« Le Grand Paris Express attire les investisseurs »

Les Petites Affiches : Pouvez-vous, tout d’abord, nous présenter votre entreprise ? 

Magali Marton : Cushman and Wakefield est une société de conseil à la transaction entre investisseurs. Nous observons ce marché de l’immobilier d’entreprise et réalisons tous les trimestres une étude sur les investissements en immobilier d’entreprise. Nous étudions la volumétrie des transactions concernant les bureaux, les actifs commerciaux – boutiques et centres commerciaux –, et enfin les bâtiments d’entreposage. Le périmètre de nos études est l’immobilier d’entreprise banalisé, par opposition à l’immobilier résidentiel, qu’il soit classique ou géré en résidence.

LPA : Quel est le bilan des investissements dans l’immobilier d’entreprise pour l’année 2019 ?

M. M. : C’est une nouvelle année record. En 2018, nous avions déjà approché un volume d’investissement record. Celui-ci a encore été battu cette année, avec 34,5 milliards d’euros d’actifs qui ont changé de main dans le courant de l’année. Depuis 20 ans que nous étudions ce marché, nous n’avons jamais vu autant de valeurs immobilières s’échanger sur le marché.

LPA : Vous qualifiez, dans votre étude, la France de « navire amiral » de ce marché…

M. M. : Dans la répartition géographique des volumes, plus de 24 milliards des investissements concernent des actifs situés en Ile-de-France. La région représente donc à elle seule les 2/3 du marché. La valeur immobilière d’un immeuble dépend en grande partie de sa taille. Or les grands immeubles, les plus recherchés et donc les plus chers, se trouvent surtout en Ile-de-France, en particulier à La Défense.

LPA : Quels sont les acteurs de l’immobilier d’entreprise ?

M. M. : Comme tous les marchés, celui de l’immobilier est le résultat d’une offre et d’une demande. Nous sommes aujourd’hui dans un marché où le sujet n’est pas l’activité. Nous identifions trois grandes catégories d’investisseurs actifs : les fonds d’investissement, suivis des OPCI et SCPI et des compagnies d’assurances. Ces trois catégories d’investisseurs ont d’énormes liquidités à investir. Rappelons que les OPCI SCPI ont collecté plus de 11 milliards d’euros pour un investissement dédié à l’immobilier d’entreprise l’année dernière… Le souci de ces acteurs est de trouver les actifs qui vont leur permettre de dépenser l’argent qu’ils ont collecté. Le marché est sous offreur, en particulier celui des grandes transactions. Du fait de cette compétition sur les actifs, les investisseurs vont avoir tendance à surpayer leurs actifs.

LPA : Quel est le prix moyen au mètre carré en Ile-de-France ?

M. M. : Sur l’Ile-de-France, il y a de considérables disparités. La valeur métrique d’un bien dépend de sa localisation, de sa vocation et de sa taille. Les prix les plus élevés sont atteints par le secteur tertiaire, c’est-à-dire par les immeubles de bureau. Néanmoins, de très grandes boutiques situées sur les grandes artères peuvent également atteindre des valeurs très importantes. Si on devait retenir une valeur de prix moyen du mètre carré en Ile-de-France, on serait à 8 200 euros pour les bureaux. Ce prix varie aussi en fonction de l’importance des transactions. Plus celles-ci ont un montant important, plus le prix au mètre carré augmente. Lorsque l’on dépasse la barre des 100 millions d’euros, on est sur plus de 10 000 euros du mètre en moyenne en Ile-de-France. Cela s’explique car il y a peu de très grands locaux disponibles et beaucoup de demandes. Si on regarde les petites transactions en revanche, on tombe à 4 800 du mètre carré.

LPA : Quelles sont les zones les plus prisées des investisseurs ?

M. M. : Le secteur phare en investissement est le quartier central des affaires, composé, selon la Chambre de commerce et d’industrie de Paris, du VIIIe arrondissement ainsi que d’une partie des Ier, IIe, IXe, XVIe et XVIIe arrondissements. Dans ce secteur, le prix moyen du mètre carré de bureau est de 16 000 euros. La partie centrale de ce quartier concentre le marché le plus profond, le plus dynamique, avec les valeurs locatives les plus élevées, et un taux de vacances très faibles. Les perspectives de croissance sont bonnes : nos projections montrent que la valeur locative va continuer d’y croître. Dans une réflexion d’investisseur, c’est la sécurité. Le propre de l’investisseur est d’injecter des capitaux qui vont correspondre à la demande des entreprises. Elles cherchent aujourd’hui, en termes d’immobilier tertiaire, de la centralité, de la flexibilité, des locaux hyperqualitatif répondant à des impératifs de rétention des talents et de transformation digitale. Cela attire les entreprises sur le marché parisien et sur le QCA. Le marché parisien reste incroyablement dynamique.

LPA : En dehors de ce QCA, quelles sont les localités attractives en Ile-de-France ?

M. M. : Ce marché parisien extrêmement attractif est talonné par le croissant Ouest, secteur qui correspond au département des Hauts-de-Seine, exception faite du quartier de La Défense. Cette zone a le plus bénéficié de l’accroissement des volumes d’investissements, passant de 3,6 milliards en 2018 à 5,5 milliards en 2019. Certains secteurs commencent à être en tension sur l’offre, signe avant-coureur de croissance. Ce marché profond va pouvoir absorber la demande des entreprises qui n’ont pas les moyens d’être à Paris.

LPA : Qu’en est-il de La Défense ?

M. M. : Nous traitons à part du marché de La Défense car il est très spécifique : cet ensemble de plus de 3 millions et demie de mètres carrés sur un confetti de foncier. C’est le premier quartier d’affaires en Europe, avec une densité tertiaire et des valeurs locatives différentes. Il a lui aussi plutôt bien fonctionné en 2019, avec 3,2 milliards d’investissements.

LPA : Qu’en est-il du reste de la région ?

M. M. : La première couronne – territoire qui entoure Paris entre Saint-Denis au nord et Montrouge au sud, en passant par Montreuil à l’Est – est en train de monter en puissance. Les investissements sont passés de 2,6 milliards en 2018 à 3,4 milliards en 2019. Il y a une prise de position manifeste des investisseurs dans la perspective du Grand Paris Express. Les immeubles qui bénéficieront à terme d’une desserte en transports en commun se vendent très bien. Des localités comme Saint-Denis, Saint-Ouen ou Montreuil, étaient déjà reconnues et attractives, avec une activité forte au niveau locatif. Elles le sont encore plus désormais. Cela fait quelques années que l’on observe un intérêt des investisseurs pour ce territoire. La desserte par le Grand Paris Express a renforcé cette intérêt et facilite les transactions. Le pendant de cela est qu’il est plus difficile de vendre un actif en première ou deuxième couronne, s’il ne bénéficie pas de ces nouvelles dessertes. Le Grand Paris Express segmente le marché.

LPA : Dans ce contexte, la deuxième couronne parvient-elle à attirer ?

M. M. : En deuxième couronne, on ne coche pas toutes les cases de l’ultra sécurité de l’investissement. On n’y observe d’ailleurs pas cette tendance haussière : les transactions en 2019 s’y montaient à 1,3 milliard. Sur ces localités, on résonne par micro marchés. On va avoir une approche pointilliste. On va pouvoir travailler sur certaines localités – Massy et ses alentours, Saint Quentin – mais avec des valeurs métriques nettement plus faibles, de l’ordre de 3 000 euros. Il faut vendre plus de mètres carrés pour réussir à rivaliser avec le marché parisien.

LPA : Quels types de biens se vendent le plus ?

M. M. : En termes de volumétrie, ce sont surtout les immeubles que nous qualifions de « core », voire « core plus », qui captent les investissements. Cette terminologie qualifie un type d’immeuble neuf, sécurisé. C’est comme un produit financier : à moins d’une défaillance du locataire, il ne peut rien arriver. Ce type de produits garantit la sécurité de l’investissement. On en trouve surtout à Paris, où le marché est le plus profond. On peut trouver du core en première couronne également où les marchés sont très attractifs. Même sur du core, vous pouvez aller capter de la croissance de loyer si votre locataire fait défaut. En termes de taille, ce qui est recherché est ce qui fait plus de 100 millions d’euros, ce qui correspond à 10 000 mètres carrés à Paris et à 30 000 en première couronne. C’est une surface très recherchée par les entreprises, qu’il s’agisse d’industriels, d’entreprises publiques.

LPA : Que recherchent les investisseurs ?

M. M. : Avant tout, la sécurité, raison pour laquelle le « core » est ce qui se vend le mieux. Il y a cependant différents types d’investisseurs immobiliers. Vous pouvez acheter un immeuble sur lequel vous n’avez pas 100 % de taux d’occupation, que vous pensez être en capacité d’optimiser. On parle alors d’ « asset management ». Vous pouvez également acheter un bien qui n’est pas attractif aujourd’hui, que vous allez restructurer pour recréer de la valeur. Cette gradation sur l’échelle du risque se ressent dans la valorisation de votre actif. Un dernier créneau : les opérations neuves en état d’achèvement, avec ou sans locataire. Ces opérations en état d’achèvement avec un locataire ont dopé le marché de la première couronne en 2019. Une des grandes opérations de l’année a ainsi été une extension de la Société générale à Fontenay-sous-Bois, ville dans laquelle cette banque est déjà bien implantée. Un investisseur qui se positionne sur cet actif-là ne prend pas beaucoup de risques.

LPA : C’est donc la première fois qu’on passe le cap des 20 milliards d’investissements en bureaux en Ile-de-France. Qu’est-ce que cela vous inspire ?

M. M. : C’est une année record, mais à vrai dire, le marché pourrait faire mieux. Si on avait la capacité d’offrir plus de produits, on aurait plus d’investissements. Cela est évident lorsque l’on compare le marché français avec ses deux concurrents en Europe : les marchés allemands et britanniques. On est, dans ces pays, sur des volumes deux fois plus importants que les nôtres. L’immobilier d’entreprise en France a encore largement du champ. Les fondamentaux du marché locatif des bureaux se portent bien, et le marché français a une vraie attractivité à l’international.

LPA : Le développement de ce marché va-t-il être freiné par le manque d’offres ?

M. M. : C’est effectivement un frein, et c’est d’ailleurs une de nos missions d’aller chercher l’offre en convainquant les investisseurs que c’est le moment de vendre pour obtenir de la plus-value.

En règle générale, un immeuble acheté par un fonds d’investissement revient sur le marché 5 ou 7 ans plus tard. Il ne faut pas attendre trop longtemps pour revendre, car Il y a un moment où le marché va finir par se réguler et le taux de rendement va se compresser. Avant, sans doute, de remonter à nouveau. C’est le principe du cycle immobilier.