Denormandie : les travaux de démolition ne sont pas éligibles

Publié le 28/07/2020 - mis à jour le 03/08/2020 à 15H35

Répondant à un parlementaire sur le champ des travaux éligibles à la réduction d’impôt Denormandie relative à l’investissement locatifs dans l’habitat ancien, le ministre du Logement et de la Ville l’a écarté pour les travaux de démolition.

Depuis le 1er janvier 2019, et jusqu’au 31 décembre 2022, les particuliers qui réalisent des investissements locatifs dans des quartiers dégradés bénéficient d’une réduction d’impôt, appelée « Denormandie ancien » ou « Denormandie », du nom du ministre chargé de la Ville et du Logement, Julien Denormandie, qui l’a initiée.

Incitation

Créé par la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019 (art. 226), la réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire rénové, incite les futurs propriétaires bailleurs, domiciliés en France, à investir dans les centres-villes dégradés. Codifié sous l’article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI), le dispositif est l’équivalent, dans le parc immobilier ancien, du Pinel, dédié à l’immobilier neuf. Son fonctionnement est donc calqué sur celui-ci : conditions de respect d’un engagement de location, plafonds de loyer et ressources du locataire sont applicables.

Durée de l’engagement

Comme pour le Pinel, la réduction d’impôt varie selon la durée de l’engagement de location :

  • 6 ans : la réduction s’élève à 12 % du prix de revient ;

  • 9 ans : 18 % ;

  • 12 ans : 21 %.

La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros et tient compte d’un plafond de 5 500 euros par mètre carré.

Quartiers dégradés et travaux éligibles

L’incitation fiscale est réservée à certaines zones : les villes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est important, les villes situées en zone labellisée Cœur de ville ou dans une commune qui a passé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT), soit 245 villes moyennes au total. La loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, a étendu le dispositif à l’ensemble des territoires des villes concernées (et plus seulement les centres-villes). Elle l’a également prolongé jusqu’au 31 décembre 2022.

L’investissement doit porter sur un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation (tels que définis au III de l’article 2 quindecies B de l’annexe III au CGI) ou un local affecté à un usage autre que l’habitation et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.

Dans sa version initiale, le montant des travaux de rénovation ou de transformation, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Il devait s’agir de travaux améliorant la performance énergétique du logement d’au moins 30 %, au sein de deux des catégories suivantes : changement de chaudière, isolation des combles, isolation des murs, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres.

Désormais, la liste des travaux éligibles a été élargie par la loi de finances pour 2020 (art. 262), afin de les aligner sur ceux éligibles au dispositif du prêt à taux zéro (PTZ). À compter du 1er janvier 2020, l’investisseur peut prendre en compte les travaux d’amélioration. Il s’agit de travaux permettant la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement de surfaces habitables (combles et sous-sols) ou qui concernent la création de surface habitable nouvelle et d’annexes.

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Quid des travaux de démolition ?

Le ministre de la Ville et du Logement a été interrogé par Alain Péréa, député de l’Aude, sur la question de l’éligibilité des travaux de démolition. Le député constate que « dans nombre de quartiers dégradés et de cœur de ville, cible géographique du dispositif, l’amélioration du bâtiment, notamment énergétique, peut nécessiter une destruction reconstruction complète du bien immobilier dans une optique ambitieuse de renouvellement urbain ». Il demande au ministre de lui préciser si le bailleur propriétaire peut prétendre, dans la limite des plafonds fixés par la loi, au bénéfice de ce dispositif dédié aux travaux de rénovation.

Le ministre a rappelé la nature des travaux éligibles, tels que modifiés par la loi de finances pour 2020. Les travaux d’amélioration s’entendent de tous travaux, à l’exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d’agrément, ayant pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes ainsi que les travaux destinés à réaliser des économies d’énergie pour l’ensemble de ces surfaces.

Il en conclut que « les travaux de démolition totale suivie d’une reconstruction ne peuvent être assimilés à des travaux d’amélioration ou de transformation ». Ils ne sont donc pas éligibles au dispositif Denormandie dans l’ancien (Rép. min. n° 22077, JOAN 31 mars 2020, p. 2503).

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Référence : LPA 28 Juil. 2020, n° 153j1, p.7

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