A – Ratione materiae : actes et biens relevant de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation

3. En ce qui concerne les actes, dans sa version en vigueur du 16 juillet 2006 au 8 août 2015, l’article L. 271-1 du CCH disposait que : « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte (…) ». À s’en tenir à une interprétation littérale de l’article L. 271-1 du CCH9, il conviendrait alors de considérer que le droit de rétraction de l’acquéreur non-professionnel est identique que l’on soit en présence d’un avant-contrat sous seing privé ou d’un acte authentique. Quid du délai de réflexion ? On estime en général que : « les ventes conclues en la forme authentique sans qu’elles soient précédées d’un avant-contrat ne voient appliquer un délai de réflexion »10. Au cas d’espèce, les parties avaient conclu une promesse synallagmatique de vente dont le vendeur contestait la destination de l’immeuble vendu qui, selon lui, devait s’apprécier au regard de sa destination réelle et effective, et non des stipulations de la promesse synallagmatique de vente. La Cour de cassation procède à une interprétation stricte de l’article L. 271-1 du CCH en suivant le rapport annuel de la Cour de cassation qui considère que : « l’objectif du législateur qui est de pallier le risque d’achat impulsif, peu probable en cas de réalisation d’une opération complexe incluant l’installation d’une activité professionnelle en plus du logement proprement dit, ne nécessite pas une telle extension »11.

4. Concernant les biens, l’interprétation littérale a conduit la Cour de cassation à exclure les immeubles à usage mixte du domaine d’application de l’article L. 271-1 du CCH12. La Cour de cassation a tranché la question dans un arrêt rendu le 30 janvier 2008 en rejetant le pourvoi : « Attendu que les consorts X et Y font grief à l’arrêt de rejeter leur demande alors, selon le moyen, qu’il résulte de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation que tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation ne devient définitif qu’au terme d’un délai de 7 jours pendant lequel l’acquéreur non-professionnel a la faculté de se rétracter ; que sont assimilés aux immeubles à usage d’habitation les locaux mixtes, d’habitation et professionnels ; qu’en constatant que le compromis de vente portait sur un immeuble destiné à l’habitation et au commerce et en en déduisant néanmoins que l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation n’était pas applicable, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ; Mais attendu que l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ne mentionnant dans son champ d’application que les immeubles à usage d’habitation, ses dispositions ne sont pas applicables aux immeubles à usage mixte ; qu’ayant constaté que la promesse de vente portait sur un immeuble destiné non seulement à l’habitation mais aussi au commerce, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle n’était pas soumise au délai de rétractation prévu par cet article »13. Plus récemment encore, la haute juridiction a confirmé sa jurisprudence en précisant : « (…) que, pour déclarer nulle la promesse unilatérale, l’arrêt retient que la volonté des acquéreurs de construire une maison à usage d’habitation était certaine lors de la conclusion de la promesse et était entrée dans le champ contractuel et qu’il se déduit de ces éléments que le droit de rétractation prévu par les dispositions légales était applicable ; Qu’en statuant ainsi, alors que la promesse ne portait que sur la vente d’un terrain à bâtir et que la faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 précité ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; Par ces motifs ; Casse et annule »14.

B – Ratione personae : acquéreur immobilier non-professionnel protégé

5. Il est admis que seul l’acquéreur non-professionnel est visé par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation. La notion de non-professionnel n’est pas aisée à appréhender pour les praticiens peu coutumiers des règles consuméristes. Il est certain que les personnes physiques qui acquièrent un immeuble à usage d’habitation sont éligibles15 au droit de rétractation. Pour autant, la question provoque un vif débat doctrinal quant à l’application de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation aux sociétés civiles immobilières (SCI)16. Au cas d’espèce, la qualité de professionnel n’était pas querellée devant la cour d’appel tant et si bien que la Cour de cassation l’écarte en précisant que : « Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé que l’acte du 24 mai 2013 portait sur la vente d’un immeuble à usage d’habitation, la cour d’appel, devant laquelle il n’était pas soutenu que M. X fût un acquéreur professionnel, en a déduit à bon droit que l’acquéreur bénéficiait du délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ».

6. S’il n’est pas douteux qu’un marchand de biens n’est pas éligible à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, il n’en demeure pas moins qu’un professionnel de l’immobilier achetant pour lui-même, et en dehors de son activité peut bénéficier du droit de rétractation17. Mais la cour d’appel de Colmar a précisé dans cette dernière hypothèse : « Attendu que même si M. L. s’est engagé à titre personnel et non comme gérant de l’Eurl EL Holding, marchand de biens, il est mal fondé à se prévaloir des dispositions des articles L. 271-1 et L. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation dès lors que les locaux mis en vente étaient réservés à un usage professionnel ou commercial et que même si M. L. envisageait, selon ses dires, de les transformer en locaux d’habitation, l’application des dispositions susvisées s’apprécie en fonction du statut des biens au moment de la vente, […] il ne peut donc pas invoquer un droit de rétractation »18.

A – L’irrégularité de la notification à la mère de l’acquéreur

8. L’article L. 271-1, alinéa 2, du Code de la construction et de l’habitation dispose que : « (…) Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes (…) ». Depuis la mise en application de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain dite loi SRU, une très abondante jurisprudence est venue préciser la notion de notification de l’acte. Il est certain que si l’avant-contrat est conclu par des époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts ou en séparation de biens, la notification de l’acte est faite aux deux époux. À défaut de remise en mains propres19, la notification de l’acte est faite par lettre recommandée avec accusé de réception aux deux époux et l’avis de passage doit être signé par les deux, sauf procuration20. En l’espèce, M. Julien X soutenait que c’était sa mère qui avait reçu la lettre recommandée de notification de la promesse synallagmatique de vente litigieuse. Or, l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation issu de la version antérieure à la loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015 étant applicable en l’espèce, il n’était pas prouvé par M. Julien X que sa mère ait signé l’avis de réception en disposant d’un mandat pour signer ce dernier21.

9. Il convient de rappeler qu’en l’espèce, l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à la loi du 6 août 2015, prévoit notamment que : « pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non-professionnel peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ». En l’espèce, l’intimé soutenait : « qu’il a effectivement reçu le document, ce qu’établit l’accord de financement délivré par la Caisse d’épargne Nord France Europe du 1er août 2013 ; – que le mandat pour recevoir un courrier recommandé peut être verbal ; – que le délai prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation court à compter de la première présentation du courrier et non de sa remise effective à son destinataire ». En fait, l’argument était quelque peu spécieux ! Mais cela ne convainquit pas les magistrats du quai de l’Horloge.

10. La Cour de cassation a eu à connaître une affaire similaire concernant deux époux. La haute juridiction judiciaire estime que la cour d’appel a valablement déduit de l’absence de mandat, que le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation n’avait pas couru pour l’époux concerné22. Ainsi, sans ambages, la Cour de cassation a ainsi affirmé, « (…) que la notification prévue par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation est régulièrement effectuée par lettres recommandées distinctes avec accusés de réception adressées à chacun des époux acquéreurs ; que la Poste est déchargée des lettres recommandées par leur remise contre reçu au destinataire ou à son fondé de pouvoirs ; que dès lors que la notification est envoyée par lettre recommandée au nom et à l’adresse du destinataire, la remise de la lettre donne ainsi à l’expéditeur la croyance légitime que le signataire de l’avis de réception a effectivement reçu le pouvoir du destinataire de se faire délivrer la lettre en son nom ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a constaté que le compromis de vente du 10 mai 2010 avait été notifié par deux lettres recommandées avec demande d’avis de réception adressées à chacun des deux époux acquéreurs ; qu’en raison de l’apparence de mandat, résultant du fait que M. Y avait signé l’accusé de réception de la lettre recommandée adressée à son épouse en ses lieu et place, la notification effectuée à celle-ci était donc régulière et avait fait courir le délai de réflexion de 7 jours ; qu’en considérant le contraire, la cour d’appel a violé l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ; Mais attendu qu’ayant constaté que l’accusé de réception de l’acte sous seing privé n’avait pas été signé par Mme Y et qu’il n’était pas certain que cet acte lui avait été personnellement notifié, et souverainement retenu que M. Y ne disposait d’aucun pouvoir exprès pour recevoir l’acte à sa place, la cour d’appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que le délai de rétractation prévu par l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation n’avait pas couru pour Mme Y et que l’acte de vente du 10 mai 2010 devait être annulé ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé »23.

B – La régularisation de l’irrégularité de la notification de l’acte

11. À l’égard de la régularisation liée à l’irrégularité de la notification de l’acte on signalera ici un arrêt important rendu par la Cour de cassation le 7 avril 201624 à l’occasion duquel elle valide : « le principe de la régularisation de la purge du droit de rétractation du seul fait de la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve »25. Selon M. Sizaire : « La Cour de cassation confirme ainsi que les dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation relèvent d’un ordre public de protection auquel la partie protégée est présumée avoir renoncé du seul fait de la signature sans réserve de l’acte authentique »26. Quelques solutions peuvent être proposées en s’inspirant notamment de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 7 avril 201627. C’est ainsi qu’il y a tout lieu de penser, comme le précise fort justement M. Zalewski que : « La première possibilité consiste à procéder à une nouvelle notification de l’acte initial avant qu’il ne soit procédé à la conclusion de l’acte final. La seconde possibilité reviendrait à admettre que l’acquéreur non professionnel puisse confirmer l’acte qui n’a pas été notifié conformément à l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, étant admis que si ordre public il y a, cet ordre public n’est qu’un ordre public de protection »28. La jurisprudence semble, donc, aller dans le sens d’une régularisation de la purge du droit de rétractation en tenant compte des circonstances propres à chaque espèce. En conséquence, l’irrégularité de la notification de l’acte doit pouvoir être régularisée à l’aune de son influence probable sur le consommateur « immobilier » raisonnable, en tenant compte des caractéristiques de l’acquéreur immobilier ciblé et du support utilisé.