1 – L’importance de l’obligation d’édifier

La vente d’immeuble à construire est celle par laquelle « le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé »3, en raison de la réunion des obligations de transférer la propriété et d’édifier, elle est analysée comme un contrat hybride, puisque formant un contrat complexe composé d’une vente et d’un contrat d’entreprise.

Par suite, ce qui caractérise exclusivement la vente d’une chose future par rapport à une vente ordinaire de l’existant c’est l’inexistence de l’objet vendu au moment de la conclusion du contrat et le fait que la réalisation de cet objet dépende de l’activité du vendeur4.

D’où l’importance de l’obligation d’édifier que la Cour de cassation a érigé depuis longtemps comme critère de qualification commun à toutes les ventes d’immeuble à construire5. Mais, bien que constante, cette jurisprudence est ponctuée d’arrêts de cassation incitant les juges du fond à rechercher cette obligation mais sans d’autres précisions6.

Dès lors, en l’absence de contenu défini, certaines juridictions se sont écartées de l’obligation d’édifier pour requalifier des opérations7. D’autres ont imposé que l’exécution dans un délai déterminé soit également identifiée dans le contrat8.

En approuvant la cour d’appel de Bourges, la Cour de cassation reconnaît bien que l’obligation d’édifier constitue la « prestation caractéristique » de la vente d’immeuble à construire9 qui précisément permet de distinguer la VEFA. Mais encore faut-il pourvoir établir son existence.

2 – L’établissement de l’obligation d’édifier

Pour être exécutée, l’obligation d’édifier suppose de conférer au vendeur les pouvoirs nécessaires afin de réaliser une construction.

Dès lors, établir cet engagement hors du cadre légal de la VEFA implique de caractériser l’existence des prérogatives du vendeur pour édifier des travaux assimilables à une construction.

D’abord, d’un point de vue juridique, pour permettre la réalisation la construction en VEFA, le vendeur conserve de par la loi la qualité de maître de l’ouvrage10 car le promoteur est nécessairement maître de l’ouvrage11.

Toutefois, dans les opérations non-assujetties à la VEFA, le vendeur ne dispose pas de droit de ces pouvoirs. Il convient alors d’analyser les actions réalisées par le vendeur avant les reventes en qualité de maître d’ouvrage, et les travaux que le vendeur s’engage à réaliser ou réalise une fois les acquéreurs propriétaires, lesquels relèvent de la maîtrise d’œuvre12.

En somme, dans ces opérations, la conservation par le vendeur de prérogatives liées à la maîtrise d’ouvrage et/ou à la maîtrise d’œuvre constitue donc un indice fortement révélateur de l’obligation d’édifier et, par suite, de l’existence de la VEFA.

Concrètement, il convient de déceler dans les actions et activités du vendeur si celui-ci assure la définition, la détermination du coût et la maîtrise des travaux de rénovation. Peu importent donc les engagements souscrits ou non par les parties dans les avant-contrats et actes authentiques13, seuls comptent les agissements du vendeur14.

En l’espèce, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir constaté que le vendeur « avait fait établir un programme de réhabilitation comportant un descriptif des travaux, tant de gros œuvre que de finitions intérieures, que ce soit pour les parties communes ou les parties privatives, avec l’existence d’un prévisionnel » et constaté que « les travaux à la charge des acquéreurs avaient été définis, décidés et évalués par le vendeur en qualité de maître d’œuvre selon les plans réalisés par lui avant la vente et que celui-ci avait obtenu le permis de construire correspondant et choisi les entreprises intervenantes ». Au final, cette juxtaposition de l’activité déployée par le vendeur avant et après les reventes montre qu’il assumait en fait l’intégralité du projet de rénovation ce qui révèle, contrairement à ce que soutiennent les demandeurs au pourvoi, un engagement de réaliser des travaux du vendeur et potentiellement une VEFA.

En effet, il faut encore, d’un point de vue matériel, que les travaux à la charge du vendeur correspondent à une édification car rénover ne signifie pas invariablement édifier15. Par suite, la rénovation doit être assimilable à une construction.

À cet égard, le flou demeure sur l’appréciation de l’importance des travaux, les juges du fond privilégiant généralement une approche quantitative et qualitative, à géométrie variable au gré des espèces16. Dans cette lignée, la cour d’appel, après s’être livrée à une analyse précise du programme de l’opération17 et de son coût en a déduit que « sous couvert de rénovation ou de réhabilitation, il s’agissait bien d’immeuble à construire ».

Cependant, et bien que l’obligation d’édifier, de par ses aspects juridiques et matériels, transparaisse, des constations complémentaires s’imposent pour pouvoir conclure définitivement à une VEFA.

1 – La réunion des conditions de l’article L. 261-10

Des trois conditions posées par l’article L. 261-10 du CCH, deux d’entre elles, qui sont le transfert de propriété, d’une part, d’un immeuble à usage d’habitation, d’autre part, sont d’emblée satisfaites puisque des ventes de lots de copropriété destinés à un usage d’habitation avaient été conclues.

Reste l’obligation pour l’acheteur d’effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l’achèvement de la construction, condition qui ne pose aucune difficulté particulière puisque la jurisprudence considère qu’elle résulte du simple constat du paiement du prix d’acquisition alors même que les travaux de réhabilitation ne sont pas achevés au jour de l’acte authentique19. Elle était d’autant plus évidente à caractériser au cas présent du fait que le prix de vente incluait les travaux de viabilisation à la charge du vendeur20.

Toutes les conditions de la VEFA, tant générales que spéciales étant réunies, le prétexte d’une vente faite en l’état pour s’affranchir des obligations de la VEFA ne pouvait qu’être rejeté par la haute juridiction.

2 – L’exclusion de la vente en l’état

Sous une apparence de fausse simplicité, la notion de vente en l’état recouvre des réalités diverses. Elle correspond d’abord à deux hypothèses opposées, la première quand les travaux de rénovation ont été intégralement réalisés par le vendeur avant la vente et, la seconde, lorsque le vendeur cède un immeuble en mauvais état, l’acquéreur se chargeant de le rénover sous sa propre maîtrise d’ouvrage21.

Entre ces deux extrêmes, deux cas intermédiaires. En premier lieu, celui de la vente d’immeubles « prêts à finir » où le vendeur procède à l’équipement et à la réalisation de parties communes avant de vendre des appartements bruts où l’acquéreur n’effectue aucun versement pendant la réalisation des travaux dans les parties communes et réalise ensuite, à sa charge et sous sa direction, la rénovation des parties privatives22. En second lieu, celui de la vente consentie avec de faibles travaux restant à la charge du vendeur23.

Les trois premiers cas de figure reposent sur un arrêt définitif des prestations du vendeur au jour de l’acte qui justifie d’ailleurs l’absence de VEFA24, ce qui ne pouvait être le cas en l’espèce puisque le vendeur assure la réalisation de tout le projet de rénovation dans sa conception comme son exécution. De même, les demandeurs au pourvoi ne pouvaient exciper du fait que les travaux à la charge du vendeur étaient de « simples travaux de viabilisation » puisqu’il s’agissait de travaux d’édification25.

Compte tenu de tout ce qui précède, l’opération constituait bien une VEFA. Mais sitôt identifiée, elle doit, comme en l’espèce, être annulée, étant donné que le vendeur ne s’est pas doté d’une garantie financière d’achèvement26 et que la convention ne porte aucune des mentions légales imposées27.