions doit permettre d’exclure la seule exception à la requalification qui n’est autre que la vente en l’état, d’ailleurs soulevée en l’espèce (2).

1 – La réunion des conditions de l’article L. 261-10

Des trois conditions posées par l’article L. 261-10 du CCH, deux d’entre elles, qui sont le transfert de propriété, d’une part, d’un immeuble à usage d’habitation, d’autre part, sont d’emblée satisfaites puisque des ventes de lots de copropriété destinés à un usage d’habitation avaient été conclues.

Reste l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction, condition qui ne pose aucune difficulté particulière puisque la jurisprudence considère qu’elle résulte du simple constat du paiement du prix d’acquisition alors même que les travaux de réhabilitation ne sont pas achevés au jour de l’acte authentique19. Elle était d’autant plus évidente à caractériser au cas présent du fait que le prix de vente incluait les travaux de viabilisation à la charge du vendeur20.

Toutes les conditions de la VEFA, tant générales que spéciales étant réunies, le prétexte d’une vente faite en l’état pour s’affranchir des obligations de la VEFA ne pouvait qu’être rejeté par la haute juridiction.

2 – L’exclusion de la vente en l’état

Sous une apparence de fausse simplicité, la notion de vente en l’état recouvre des réalités diverses. Elle correspond d’abord à deux hypothèses opposées, la première quand les travaux de rénovation ont été intégralement réalisés par le vendeur avant la vente et, la seconde, lorsque le vendeur cède un immeuble en mauvais état, l’acquéreur se chargeant de le rénover sous sa propre maîtrise d’ouvrage21.

Entre ces deux extrêmes, deux cas intermédiaires. En premier lieu, celui de la vente d’immeubles « prêts à finir » où le vendeur procède à l’équipement et à la réalisation de parties communes avant de vendre des appartements bruts où l’acquéreur n’effectue aucun versement pendant la réalisation des travaux dans les parties communes et réalise ensuite, à sa charge et sous sa direction, la rénovation des parties privatives22. En second lieu, celui de la vente consentie avec de faibles travaux restant à la charge du vendeur23.

Les trois premiers cas de figure reposent sur un arrêt définitif des prestations du vendeur au jour de l’acte qui justifie d’ailleurs l’absence de VEFA24, ce qui ne pouvait être le cas en l’espèce puisque le vendeur assure la réalisation de tout le projet de rénovation dans sa conception comme son exécution. De même, les demandeurs au pourvoi ne pouvaient exciper du fait que les travaux à la charge du vendeur étaient de « simples travaux de viabilisation » puisqu’il s’agissait de travaux d’édification25.

Compte tenu de tout ce qui précède, l’opération constituait bien une VEFA. Mais sitôt identifiée, elle doit, comme en l’espèce, être annulée, étant donné que le vendeur ne s’est pas doté d’une garantie financière d’achèvement26 et que la convention ne porte aucune des mentions légales imposées27.

II – L’annulation de la VEFA

Le processus de requalification conduit à constater inexorablement la nullité du contrat de vente signé en lieu et place d’une VEFA. En tant que rédacteur du contrat ainsi sanctionné, l’annulation de la VEFA a pour conséquence directe l’implication de la responsabilité du notaire (A).

Toutefois, bien que cette mécanique suscite l’approbation, elle soulève néanmoins une interrogation : quelle est aujourd’hui sa véritable portée (B) ?

A – L’implication de la responsabilité notariale

Pour saisir la solution retenue par les trois degrés de juridiction quant à la responsabilité du notaire, il faut bien comprendre que le montage proposé mettait en cause directement la sécurité juridique des acquéreurs en contrevenant à l’esprit même de la VEFA qui est, précisément, de protéger ces derniers contre le risque de panne de la construction28, situation à laquelle ils étaient malheureusement confrontés au cas présent.

C’est dans ce contexte que le devoir d’efficacité du notaire est apprécié. Plus précisément, avait-il reçu les ventes litigieuses en tant qu’authentificateur ou professionnel du droit ? De ces deux rôles reconnus par la jurisprudence, cette dernière fait montre d’une plus grande sévérité à son égard lorsqu’il officie sous sa seconde qualité29. C’est pourquoi, le notaire mis en cause soutenait avoir authentifié son acte en considération de l’intention déclarée des parties et des faits dont il avait connaissance. N’étant pas intervenu dans les négociations préalables, n’ayant pas eu connaissance des documents précontractuels, le vendeur n’ayant souscrit aucun engagement de construire et la vente étant stipulée en l’état, il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir conseillé une VEFA.

Les magistrats estiment, au contraire, qu’en tant que professionnel du droit qui ne peut méconnaître les dispositions légales d’ordre public de la VEFA, le notaire se devait de vérifier la protection juridique dont bénéficiait l’acquéreur. Ce dernier ne pouvait pas s’en tenir aux apparences et ignorer que des travaux étaient envisagés dès lors qu’ils étaient chiffrés dans la promesse de vente et révélateurs d’une importante rénovation30. Cet élément anormal aurait dû inciter le rédacteur à mener des investigations complémentaires31 notamment pour savoir qui de l’acquéreur ou du vendeur effectuait les travaux et, en définitive, inviter les parties à conclure une VEFA dans l’intérêt de l’acquéreur.

Par cette faute, le notaire a manqué à son devoir de d’effectivité engendrant la nullité de son acte et l’engagement de sa responsabilité in solidum avec le vendeur.

Toutefois, on peut s’interroger sur la généralisation de cette analyse et de celles développées précédemment, à toutes les hypothèses de rénovation

B – Une décision de portée limitée ?

La décision rendue par la Cour de cassation concerne des faits et actes antérieurs à l’entrée en vigueur du statut de la vente d’immeubles à rénover (VIR)32 dont l’objet est d’encadrer les rénovations « intermédiaires »33 à l’exclusion de celles assimilables à une construction.

Plus précisément, relèvent de la VEFA, selon l’article L. 262-1 du CCH, les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction lorsqu’ils rendent à l’état neuf un ou plusieurs des postes de travaux prévus à l’article R. 262-1 du même code34. Or, les travaux litigieux, analysés sous l’angle de ces dispositions, resteraient vraisemblablement éligibles au régime de la VIR au vu de la disposition précitée.

Toutefois, dans l’hypothèse d’une opération susceptible d’être requalifiée en VIR, la présente solution serait-elle transposable, purement et simplement ?

Cette question mérite d’être posée car, en dépit d’apparentes similitudes, VIR et VEFA se distinguent notamment sur un point fondamental. En effet, il n’existe pas dans la VIR une obligation de rénover comparable à l’obligation d’édifier dans la VEFA. Si cette dernière est un contrat hybride, composé d’une obligation de vendre et d’édifier, la VIR apparaît plutôt principalement comme une vente assortie d’une obligation accessoire de réaliser des travaux35.

Dès lors, une analyse littérale des textes sur la VIR invite, dans le cadre d’une requalification, non pas à établir les aspects matériels et juridiques d’une obligation de rénover, mais à prouver l’engagement du vendeur de réaliser des travaux directement, dans le contrat, ou indirectement, par convention ou acte séparé, ce qui serait plus difficile à établir pour l’acquéreur.

Au final, l’étude des décisions à venir sera essentielle pour connaître la portée exacte de la méthode de requalification exposée.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Cass. 3e civ., 7 janv. 2016, n° 14-29655 : Defrénois 15 avr. 2016, n° 122v1, p. 10, obs. Périnet-Marquet H. (à propos du champ d’application du secteur protégé de la VEFA lors d’une opération de rénovation) ; Cass. 3e civ., 5 mai 2015, n° 14-10856 ; Cass. 3e civ., 19 mai 2015, nos 14-10937 et 14-13250 : Defrénois 15 avr. 2016, n° 122v3, p. 10, obs. Périnet-Marquet H. (au sujet du champ d’application de la VEFA dans les opérations de rénovation-défiscalisation) ; Zalewski-Sicard V., « Les dix ans de la vente d’immeubles à rénover », Constr.-Urb. 2016, repère 4.
  • 2.
    Les premières décisions relatives à l’application du statut de la vente d’immeubles à rénover (VIR) commençant progressivement à être rendues, Zalewski-Sicard V., « Les dix ans de la vente d’immeubles à rénover », préc.
  • 3.
    C. civ., art. 1601-1.
  • 4.
    Saint-Alary R., « La vente d’immeubles à construire et l’obligation de garantie à raison des vices de construction », JCP G 1968, I, 2146, p. 14, spéc. n° 8.
  • 5.
    Cass. 3e civ., 20 mai 1980, n° 78-15935 ; Cass. 3e civ., 9 juill. 1986, n° 85-10869.
  • 6.
    Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n° 07-20492 ; Sizaire C., « Qualification de vente d’immeuble à construire et obligation d’édifier », Constr.-Urb. 2009, comm. 44.
  • 7.
    En utilisant la notion de « scission artificielle de l’opération », en ce sens not. : CA Rouen, 27 mars 2007, n° 05/00382 ; CA Orléans, 30 sept. 2013, n° 12/02132.
  • 8.
    CA Caen, 9 avr. 2013, n° 11/00823 ; Sizaire C., « Éléments de qualification », Constr.-Urb. 2013, comm. 124.
  • 9.
    Selon les termes de la cour d’appel de Bourges.
  • 10.
    C. civ., art. 1601-3, al. 2.
  • 11.
    Malinvaud P., Jestaz P., Jourdain P., Tournafond O., Droit de la promotion immobilière, 8e éd., 2009, Dalloz, n° 371, p. 379.
  • 12.
    En effet, hormis les cas de la VEFA ou de la VIR, la qualité de maître de l’ouvrage est liée à la propriété du sol, donc tout ce qui est fait préalablement aux reventes, généralement la définition des besoins du programme, relève de la maîtrise d’ouvrage, et tout ce qui est réalisé postérieurement, de la maîtrise d’œuvre. Ainsi le vendeur est à la fois maître d’ouvrage en amont et maître d’œuvre en aval.
  • 13.
    Il ressort de l’analyse de la cour d’appel qu’il importe peu que l’obligation d’édifier ne figure pas expressément dans l’acte de vente et que la mention dans l’acte précisant que la vente a été faite en l’état n’est pas suffisante pour attester de ce caractère.
  • 14.
    Puisque la maîtrise d’ouvrage et la maîtrise d’œuvre se prouvent par des commencements de preuve par écrit, sur cet aspect Gibrila D., JCl. Civil Code, art. 1787, « Louage d’ouvrage et d’industrie – contrat d’entreprise », fasc. 10, n° 39.
  • 15.
    Si construction et rénovation sont proches, toutes les rénovations n’accusent pas le même degré de parenté avec la construction. La nature matérielle des rénovations d’immeubles, caractérisée par une extrême variété, engendre des hypothèses minimales et maximales et ce ne peut être qu’au sein de ces dernières que le rénovateur est parfois tenu de l’obligation d’édifier.
  • 16.
    Pour des applications récentes de la combinaison de ces deux critères : Cass. 3e civ., 1er déc. 2004, n° 03-13860 ; CA Orléans, 18 oct. 2010, n° 09/00771. Mais cette appréciation qui oscille entre « rénovation lourde » et « rénovation légère » devrait disparaître en raison des critères fixés par l’article R. 262-1 du CCH qui fixe désormais la frontière entre la VEFA et la VIR.
  • 17.
    La cour d’appel a notamment relevé l’existence d’un prévisionnel de près de 1 580 000 € pour des travaux qui concernaient : les façades, la charpente hors solivage et planchers privatifs, la couverture et la zinguerie, l’aménagement de la cour et des parkings, l’éclairage extérieur, le réseau d’assainissement, la réalisation des caves et d’une cage d’escalier ainsi que tous les travaux de réseaux (distribution intérieure et extérieure en eau, tout à l’égout, EDF et Télécom, compteurs). Par ailleurs, les magistrats de première instance ont constaté que le détail des prestations présenté aux acquéreurs portait sur le gros œuvre, la couverture et prévoyait des démolitions, une reprise de l’ensemble des menuiseries extérieures et un remplacement des menuiseries extérieures, le doublage des murs extérieurs, la création de cloisons, de plafonds suspendus, la réalisation de planchers au premier et second étage, la pose de faïence dans les salles d’eau, de bains et de cuisine, l’équipement sanitaire, robinetterie, sanitaires, chaudières, mobilier de salle de bains, installation électrique complète ainsi que la réfection de la cage d’escalier.
  • 18.
    Ces conditions sont que la convention doit : 1°) avoir pour objet un transfert de propriété, 2°) porter sur un local à usage d’habitation ou mixte, 3°) impliquer pour l’acquéreur d’effectuer des versements avant l’achèvement des travaux.
  • 19.
    CA Orléans, 18 oct. 2010, n° 09/00771.
  • 20.
    La cour d’appel ayant constaté que « le prix de vente incluait le foncier mais aussi ses aménagements (réseaux) ».
  • 21.
    Cass. 3e civ., 28 janv. 2009, n° 07-20492 : Defrénois 30 janv. 2010, n° 30060, p. 230, comm. Périnet-Marquet H. ; Constr.-Urb. 2009, comm. 44 par Sizaire D.
  • 22.
    Magnin F., « La vente d’immeubles prêts à finir », LPA 6 nov. 2000, p. 7.
  • 23.
    C’est ce que rappelle la cour d’appel lorsqu’elle précise que « n’est pas une vente d’immeuble à construire le marché de construction ou le contrat par lequel un vendeur cède à l’acquéreur un immeuble en cours de construction en l’état où il se trouve au moment de l’acte sous seing privé avec le seul engagement de faire des finitions avant la signature de l’acte authentique », mais une telle vente constitue désormais une vente d’immeubles à rénover (CCH, art. L. 262-1).
  • 24.
    Car, de fait, il n’y a pas d’obligation d’édifier.
  • 25.
    La Cour de cassation souligne que ces travaux étaient « primordiaux et essentiels à la viabilisation de l’immeuble permettant de caractériser sa division, d’aménager l’essentiel des communs, d’assurer l’accessibilité à l’immeuble, de distribuer les fluides et d’en assurer l’assainissement et la mise hors d’eau ».
  • 26.
    CCH, art. L. 261-10-1.
  • 27.
    CCH, art. L. 261-11 à L. 261-14.
  • 28.
    Malinvaud P., Jestaz P., Jourdain P., Tournafond O., Droit de la promotion immobilière, n° 397, p. 396.
  • 29.
    Poumarède M., « Les contours du devoir d’investigation du notaire », JCP N 2011, 1091, spéc. n° 9.
  • 30.
    La vente portait sur un lot de copropriété désigné tel un « grenier dont l’accès se fera par les parties communes (…) », l’acte précisant même qu’un escalier devait être supprimé pour rendre possible cet accès, moyennant le prix de 62 500 €. La promesse précisait en outre, au titre des sommes à financer par l’acquéreur, des travaux pour un montant de 33 000 €.
  • 31.
    Cette exigence d’investigation complémentaire au titre du devoir de conseil est aujourd’hui clairement posée par la Cour de cassation chaque fois qu’un élément du dossier apparaît anormal (concernant l’expiration d’un permis de construire permettant la réalisation d’un immeuble en VEFA sept jours après la signature de l’acte, Cass. ass. plén., 5 déc. 2014, n° 13-19674 : JCP N 2015, 1124, comm. Delperier J.-M. ; pour une discordance de dates, Cass. 1re civ., 30 mai 2013, n° 12-23592 : JCP N 2013, 1282, obs. Mekki M.).
  • 32.
    L. n° 2006-872, 13 juill. 2006, portant engagement national sur le logement, art. 80, et son décret d’application : D. n° 2008-1338, 16 déc. 2008, sur la vente d’immeubles à rénover. Ce statut est donc applicable depuis le 17 décembre 2008 or, dans la présente affaire, les actes authentiques ont été régularisés le 4 octobre 2008.
  • 33.
    Périnet-Marquet H., « Le nouveau statut de la vente d’immeubles à rénover », RDI 2006, p. 329.
  • 34.
    Selon ce texte, la VIR n’inclut pas les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète de l’immeuble, assimilables à une reconstruction, et qui rendent à l’état neuf : 1° soit la majorité des fondations ; 2° soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ; 3° soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ; 4° soit l’ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés : a) les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage, b) les huisseries extérieures, c) les cloisons intérieures, d) les installations sanitaires et de plomberie, e) les installations électriques, f) et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage.
  • 35.
    D’abord, puisque ce statut n’est pas composé d’une obligation de rénover et d’une obligation de vendre d’une valeur égale, puis l’article L. 262-1 du CCH s’applique en premier lieu à « toute personne qui vend un immeuble bâti » et qui s’engage dans un délai déterminé par le contrat à réaliser, directement ou indirectement, des travaux.