La location meublée touristique : ça déménage !

Depuis plusieurs mois, la location meublée de tourisme est dans le collimateur. Elle fait l’objet de dispositions particulières dont l’application se met en œuvre alors même que personne ne semble en avoir pris conscience.

Sera-t-il réellement possible de faire appliquer les mesures ? Entre ces dispositions et celles relatives au référencement des loyers, reste-t-il une place pour encourager l’accueil et la location, ou les propriétaires bailleurs préféreront-ils conserver des surfaces inoccupées ?

La réglementation applicable au meublé touristique est complexe dans la mesure où les derniers textes depuis 2014 ont instauré pour ce type de bien des dispositions qui relèvent à la fois du Code civil, de la loi d’habitation de 1989 modifiée ; du Code de la construction et de l’habitation et du Code de tourisme. Il y a lieu de les combiner.

Tout d’abord et de façon constante, la location meublée touristique est une location à caractère saisonnier. Elle s’inscrit donc dans le régime applicable aux locations saisonnières, c’est-à-dire qu’elle n’est pas soumise à la réglementation applicable aux baux d’habitation classiques, à savoir la loi du 6 juillet 1989 et à sa modification par la loi Alur. La location saisonnière relève du Code civil.

Ensuite, la location meublée de tourisme est certes une location saisonnière mais qui fait l’objet d’un régime juridique spécifique, avec déclaration obligatoire. La location du meublé de tourisme est définie comme étant destinée à « des personnes de passage pour quelques jours, quelques semaines ou quelques mois sans pour autant y élire domicile ».

Le meublé de tourisme n’est donc qu’une location de vacances et pas une véritable location saisonnière qui elle, est consentie pour une courte période qui doit correspondre à une saison c’est-à-dire à une période déterminée, pendant laquelle la localité reçoit un afflux de résidents de courte durée. Elle ne doit pas excéder la durée de cette saison car dans le cas contraire, la loi du 6 juillet 1989 serait déclarée applicable ; la location saisonnière est ainsi définie par une « location conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs ».

Enfin, le meublé de tourisme obéit encore à un régime spécifique pour une autre raison : il doit faire l’objet d’une déclaration préalable obligatoire, il peut faire l’objet d’un classement mais surtout il est menacé par la règle du changement d’usage.

— Tout d’abord, le classement des meublés de tourisme n’est pas obligatoire. C’est une possibilité. Cette classification va de une à cinq étoiles, les critères de classement portent notamment sur : la surface de l’habitation, son équipement électrique, le mobilier et la literie, le niveau d’équipement des sanitaires et de la salle d’eau, les appareils de cuisson, le parking, l’environnement. La procédure de classement repose sur une visite de contrôle soumise à un organisme agréé, lequel visite et apprécie les lieux, et la décision finale est prise par la préfecture.

— Cependant, la déclaration préalable d’un meublé de tourisme est obligatoire. Il s’agit des dispositions de l’article L. 324-1-1 du Code de tourisme qui précise, depuis la loi du 22 juillet 2009, que « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ».

Il s’agit donc d’une déclaration qui s’effectue auprès de la mairie de la commune où est situé le meublé, selon un formulaire Cerfa préétabli. Cette déclaration précisée dans le texte comme une déclaration préalable, c’est-à-dire avant toute mise en location, permet d’élargir l’assiette de la taxe de séjour qui sera donc due par le locataire. La philosophie du législateur est d’améliorer le recensement des meublés de tourisme et de contribuer à une meilleure et plus large utilisation de ce parc locatif.

Le défaut de déclaration est sanctionné par une amende mais surtout, la déclaration préalable des meublés de tourisme en mairie est l’occasion pour la municipalité de s’assurer que les locaux à louer ne peuvent être considérés comme des locaux d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, auquel cas il est nécessaire d’obtenir de l’Administration une autorisation préalable de changement d’usage desdits locaux.

L’objectif de ces dispositions législatives nouvelles est de contenir le développement de certaines pratiques consistant, de la part de propriétaires ou même de locataires, à transformer leur logement en location meublée de courte durée, sans autorisation préalable.

Désormais, le principe est l’obligation déclarative, à l’exception des seuls meublés constituant la résidence principale du loueur. La mise en œuvre effective de ce principe se trouve renforcée par l’obligation pour les intermédiaires de rappeler aux loueurs de meublé leurs obligations déclaratives. En principe donc, les intermédiaires gestionnaires immobiliers, agents immobiliers, doivent rappeler à leurs clients les obligations de déclaration préalable.

Enfin, les dispositions nouvelles de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoient que « le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Ainsi, la ville de Paris applique ces dispositions et considère que proposer une location touristique d’un local meublé alors qu’il est destiné à l’habitation constitue un changement d’usage. Le règlement municipal parisien impose alors une compensation.

Par exemple, pour la transformation d’un local d’habitation de 100 m² situé dans le VIIIe arrondissement en local d’habitation meublé de tourisme, dans la mesure où cet arrondissement est particulièrement recherché comme localisation de bureaux, le demandeur à la transformation devra apporter : soit 50 m² sous forme de logement social, soit 100 m² s’il s’agit d’un logement privé, en habitation. Le régime de compensation est particulièrement complexe et résulte de chaque cas d’espèce mais pour autant il s’agit d’un risque avéré.

Le but recherché par le législateur est d’interdire de fait des logements à destination des touristes. L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble. Le défaut de respect du changement d’usage est poursuivi en vertu de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation en paiement d’une amende de 25 000 €. Il n’y a que deux exceptions à ce régime :

— la loi a prévu qu’une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. Cependant, Paris n’a pas fait le choix de cette autorisation temporaire ;

— l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation n’est pas nécessaire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur.

La résidence principale est définie par la loi du 6 juillet 1989 comme celle « du logement occupé au moins huit mois par an soit par le [loueur] ou son conjoint, soit par une personne à charge ». C’est pourquoi avant de faire ses cartons ou d’être rattrapé par une police affûtée, il est bon de se renseigner sur la réglementation municipale !