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Sous-location en Airbnb d’un logement social conventionné : résiliation du bail et restitution de l’intégralité des fruits civils au propriétaire

Publié le 29/09/2022 - mis à jour le 29/09/2022 à 10H29
Airbnb
AlesiaKan/AdobeStock

Un preneur indélicat, qui utilisait l’une des trois chambres de son logement social conventionné pour jouir des revenus locatifs via la plateforme Airbnb, se voit condamné à la résiliation de son contrat de bail et à la restitution de l’intégralité des sous-loyers perçus au bailleur. Si cette solution était acquise depuis longtemps en ce qui concerne les sous-locations illégales du parc privé, la particularité de l’arrêt du 22 juin 2022 tient au fait qu’elle concerne les logements sociaux conventionnés.

Cass. 3e civ., 22 juin 2022, no 21-18612

La tentation est de plus en plus grande pour les locataires de sous-louer leur logement, soit en partie lorsque le logement n’est pas entièrement occupé, soit en totalité lorsqu’ils sont en déplacement. Cette activité, devenue très lucrative, a été facilitée par l’émergence des plateformes dédiées qui simplifient le processus de réservation des logements privés pour les voyageurs. Selon un rapport d’information publié par le Sénat en 2018, « un hôte sur Airbnb gagnerait en moyenne 2 000 euros sur l’année »1, ce qui ne constitue donc qu’une moyenne, des particuliers parvenant à gagner davantage.

En principe, conformément à l’article 1717 du Code civil, « [l]e preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre (…) ». Toutefois, cette faculté peut lui être interdite pour le tout ou en partie, soit par la loi, soit par le contrat de bail.

En matière de baux d’habitation privés, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « [l]e locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer »2. Ainsi, dès lors que la sous-location a été interdite par le bailleur, on considère que ce dernier n’a transféré au locataire que le droit d’usage des lieux loués. En revanche, lorsque la sous-location a été autorisée, on considère que le bailleur a transféré au locataire l’usus et le fructus.

Tel n’est pas le cas en ce qui concerne la location des logements sociaux conventionnés qui sont soumis à un régime dérogatoire à celui sus-évoqué. En effet, le principe ici est celui de l’interdiction de la sous-location. C’est sur cette question que s’est prononcée la Cour de cassation dans son arrêt du 22 juin 20223.

En l’espèce, la Régie immobilière de la ville de Paris (le bailleur) avait signé le 15 décembre 2004, avec madame P. (le preneur), un bail portant sur un local à usage d’habitation qui interdisait la sous-location. Ayant constaté que madame P. sous-louait régulièrement l’une des trois chambres de son logement par l’intermédiaire de la plateforme Airbnb, le bailleur l’a assignée en résiliation du bail et en restitution des loyers perçus de la sous-location.

Par jugement du 3 mai 2018, le tribunal d’instance du 12e arrondissement de Paris, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, avait prononcé la résiliation du bail conclu entre les parties, ordonné l’expulsion de la locataire et condamné cette dernière au paiement de diverses sommes4. Non satisfaite de cette décision, elle a interjeté appel devant la cour d’appel de Paris qui lui a donné gain de cause en rendant un arrêt infirmatif le 23 mars 20215. C’est cet arrêt qui a été cassé par la Cour de cassation le 22 juin 2022.

Dans l’arrêt attaqué, la cour d’appel de Paris a estimé que la faute du preneur n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Par conséquent, elle a décidé que seule la plus-value résultant des sous-locations illégales devait être remboursée au bailleur. Cet arrêt a été cassé pour manque de base légale.

La question sur laquelle les hauts magistrats étaient appelés à se prononcer était donc celle de savoir si la sous-location d’un logement social conventionné, aussi partielle et peu lucrative soit-elle, constitue un manquement suffisamment grave de nature à entraîner la résiliation du bail et la restitution subséquente de l’intégralité des fruits civils au propriétaire ?

Sur le premier moyen, la Cour de cassation affirme que la sous-location d’un logement social conventionné constitue un manquement suffisamment grave de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail (I). Sur le second moyen, elle estime que cette résiliation entraîne comme conséquence la restitution de l’intégralité des loyers de la sous-location interdite au propriétaire (II).

I – La résiliation du contrat de bail pour sous-location d’un logement social conventionné

Selon la Cour de cassation, la résiliation du contrat de bail entre la Régie immobilière de la ville de Paris et madame P. résulte du fait que cette dernière a commis une faute dont la gravité se justifie par l’interdiction légale de la sous-location qui s’applique aux logements sociaux conventionnés (A) et par le changement de destination des locaux (B).

A – L’interdiction légale de la sous-location des logements sociaux conventionnés

Conformément à l’article D. 353-37 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), « les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an. Ils ne peuvent faire l’objet de sous-location (…) »6. Les seules exceptions permises concernent la sous-location, après information du bailleur, d’une partie du logement, à des personnes de plus de 60 ans ou à des personnes adultes handicapées7. Dans les deux cas, il leur faut conclure un contrat d’accueil familial à titre onéreux, conformément à l’article L. 442-1 du Code de l’action sociale et des familles. Le non-respect de ces dispositions légales est sanctionné d’une amende de 9 000 €8. Ainsi, lorsqu’un locataire d’un logement à loyer modéré sous-loue son logement par le biais du site Airbnb en violation des dispositions légales, son contrat de bail doit être résilié de plein droit9.

Dans le cas d’espèce, la demande de résiliation du bail avait été rejetée par la cour d’appel de Paris pour qui « le manquement litigieux [était] dans la présente occurrence insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail »10. La Cour de cassation reproche justement aux juges d’appel d’avoir considéré que la faute de ce locataire était trop vénielle pour ne pas être sanctionnée et de n’avoir pas suffisamment motivé leur décision de rejet de la résiliation du bail. Selon la haute juridiction, la cour d’appel n’a pas pris toute la mesure de la gravité du manquement dénoncé. Elle s’est uniquement basée sur le fait que le preneur avait ouvert un compte sur le site Airbnb en novembre 2014 et que la page de présentation du compte comportait 136 commentaires relatifs à des locations faites entre novembre 2014 et janvier 2018. Les juges ajoutent que la moyenne des locations n’était que de 3,5 locations par mois – la location ne portant que sur une des trois chambres du logement – et le bailleur n’avait pas mis le preneur en demeure de cesser son activité de sous-location.

En prenant en compte la vocation sociale du logement, la Cour de cassation estime pour sa part que, quel que soit le nombre de sous-locations effectuées par le preneur, même si la sous-location n’était que partielle (une seule chambre) et pas quotidienne (3,5 locations par mois), la faute du preneur est indéniable. Un tel comportement constitue une violation particulièrement grave des obligations légales qui s’imposent à lui. En d’autres termes, en cas de sous-location illicite, la vocation sociale du logement constitue une circonstance aggravante justifiant la résiliation du bail. Cette violation réitérée de ses obligations justifiait donc pleinement la résiliation du bail aux torts de la locataire.

Outre le fait que la gravité du manquement devait s’apprécier à l’aune du principe de l’interdiction de la sous-location des logements sociaux conventionnés, l’autre raison fondamentale qui a justifié la résiliation du contrat de bail est le changement de la destination des locaux par le preneur, ce qui est en principe interdit.

B – L’interdiction du changement de destination des locaux conventionnés

Selon le Vocabulaire juridique, la destination d’une chose désigne l’usage auquel elle est affectée11. La destination d’un immeuble définit l’usage « normal » qui peut en être fait, sa fonction. Ainsi, la destination d’un immeuble peut être à usage commercial, d’habitation ou mixte (commercial et habitation ; professionnel et habitation, etc.).

Comme son nom l’indique, un logement conventionné désigne un logement pour lequel le bailleur a signé une convention avec l’État. À travers celle-ci, le bailleur s’engage à louer son logement sous certaines conditions bien définies : plafonnement du montant du loyer, plafond des ressources du locataire, etc. En contrepartie de ces restrictions, l’État accorde certains avantages aux bailleurs sociaux, tels qu’une déduction fiscale ou un soutien financier.

Les logements sociaux conventionnés sont donc des logements à usage exclusif d’habitation destinés à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain montant. Conformément à l’article D. 353-37 du CCH, « les logements conventionnés sont loués nus à des personnes physiques, à titre de résidence principale, et occupés au moins huit mois par an ». En tant que « résidence principale », le logement social est censé correspondre aux besoins de la famille.

Dans le cas d’espèce, le changement de la destination des locaux est caractérisé par l’utilisation répétée d’une partie du logement conventionné à des fins lucratives. Or, l’activité particulièrement lucrative de location d’un bien par l’intermédiaire du site Airbnb est radicalement contraire à la destination d’un tel logement ouvrant droit à des prestations sociales et destiné à des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain montant.

Au soutien de sa décision, la Cour de cassation invoque l’article 1728 du Code civil qui dispose que « le preneur est tenu (…) d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ». Dans le cas contraire, c’est-à-dire « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celuici peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail »12.

C’est donc en faisant une application stricto sensu des dispositions mentionnées ci-dessus que la Cour de cassation a admis la résiliation du contrat de bail. Comme conséquence logique de cette sanction, elle a ordonné la restitution de l’intégralité des fruits civils perçus par le preneur indélicat.

II – La restitution de l’intégralité des loyers de la sous-location interdite au propriétaire

Dans le cadre d’un contrat de bail, il s’opère un démembrement du droit de propriété, le bailleur s’engageant soit à transmettre uniquement le droit d’usage à son locataire (c’est le cas du bail d’un logement social conventionné), soit à lui transmettre l’usus et le fructus, notamment lorsque la sous-location est autorisée.

Dans l’un et l’autre cas, le locataire qui fait de la sous-location n’est qu’un « simple possesseur » des sous-loyers. Il ne pourra les conserver que s’il est de bonne foi. En effet, selon l’article 549 du Code civil, « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ».

Dans le cas d’espèce, il va de soi que le locataire, « simple possesseur » des fruits de la sous-location, ne les possédait pas de bonne foi car une telle opération était doublement proscrite par la loi et par les stipulations contractuelles. Ces fruits ayant été obtenus de manière illégale, la sanction de la Cour de cassation a été sévère : « Le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi »13 car il a agi dans l’illégalité. Par conséquent, la Cour de cassation a qualifié les sous-loyers de « fruits civils » appartenant par accession au propriétaire (A). Cependant, la loi impose au bailleur de rembourser au locataire les « frais » exposés pour la perception de ces fruits (B).

A – La qualification des sous-loyers comme des fruits civils appartenant par accession au propriétaire

La distinction entre les fruits et les produits n’est pas sans intérêt sur le plan juridique. En effet, les fruits correspondent à tout ce que la chose produit périodiquement sans altération de sa substance14. À l’opposé, les produits correspondent à tout ce qui provient de la chose sans périodicité mais dont la création en altère la substance15. Au sujet de cette distinction, le doyen Jean Carbonnier affirmait que « c’est parce qu’il [le fruit] revient périodiquement et qu’il ne diminue pas la substance du capital que le fruit se distingue du produit »16. Alors que les fruits reviennent à celui qui a la jouissance de la chose, soit l’usufruitier (le locataire), les produits, en ce qu’ils sont une composante du capital, appartiennent au nu-propriétaire (le bailleur)17. Tel qu’indiqué ci-dessus, les fruits ne peuvent revenir définitivement à celui qui a la jouissance de la chose (le locataire) que s’il est de bonne foi. Dans le cas contraire, ils doivent être restitués au propriétaire (le bailleur).

Contrairement à ce que la cour d’appel avait décidé dans cette affaire, en fractionnant les fruits civils, donc les sous-loyers, et en attribuant une partie au propriétaire, représentant la plus-value de la sous-location illégale, et une partie au locataire, représentant le prix du loyer quotidien, la Cour de cassation estime que le preneur doit restituer au bailleur l’intégralité des fruits issus de la sous-location non autorisée, sans déduction possible des loyers perçus par ce dernier en exécution du bail. Selon la haute juridiction, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel est en droit de demander le remboursement des sommes perçues à ce titre tant auprès du locataire18 que de celui qui a perçu des commissions à ce titre19. En d’autres termes, le contrat de location d’un logement social conventionné ne confère au locataire que le droit de jouir du bien loué et non le droit d’accession, lequel n’appartient qu’au propriétaire.

Aux termes de l’article 546 du Code civil, l’accession est un mécanisme juridique qui permet au propriétaire d’une chose principale de devenir maître de la chose accessoire qu’elle produit, qui s’y unit ou s’y incorpore. En optant pour « la condamnation du locataire reposant sur le mécanisme de l’accession et non sur les principes de la responsabilité, le bailleur est dispensé d’établir l’existence d’un préjudice causé par la sous-location illicite et de le chiffrer »20. Comme l’indique un auteur, un parfum de sanction semble se dégager de cette solution car si, a priori, « elle se justifie sans doute à l’aune de l’équité, cet arrêt semble néanmoins éloigné de la logique de réparation propre à la matière civile »21.

Depuis quelques années, la solution de la restitution de l’intégralité des fruits civils est admise en ce qui concerne le parc privé d’habitation22. À plusieurs reprises, la jurisprudence s’est montrée assez sévère vis-à-vis des plateformes telles que Airbnb ou Booking, qui participent à la sous-location, en les condamnant solidairement avec le locataire à rembourser intégralement au propriétaire les sous-loyers perçus dans le cadre d’une sous-location prohibée, y compris les commissions perçues23. C’est donc à bon droit que la Cour de cassation a condamné le preneur au remboursement des sous-loyers qu’il avait perçus de manière illicite, même si la particularité de cette décision tient au fait qu’elle concerne les logements sociaux conventionnés.

La seule exigence légale à prendre en compte est de rembourser les frais exposés par le locataire pour la perception des fruits.

B – Le remboursement au locataire des frais exposés pour la perception des fruits

Aux termes de l’article 548 du Code civil, « les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement ». Cette disposition impose au propriétaire (bailleur) de rembourser au tiers (locataire), les « frais » qu’il aurait exposés pour parvenir à la perception des loyers.

L’objectif poursuivi par l’article 548 du Code civil est d’éviter l’enrichissement injustifié ou sans contrepartie du propriétaire. En effet, lui attribuer les fruits sans indemniser celui qui, par son travail et ses dépenses, a concouru à leur production reviendrait à admettre qu’il puisse s’enrichir sans cause, ce qui serait contraire à l’article 1303 du Code civil. Conformément à cette disposition, « (…) celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement »24.

Dans un arrêt du 5 juillet 1978, la Cour de cassation a précisé que même le possesseur de mauvaise foi est autorisé à réclamer le paiement d’une indemnité en contrepartie de la restitution des fruits25. Comme dans le cas d’espèce, la mauvaise foi du locataire indélicat ne devrait pas le priver de réclamer les frais exposés. La haute juridiction est allée plus loin en affirmant que le tiers a droit au remboursement des frais qu’il a exposés pour parvenir à la perception des fruits, peu importe que ces frais aient été exposés sans véritable nécessité26.

Dans le cas d’espèce, la cour d’appel a fait une mauvaise application de l’article 548 du Code civil, en fractionnant les fruits civils (les sous-loyers) en attribuant une partie au propriétaire, représentant la plus-value de la sous-location illégale, et une autre partie au locataire, représentant le prix du loyer quotidien. En décidant ainsi, la cour d’appel a confondu les « fruits civils » (qui doivent être intégralement restitués au propriétaire) et les « frais » prévus par l’article 548 du Code civil. C’est pourquoi la Cour de cassation estime que, en considérant que les loyers, qui constituent des « fruits civils » qui appartiennent au propriétaire, s’analysent comme des « frais » au sens de l’article 548, la cour d’appel a violé l’article susvisé.

L’arrêt rendu par la cour d’appel de Paris le 11 janvier 2022 illustre parfaitement les types de « frais » pouvant être réclamés par un locataire indélicat condamné à la restitution de l’intégralité des sous-loyers. Dans cette affaire, l’appelante qui avait été condamnée à restituer les fruits civils d’une sous-location illicite sollicitait la déduction des « frais » qu’elle avait dû exposer pour mettre le bien en sous-location. Elle faisait valoir notamment qu’elle avait « dû effectuer un travail de communication pour attirer les sous-locataires via le site d’Airbnb, [qu’elle avait] dû faire le ménage et laver le linge entre chaque sous-location et [avait] dû assumer des charges d’électricité, de gaz, de chauffage et d’eau, outre ses frais de déplacements pour se rendre chez ses parents ou chez des amis »27 lorsqu’elle sous-louait entièrement son logement. Malheureusement, dans cette affaire, la locataire n’a pas pu fournir de pièces justificatives à l’appui de ses prétentions, raison pour laquelle ses demandes ont été rejetées.

Quoi qu’il en soit, les « frais » exposés par un locataire durant les périodes de sous-location s’analysent comme des dépenses utiles à la perception des fruits. Par conséquent, il convient de déduire des sous-loyers le montant des dépenses effectuées par la locataire durant les périodes où elle mettait son logement à la disposition des sous-locataires.

On l’aura compris, le logement social et Airbnb ne font pas toujours bon ménage28. Puisse cette décision contribuer à freiner les ardeurs des locataires imprudents qu’une certaine doctrine qualifie de « locataires peu scrupuleux pratiquant la sous-location sauvage »29 et empêcher certains juges du fond de déduire du montant des sous-loyers illicites le loyer acquitté par le locataire.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Sénat, rapp. information n° 587, 20 juin 2018, V. Artigalas et P. Morhet-Richaud, p. 13 : https://lext.so/bYzNCo.
  • 2.
    L. n° 89-462, 6 juill. 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, art. 8, al. 1er.
  • 3.
    Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18612.
  • 4.
    TJ Paris, 3 mai 2018, n° 11-18-000003.
  • 5.
    CA Paris, 4-4, 23 mars 2021, n° 18/14932.
  • 6.
    V. également CCH, art. L. 442-3-5.
  • 7.
    CCH, art. L. 442-8-1.
  • 8.
    CCH, art. L. 442-8.
  • 9.
    CA Paris, 4-4, 11 janv. 2022, n° 19/04067.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18612, § 3.
  • 11.
    G. Cornu (dir.), Vocabulaire juridique, 12e éd., 2018, PUF, Quadrige.
  • 12.
    C. civ., art. 1729.
  • 13.
    Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 21-18612, § 14.
  • 14.
    C’est le cas par exemple des loyers d’un immeuble loué, des fruits d’un arbre ou encore des bénéfices commerciaux tirés de l’exploitation d’une usine. Ainsi, on distingue les fruits civils, les fruits naturels et les fruits industriels.
  • 15.
    Tel est le cas par exemple des pierres et du minerai que l’on extrait d’une carrière ou d’une mine.
  • 16.
    J. Carbonnier, Droit civil. Les biens, t. 3, 14e éd., 1991, Thémis, p. 109-110.
  • 17.
    A. Bamde, « De la distinction entre les fruits et les produits de la chose » : https://lext.so/05_ijm.
  • 18.
    Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, n° 18-20727 –CA Agen, 1re ch. civ., 24 nov. 2021, n° 20/00009 –TJ Paris, 3 févr. 2021, n° 11-19-014761.
  • 19.
    Sur la condamnation d’Airbnb et non du locataire principal, TI Paris, 6 févr. 2018, n° 11-17-000190 : AJDI 2018, p. 364, obs. A. de La Vaissière.
  • 20.
    C. Dreveau, « Sanctions de la sous-location illicite d’un logement conventionné », Dalloz actualité, 12 juill. 2022.
  • 21.
    M. Ghiglinole, « Airbnb : remboursement au propriétaire des loyers issus d’une sous-location irrégulière », obs. ss CA Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684, Dalloz actualité, 20 juin 2018.
  • 22.
    CA Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684 : M. Ghiglinole, « Airbnb : remboursement au propriétaire des loyers issus d’une sous-location irrégulière », Dalloz actualité, 20 juin 2018.
  • 23.
    TJ Paris, 3 févr. 2021, n° 11-19-014761 – TJ Paris, 5 juin 2020, n° 11-19-005405.
  • 24.
    C. civ., art. 608 est l’équivalent de cette disposition en matière d’usufruit. Ce texte met à la charge de l’usufruitier les charges usufructuaires en contrepartie de la perception des fruits.
  • 25.
    Cass. 3e civ., 5 juill. 1978, n° 77-11157. Dans cet arrêt, la Cour de cassation déclare que « bien que Vitu eût été possesseur de mauvaise foi, Le Blant ne pouvait exiger la restitution des fruits qu’à la charge de rembourser les frais faits par ce tiers pour parvenir à leur perception ».
  • 26.
    Cass. 3e civ., 12 févr. 2003, n° 01-15051. Dans cet arrêt, la Cour de cassation déclare que « viole l’article 548 du Code civil le Tribunal qui, pour rejeter la demande du bénéficiaire de la vente en remboursement des travaux d’entretien des vignes s’élevant à 5 410,50 francs, retient qu’au vu de la date de la réponse officielle de la mairie, l’intéressé ne rapporte nullement la preuve de la nécessité d’engager des travaux de pré-taillage sur ces 80 ares de vignes sans attendre, alors que le tiers a droit au remboursement des frais qu’il a exposés pour parvenir à la perception des fruits ».
  • 27.
    CA Paris, 4-4, 11 janv. 2022, n° 19/04067.
  • 28.
    « Bail-Airbnb et logement social ne font pas bon ménage », 2bmp-avocats.fr : https://lext.so/f4XR-F.
  • 29.
    M. Ghiglinole, « Airbnb : remboursement au propriétaire des loyers issus d’une sous-location irrégulière », obs. ss CA Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684, Dalloz actualité, 20 juin 2018.
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