L’encadrement des loyers de nouveau possible

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En quoi consiste l’encadrement des loyers ?

Estelle Laurent

Afin de lutter contre la hausse excessive des loyers, l’État a décidé de mettre en place un dispositif d’encadrement de l’évolution des loyers. Depuis le 1er juillet, le propriétaire d’un bien immobilier locatif a pour obligation de respecter un loyer de référence. Ce loyer de référence est déterminé en fonction du type de logement, de l’année de construction et de la localisation géographique. Entre le départ et l’arrivée de deux locataires, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque année par l’INSEE.

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L’encadrement des loyers a été créé par la loi Alur en 2014 mais a été annulé par le juge administratif, pourquoi ?

E.L.

En vigueur pendant un temps à Paris et à Lille, il a été invalidé dans ces deux villes par décision de justice fin 2017, suite à une faille légale dans son mode d’application.

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Paris est la seule ville pour laquelle l’encadrement des loyers sera appliqué…

E.L.

La mairie de Paris s’est portée volontaire dans le retour de cette mesure d’encadrement. C’est pourquoi, elle a décidé de rapidement remettre en œuvre les actions nécessaires permettant à cette réglementation de refaire surface.

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Quelles sont les communes ciblées ? Et quelles sont les communes volontaires ?

E.L.

Cette réglementation ne s’applique que dans les communes dites en « zone tendue ». Ces zones tendues (28 agglomérations) comprennent plus de 50 000 habitants avec un déséquilibre important entre l’offre et la demande d’habitation, ce qui entraîne des difficultés à accéder au logement sur le parc résidentiel disponible.

Pour l’heure, Paris est la seule ville à avoir adopté l’application de cette procédure conformément à la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique). Néanmoins, de nombreuses villes se sont portées volontaires à cette nouvelle législation telles que Saint-Denis, Montreuil, La Courneuve, Villetaneuse, Ivry-sur-Seine et Choisy-le-Roi.

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Quels sont les logements concernés ?

E.L.

Ce dispositif concerne les logements du parc privé étant meublés ou vides, à titre de résidence principale, et mis en location pour la première fois ou lors du renouvellement de bail.

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Comment le propriétaire devra-t-il fixer son loyer ?

E.L.

Pour tout contrat de location, il doit être précisé le loyer de référence et le loyer majoré. Selon l’article de loi, le propriétaire ne peut pas demander un loyer supérieur au loyer de référence majoré, c’est-à-dire, majoré de plus de 20 %.

Entre le départ et l’arrivée de deux locataires, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque année par l’INSEE. Cet indicateur est utilisé pour réviser le loyer d’un logement, qu’il soit vide ou meublé, en fixant les limites des augmentations annuelles des loyers pouvant être exigés par le propriétaire. À noter que si le loyer du locataire précédent est inférieur au loyer de référence majoré, le loyer du nouveau locataire devra être maintenu au même niveau que celui du locataire précédent.

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Des sanctions sont-elles prévues ?

E.L.

Pour non-respect de la réglementation, le propriétaire risque une amende pénale ou un remboursement d’une partie du loyer. En effet, un décret du ministère de la Cohésion des territoires du 13 mai dernier précise : « les modalités de mise en demeure en cas de non-respect du dispositif expérimental d’encadrement du niveau des loyers et [de] recouvrement des amendes administratives ».

En cas d’infraction, « le bailleur devra mettre en conformité le contrat de location et rembourser les loyers trop-perçus dans un délai de 2 mois à compter de la mise en demeure ». En cas de non-respect de cette règle, le préfet pourra imposer une amende de 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.