A – Champ d’application

B – Publicité (…)

C – Information précontractuelle de l’emprunteur

D – Obligations à la charge du prêteur

E – Formation du contrat

F – Mentions du contrat

G – Remboursement anticipé du crédit et défaillance de l’emprunteur (…)

H – Crédit gratuit (…)

I – Crédits affectés

J – Sanctions

K – Procédure

A – Champ d’application

Le crédit immobilier et les SCI

1. Cass. 1re civ., 14 oct. 2015, n° 14-24915. L’ancien article L. 312-3 du Code de la consommation prévoyait à son 2° que sont exclus du champ d’application du crédit immobilier, les prêts « destinés, sous quelque forme que ce soit, à financier une activité professionnelle, notamment celle des personnes physiques ou morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ». Cette règle se retrouve aujourd’hui à l’article L. 313-2, 2°, du code. Or, cette solution est de nature à avoir des incidences à l’égard de crédits consentis à des sociétés civiles immobilières (SCI) familiales.

2. C’est ainsi que dans une affaire récente, les consorts X avaient cédé un immeuble, sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt, à la SCI Y dont l’objet social était l’acquisition, la rénovation, la reconstruction, la division par lots ou par appartements, la location, gestion par tout moyen de tous biens et ensembles immobiliers. La SCI ayant finalement renoncé à acquérir le bien en question, les vendeurs l’avaient assigné en résolution de la vente et en paiement d’indemnité. La SCI s’était alors prévalue des dispositions de l’ancien article L. 312-16 du Code de la consommation qui prévoyait1 pour mémoire que « lorsque l’acte mentionné à l’article L. 312-15 indique que le prix est payé, directement ou indirectement, même partiellement, à l’aide d’un ou plusieurs prêts régis par les sections 1 à 3 et la section 5 du présent chapitre, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ou, s’il s’agit d’un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l’enregistrement, à compter de la date de l’enregistrement ».

3. Mais ce dernier article pouvait-il jouer en l’occurrence ? La cour d’appel de Paris avait répondu par la positive. En effet, pour rejeter les demandes des vendeurs, cette dernière avait retenu que la SCI soutenait être une société familiale, que l’acquisition du bien litigieux n’avait d’autre finalité qu’un usage familial, qu’il n’était nullement démontré que l’acquisition litigieuse aurait été réalisée dans une finalité professionnelle ou destinée à la location et que, nonobstant son objet social, elle aurait effectivement une activité professionnelle. Les magistrats parisiens en avaient déduit qu’étaient applicables, en l’espèce, les dispositions de l’article L. 312-16 du Code de la consommation et qu’en conséquence la SCI concernée ne pouvait se voir imposer des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de ces dispositions.

4. Les vendeurs avaient alors formé un pourvoi en cassation. Celui-ci se révèle utile puisque la haute juridiction casse la décision des juges du fond2. Selon elle, « en statuant ainsi, alors qu’au regard de l’objet social de la SCI et de la destination du prêt litigieux, celui-ci n’entrait pas dans le champ d’application des dispositions du Code de la consommation régissant le crédit immobilier, la cour d’appel a violé » les articles L. 312-3 et L. 312-16 mentionnés plus haut.

5. Cette solution ne surprendra pas le lecteur. À plusieurs reprises déjà, la Cour de cassation s’est prononcée de la sorte3. Ainsi, nous le voyons, c’est avant tout l’objet social de la société qui est pris en considération par le juge, et non pas sa seule qualité de personne morale4.

6. Notons pour finir qu’aujourd’hui l’état du droit applicable à cette question est encore plus clair. En effet, selon l’article L. 313-1, 3°, du Code de la consommation, les dispositions régissant le crédit immobilier s’appliquent aux contrats de crédit destinés à financier certaines opérations à caractère immobilier (expressément mentionnées au 1° de l’article en question) « qui sont souscrits par les personnes morales de droit privé, lorsque le crédit accordé n’est pas destiné à financer une activité professionnelle, notamment celle des personnes morales qui, à titre habituel, même accessoire à une autre activité, ou en vertu de leur objet social, procurent, sous quelque forme que ce soit, des immeubles ou fractions d’immeubles, bâtis ou non, achevés ou non, collectifs ou individuels, en propriété ou en jouissance ». La jurisprudence précitée est donc désormais légalisée.

Jérôme Lasserre Capdeville

B – Publicité (…)

C – Acceptation de l’offre de crédit

Délai de réflexion, mise en garde, déchéance, prêts à taux variable : florilèges de précisions sur le régime applicable aux crédits immobiliers

1. Cass. 1re civ., 1er juin 2016, n° 15-15051. Promis à une publication au Bulletin, l’arrêt rendu le 1er juin 2016 par la Cour de cassation5 apporte d’utiles précisions au régime applicable au crédit immobilier qui doivent être mises en perspective avec la réforme récente issue de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 20166.

2. Les faits à l’origine du litige ne présentaient guère de difficulté : par deux actes authentiques conclus pour l’un en août 2005 et pour l’autre en septembre 2006, des époux avaient obtenu d’une banque un prêt immobilier, dont les échéances de remboursement incluaient un taux révisable plafonné, ainsi qu’un prêt personnel. Après notification de la déchéance par la banque, les emprunteurs l’avaient assignée en déchéance du droit aux intérêts et en indemnisation du préjudice subi du fait d’un manquement prétendu au devoir de mise en garde. Les époux reprochaient à la cour d’appel de Montpellier d’avoir rejeté leurs demandes en formulant une série de quatre griefs à l’encontre de l’arrêt rendu.

3. En premier lieu, ils estimaient que les juges auraient dû constater l’irrespect des conditions entourant l’acceptation de l’offre de crédit. Ces conditions figuraient à l’époque à l’article L. 312-10 du Code de la consommation7 et prévoyaient la règle suivant laquelle « l’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que dix jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi ». Les époux remarquaient que la banque ne produisait qu’une enveloppe de grande taille sans faire preuve de son contenu, ajoutant que leurs écritures ne figuraient ni au recto ni au verso.

4. La Cour de cassation a cependant approuvé les juges en relevant que « la banque produit une enveloppe d’expédition prouvant que l’acceptation de l’offre de prêt immobilier a été donnée par lettre, au terme d’un délai de réflexion d’au moins dix jours, comme le montre le cachet de la poste, et énonce que la loi n’impose ni un envoi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour prouver le contenu de l’enveloppe ni une rédaction de l’adresse d’expédition de la main des emprunteurs ». La solution appelle deux remarques.

5. D’une part, on se félicitera de la souplesse dont a fait l’objet la Cour en n’exigeant pas de mentions manuscrites sur l’enveloppe, ce qui reviendrait à ajouter une condition que la loi ne prévoit pas, et surtout en n’exigeant pas l’utilisation d’une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce faisant, elle rejoint la volonté exprimée récemment par le Gouvernement d’alléger le formalisme entourant l’offre et l’acceptation du crédit immobilier. Issus de l’ordonnance du 25 mars 2015, les nouveaux textes prévoient que l’offre peut désormais être adressée « sur papier ou sur un autre support durable » et donc éventuellement de manière électronique8, l’acceptation pouvant pareillement être adressée par voie postale ou « selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l’acceptation par l’emprunteur »9.

6. D’autre part, la sanction de la déchéance revendiquée par les époux n’était probablement pas applicable. Les textes sanctionnent en effet de déchéance l’offre émise dans des conditions irrégulières et non son acceptation. Outre une amende de 30 000 €, la déchéance peut être prononcée à l’encontre du prêteur qui fait souscrire ou reçoit de l’emprunteur « l’acceptation de l’offre sans que celle-ci comporte de date ou dans le cas où elle comporte une date fausse de nature à faire croire qu’elle a été donnée après expiration du délai de dix jours »10. En revanche, s’agissant de l’acceptation de l’offre proprement dite, la sanction est encourue lorsqu’elle intervient avant l’expiration du délai de réflexion de dix jours ou lorsque le prêteur ne rapporte pas la preuve d’une telle acceptation après le délai, ce qui revient au même. Dans ces hypothèses, la Cour de cassation décide que « la méconnaissance du délai d’acceptation de dix jours est sanctionnée par la nullité du contrat de prêt »11. La solution est discutable car elle revient à considérer que l’acceptation de l’offre entraîne la formation d’un contrat nul : or, comment un même acte – l’acceptation – pourrait-il être à la fois la cause de la formation du contrat et celle de son anéantissement ? Mieux vaudrait parler d’inexistence de l’acte plutôt que de nullité avec comme conséquence l’absence de possibilité de confirmation et un régime de prescription qui pourrait être différent… Une certitude cependant : la Cour n’a jamais prononcé de déchéance dans ce cas de figure et un arrêt récent quoiqu’inédit semble d’ailleurs en écarter l’application, tout au moins si on l’interprète a contrario12.

7. En second lieu, les époux reprochaient aux juges du fond d’avoir refusé de sanctionner la banque pour manquement à son devoir de mise en garde en soulignant notamment que si la banque est en droit de se fier aux informations communiquées par l’emprunteur dans la fiche de renseignements, elle doit pousser ses investigations au-delà des mentions figurant sur cette fiche lorsqu’elle détecte une anomalie.

8. Cependant, la Cour a là encore conforté le travail des juges du fond en approuvant l’énonciation suivant laquelle « le devoir de mise en garde du banquier n’existe qu’en cas de risque d’endettement excessif de l’emprunteur ». Or, un tel risque n’apparaissait pas à la lecture de la fiche de renseignements de solvabilité certifiée exacte et signée par les emprunteurs, ceux-ci s’étant abstenus ultérieurement d’informer la banque d’un quelconque changement intervenu dans leur situation.

9. La solution est classique mais elle pourrait être amenée à évoluer après l’adoption de l’ordonnance du 25 mars 2016 qui a consacré légalement ce qui n’était jusqu’ici qu’une pratique contractuelle courante, à savoir l’évaluation de la solvabilité de l’emprunteur13.

10. Les emprunteurs reprochaient en troisième lieu aux juges du fond d’avoir rejeté leurs demandes alors que les montants des échéances de remboursement du prêt immobilier n’étaient pas nettement déterminés, la banque ayant émis deux tableaux d’amortissement non concordants mentionnant des échéances fixes, que la loi exclut en matière de taux variable. L’arrêt attaqué avait en effet énoncé qu’aucune confusion ne pouvait exister dans l’esprit des emprunteurs, dès lors que le premier tableau d’amortissement n’était qu’un tableau prévisionnel et que seul le second devait recevoir application.

11. Sur ce point, la cassation a cependant été prononcée aux motifs que la cour d’appel aurait dû rechercher, comme elle y était invitée, « si l’échéancier des amortissements qu’elle retenait était compatible avec un prêt à taux d’intérêt variable ». L’article 312-8, 2° bis applicable à l’époque exigeait en effet que l’offre comprenne « un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts » mais la suite du texte précisait que cette disposition n’était pas applicable aux offres de prêts à taux variable. Rien n’interdisait aux prêteurs de fournir un tel tableau au-delà des exigences légales mais sans contredire la nature du crédit consenti au risque de faire naître une confusion dans l’esprit des emprunteurs. Aujourd’hui, l’article L. 313-25, 4° prévoit une solution plus complète en exigeant que l’offre de prêt à taux variable ou révisable doit être accompagnée d’une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux ainsi qu’un document d’information comprenant une simulation d’impact d’une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

12. En quatrième lieu, les emprunteurs ont également obtenu gain de cause en ce qu’ils reprochaient aux juges du fond d’avoir rejeté leurs demandes tendant à ce que la banque soit sanctionnée pour avoir manqué à son obligation de les informer, durant deux années consécutives, sur le capital restant dû au titre du prêt immobilier. Les juges du fond avaient estimé que la demande devait être rejetée dès lors que l’ancien article L. 312-14-2 relatif à l’obligation d’information n’était pas visé par l’ancien article L. 312-33 parmi les règles susceptibles d’être sanctionnées par la déchéance.

13. La cassation était nécessairement encourue pour violation de l’article 4 du Code de procédure civile car les emprunteurs ne sollicitaient pas une déchéance du droit aux intérêts mais l’allocation de dommages-intérêts en réparation de la faute contractuelle qu’ils reprochaient à la banque…

Nicolas Éréséo

D – Contrat de crédit

L’article L. 312-9 du Code de la consommation prévaut sur l’article L. 113-12 du Code des assurances

1. Cass. 1re civ., 9 mars 2016, nos 15-18899 et 15-19652. Voici une décision importante concernant le contrat d’assurance emprunteur. Le 2 novembre 2010, Mme X avait souscrit deux crédits immobiliers auprès de la banque A. Le 15 octobre précédent, l’emprunteuse avait adhéré à deux contrats d’assurance de groupe souscrits par le prêteur auprès des sociétés d’assurance B. Cependant, par lettre du 24 octobre 2012, elle avait notifié à la banque une demande de résiliation de ces deux contrats et lui avait proposé de leur substituer un contrat souscrit auprès d’une autre société d’assurance. Ayant essuyé un refus, elle avait assigné la banque et les assureurs aux fins de voir constater la résiliation des contrats litigieux et de les faire condamner à lui payer une certaine somme à titre de dommages-intérêts. Pour accueillir la première de ces demandes, la cour d’appel de Bordeaux14 avait estimé qu’à défaut de dispositions spécifiques, il n’y a pas lieu de considérer que l’article L. 312-9 du Code de la consommation exclut toute faculté de résiliation de l’adhésion au contrat d’assurance de groupe souscrit par le prêteur, laquelle est soumise à l’article L. 113-12 du Code des assurances.

2. Toutefois, la Cour de cassation15 ne partage absolument pas ce point de vue. Par un moyen de pur droit soulevé d’office par la haute juridiction, la cassation est prononcée. Elle rappelle, tout d’abord, par un « chapeau de tête », le principe selon lequel « les lois spéciales dérogent aux lois générales ». Puis, elle note que l’article L. 312-9 du Code de la consommation, « qui régit spécialement le contrat d’assurance (…) garantissant, en cas de survenance d’un risque qu’il définit, le remboursement total ou partiel du montant d’un prêt immobilier restant dû, ne prévoit pas de faculté de résiliation du contrat ou de substitution d’assureur ». Dit autrement, les dispositions de l’article L. 312-9 du Code de la consommation, lois spéciales, excluent la faculté de résiliation de l’adhésion au contrat d’assurance groupe souscrit par le prêteur prévue par l’article L. 113-12 du Code des assurances, lois générales.

3. La bonne compréhension de cette décision implique un petit rappel du contenu des dispositions précitées au moment des faits. En premier lieu, l’article L. 312-9 prévoyait, et ce depuis la loi Lagarde du 1er juillet 2010 que « le prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose ». En revanche, l’article ne prévoyait alors aucune faculté de résiliation ou de substitution d’assureur. En effet, c’est suite à d’autres textes, et plus particulièrement la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014, dite loi Hamon, que l’article en question16 prévoit que le prêteur ne peut pas refuser l’assurance déléguée lorsque l’emprunteur a résilié le contrat d’assurance emprunteur dans un délai de douze mois à compter de la signature de l’offre de prêt17. De même, au-delà de cette période de douze mois, le contrat de prêt peut prévoir une faculté de substitution du contrat d’assurance en cas d’exercice par l’emprunteur du droit de résiliation d’un contrat d’assurance de groupe ou individuel18. Ces deux dernières règles ne s’appliquent, cependant, qu’aux contrats souscrits à compter du 26 juillet 2014. En second lieu, l’article L. 113-12 du Code des assurances prévoit quant à lui, de longue date, une possibilité de résiliation de l’assurance à chaque échéance annuelle.

4. L’arrêt étudié est donc important lorsqu’il nous dit que les dispositions spéciales de l’article L. 312-9 doivent prévaloir sur celles de l’article L. 113-12. Elle n’échappe pas pour autant à la critique. Tout d’abord, en quoi le premier texte est plus spécial que le second ? La réponse à cette question n’est pas évidente ; rien ne donne à l’article L. 312-9 une telle caractéristique. Les deux textes, relevant de matières bien spécifiques (le droit de la consommation et le droit des assurances) visent des situations distinctes et résultent de lois adoptées dans un contexte différent. Par ailleurs, la loi spéciale s’applique en priorité lorsque deux textes s’opposent ; or tel n’est pas le cas ici.

5. Néanmoins, et malgré ces controverses, plusieurs auteurs se sont montrés favorables à la solution finalement retenue19. Il est vrai que donner une portée trop large à l’article L. 113-12 du Code des assurances est de nature à porter atteinte à la force obligatoire du contrat d’assurance pourtant à durée déterminée, ici logiquement celle du prêt20. Le débat n’est toutefois pas clos en la matière. En effet, les médiats ont récemment relayé le cas de juridictions du fond qui paraissent résister à la décision de la Cour de cassation du 9 mars 201621. Suite à la prochaine chronique ?

Jérôme Lasserre Capdeville

E – Crédits affectés

Le contrat de vente en l’état futur d’achèvement relève de l’article L. 312-19 du Code de la consommation

1. Cass. 1re civ., 9 déc. 2015, n° 14-29960. Bien que non publié, l’arrêt rendu le 9 décembre 201522 présente un intérêt pratique non négligeable, comme en attestent les nombreux commentaires publiés à son sujet. Était en jeu l’article L. 312-19 du Code de la consommation23 qui concerne les prêts destinés à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d’un « contrat de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise ». Le texte permet à l’emprunteur de solliciter du tribunal la suspension de l’exécution du contrat de prêt en cas de contestation ou d’accidents affectant l’exécution des contrats financés, jusqu’à la solution du litige et sans préjudice du droit éventuel pour le prêteur à obtenir une indemnisation.

2. En l’espèce, des époux avaient acquis un immeuble en état futur d’achèvement à l’aide d’un contrat de prêt mais le vendeur avait fait l’objet par la suite d’une mise en liquidation judiciaire et l’appartement n’avait pas été livré faute pour les travaux d’avoir été achevés. Se fondant sur l’article L. 312-19, les époux avaient alors assigné la banque afin d’obtenir la suspension du prêt jusqu’à la solution du litige en cours contre le vendeur. Ayant obtenu gain de cause en appel, la banque reprochait à l’arrêt attaqué d’avoir violé par fausse application l’article L. 312-19. En effet, l’article ne vise que les contrats de promotion, de construction, de maîtrise d’œuvre ou d’entreprise de sorte qu’une interprétation stricte aurait dû conduire les juges à en écarter l’application au contrat litigieux de vente en l’état futur d’achèvement.

3. Rejoignant la position semble-t-il majoritairement retenue par les juges du fond24 et confortant une précédente décision qui pouvait prêter au doute25, la Cour de cassation a cependant rejeté le pourvoir en relevant que « le contrat de vente en l’état futur d’achèvement présente une nature hybride puisqu’il porte sur la vente mais aussi sur la construction d’ouvrages, dont l’acquéreur devient propriétaire au fur et à mesure de leur exécution » de sorte que la cour d’appel l’avait à bon droit assimilé aux contrats expressément visés par le texte.

4. Bien que contrariant la lettre du texte, la solution retenue est parfaitement conforme à l’esprit de la législation sur le crédit aux particuliers qui prévoit, à de nombreuses reprises, une heureuse interdépendance entre le prêt et l’opération financée. La solution se justifie d’autant plus en matière immobilière pour des crédits qui pénalisent lourdement le budget des ménages, en particulier lorsque le bien financé ne peut être occupé à la date convenue contraignant les acquéreurs à financer un autre logement (en location le plus souvent). De ce point de vue, rien ne justifiait de priver de protection les acquéreurs en l’état futur d’achèvement…

5. La solution est par ailleurs conforme à l’économie du contrat de vente en l’état futur d’achèvement qui ne saurait être résumé à sa composante principale – le transfert de propriété – et à la qualification de vente qui en découle. Relevons par exemple que, même si par l’effet de l’accession, les matériaux assemblés deviennent immédiatement la propriété de l’acquéreur, la jurisprudence écarte les règles normales attachées à la qualification du contrat, en particulier l’adage res perit domino, en jugeant qu’en cas de disparition de la construction en cours d’édification la perte doit être assumée par le vendeur et non l’acquéreur26.

6. La qualité de constructeur du vendeur influence ainsi le régime du contrat, comme en l’espèce où la Cour a souligné la nature hybride de l’opération pour justifier son assimilation à de véritables contrats de construction.

Nicolas Éréséo

F – Remboursement anticipé du crédit et défaillance de l’emprunteur (…)

G – Sanctions

Les sanctions encourues en cas de TEG erroné

1. Cass. 1re civ., 25 févr. 2016, n° 14-29838. Encore et toujours des questions liées au TEG erroné. Un arrêt en date du 25 février 2016 permet néanmoins de rappeler une solution désormais bien établie à propos de ce TEG inexact en matière de crédit immobilier. En l’espèce, M. X avait souscrit un prêt immobilier auprès de la banque A. Invoquant une erreur affectant le taux effectif global, il avait assigné la banque aux fins de voir prononcer la déchéance du droit aux intérêts, ou, subsidiairement, la substitution du taux de l’intérêt légal au taux conventionnel. La cour d’appel de Paris avait accueilli, par un arrêt du 9 octobre 2014, cette dernière demande en déclarant que « l’erreur entachant le taux effectif global est sanctionnée exclusivement par la nullité de la stipulation d’intérêt et la substitution du taux de l’intérêt légal au taux conventionnel ».

2. La Cour de cassation27 casse cependant cette décision. Selon elle, il résulte de l’article L. 312-33 du Code de la consommation, applicable alors, que la seule sanction civile de l’inobservation des dispositions de l’article L. 312-8 du Code de la consommation, concernant l’offre de prêt immobilier, est la perte, en totalité ou en partie, du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge. Dès lors en statuant comme elle l’avait fait, alors qu’elle avait relevé l’inexactitude du taux effectif global mentionné dans l’offre de prêt, la cour d’appel n’avait pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé le texte susvisé.

3. En résumé, pour la haute juridiction, seule la déchéance du droit aux intérêts peut être prononcée en cas de TEG erroné d’un crédit immobilier28. Cette solution échappe selon nous à toute critique : les régimes spéciaux des crédits aux consommateurs doivent être privilégiés. En conséquence, la sanction du TEG erroné en matière de crédits immobilier, mais également de crédit à la consommation, est la seule déchéance du droit aux intérêts. Elle est totale pour le crédit à la consommation, et peut être modulée par le juge en cas de crédit immobilier. En revanche, pour les crédits qui ne relèvent pas de l’une de ces deux catégories, la sanction applicable est bien la nullité de la clause prévoyant le taux conventionnel et sa substitution par le taux légal.

4. Une question se pose néanmoins à propos du crédit immobilier. La solution précitée est-elle toujours valable en octobre 2016 alors que les dispositions issues de l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 et du décret n° 2016-607 du 13 mai 2016, ayant modifié l’état du droit en la matière de crédit immobilier, sont entrées en vigueur ? Cette question est importante. Observons les textes nouveaux. L’article L. 313-25 du Code de la consommation mentionne toujours l’obligation de mentionner dans l’offre le TAEG29. Mais qu’advient-il si cette dernière n’est pas respectée ? D’une part, l’article L. 341-37 du Code de la consommation prévoit que le fait pour le prêteur de ne pas respecter l’une des obligations prévues, notamment, à l’article L. 313-25 est puni d’une amende de 150 000 €. D’autre part, selon l’article L. 341-34 dans les cas prévus, notamment, à l’article L. 341-37, « le prêteur (…) peut être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge ». Ainsi, nous le voyons, la sanction retenue par l’arrêt étudié, c’est-à-dire la déchéance du droit aux intérêts, a vocation à perdurer pour les crédits conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme. Ce statu quo est à souligner.

Jérôme Lasserre Capdeville

H – Procédure

Revirement sur le point de départ du délai de prescription

1. Cass. 1re civ., 11 févr. 2016, nos 14-28383, 14-27143, 14-22938 et 14-29539. Le rapprochement en cours des régimes applicables aux crédits à la consommation et aux crédits immobiliers n’a pas attendu l’ordonnance n° 2016-351 du 25 mars 2016 pour donner des premiers signes de concrétisation30. Il a d’abord été l’œuvre de la jurisprudence, tout au moins en ce qui concerne la prescription qui ne faisait l’objet d’aucune disposition spécifique dans la partie du Code de la consommation consacrée aux crédits immobiliers alors que l’article R. 312-3531 applicable aux crédits à la consommation prévoit une prescription de deux ans à compter du premier incident de paiement non régularisé. Par deux séries d’arrêts successifs, la Cour de cassation a repris ces solutions en s’exposant au passage aux critiques d’une doctrine quasiment unanime32.

2. S’agissant de la durée de la prescription, l’hésitation était permise entre l’article L. 110-4 du Code de commerce selon lequel « Les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes », et l’article L. 137-2 du Code de la consommation (devenu L. 218-2) pour lequel « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans » mais la Cour de cassation a opté pour ce dernier texte, sans doute pour opérer un alignement avec le régime du crédit à la consommation33.

3. S’agissant du point de départ de la prescription, la Cour avait initialement décidé au visa des articles L. 137-2 du Code de la consommation et 2224 du Code civil, qu’il se situait « au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer l’action concernée, soit, dans le cas d’une action en paiement au titre d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur à la date du premier incident de paiement non régularisé »34.

4. Au plan technique, cette solution avait été fortement contestée dès lors qu’elle procédait d’une confusion entre la prescription, qui tend à consolider une situation de fait et constitue en principe une présomption irréfragable de paiement, et la forclusion, qui est plutôt un délai pour agir en justice et donc un délai de procédure35. En suivant ces principes, et dès lors que l’article L. 137-2 fixe un délai de prescription, la Cour de cassation n’aurait semble-t-il pas dû appliquer les règles de point de départ reprises de l’article R. 312-35 du Code de la consommation36 et qui sont propres au mécanisme de la forclusion. Cependant, pour une autre partie de la doctrine, la solution s’expliquait par la volonté de conférer leur plein effet aux dispositions de l’article L. 137-137 selon lesquelles les parties ne peuvent, même d’un commun accord, modifier le point de départ du délai38. Or, en retenant la déchéance, on aurait permis au prêteur de décider seul du moment du point de départ de la prescription. La solution contraire décidée par la Cour forçait le prêteur à agir sans attendre, quitte à provoquer une procédure de surendettement, tout en évitant à l’emprunteur de se trouver confronté à une majoration des intérêts. L’article L. 313-50 du Code de la consommation39 prévoit en effet qu’en « cas de défaillance de l’emprunteur et lorsque le prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, il peut majorer, dans des limites fixées par décret, le taux d’intérêt que l’emprunteur aura à payer jusqu’à ce qu’il ait repris le cours normal des échéances contractuelles ».

5. Répondant aux critiques, la première chambre civile a cependant fait machine arrière en opérant un spectaculaire revirement de jurisprudence par quatre arrêts rendus le 11 février dernier et promis à la plus large publication40. Elle y énonce désormais qu’à « l’égard d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d’échéance successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme, qui emporte son exigibilité »41. En conséquence, chaque mensualité est une créance distincte, ayant sa propre date d’exigibilité, et, par suite, un point de départ particulier au regard du délai de prescription, conformément à l’article 2233, 3°, du Code civil, qui dispose que la prescription ne court pas « à l’égard d’une créance à terme, jusqu’à ce que ce terme soit arrivé ». Et lorsque le créancier provoque la déchéance du terme, le capital restant dû devient exigible intégralement et la déchéance constitue alors le point de départ du délai de prescription.

6. Ces solutions devraient à l’avenir inciter les banques à faire preuve de davantage de souplesse dans la gestion des incidents de paiement, en mettant par exemple en œuvre, plutôt que la déchéance qui était jusqu’ici la solution commandée par la prudence, la possibilité de majoration du taux offerte par l’article L. 313-50 du Code de la consommation42. Les tentatives de règlement amiable de la situation, sous la forme d’une proposition de rééchelonnement par exemple, pourront également être envisagées sans que la perspective de la prescription biennale n’apparaisse décourageante dès lors que tant que la déchéance n’aura pas été prononcée, le délai ne commencera pas à courir. Pour une partie de la doctrine43, la solution retenue par la Cour présente donc la faiblesse, à l’inverse des précédentes décisions, de laisser dans les mains du prêteur l’entière maîtrise du cours de la prescription, au contraire de ce que prévoit l’article L. 218-144.

Nicolas Éréséo

Ancien article L. 137-2 du code : l’emprunteur doit être un consommateur au sens légal du terme

1. Cass. 1re civ., 17 févr. 2016, n° 14-29261. Encore une hypothèse concernant une SCI. La banque A avait consenti à la société civile immobilière X, par acte notarié du 25 février 2004, un prêt immobilier dont certaines échéances étaient finalement restées impayées. L’établissement de crédit avait alors engagé une procédure de saisie immobilière à l’encontre du débiteur. Or, pour accueillir la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement de la banque, la cour d’appel de Paris avait retenu que plus de deux ans s’étaient écoulés entre la première échéance impayée non régularisée et le premier acte interruptif de prescription. Les juges du fond s’étaient ainsi prononcés en appliquant au cas d’espèce le délai de prescription biennal envisagé par l’article L. 137-2 du Code de la consommation, qui a vocation à jouer en matière de crédit immobilier45. Pour mémoire, ce dernier dispose que « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».

2. La Cour de cassation ne partage cependant pas cette solution46 et casse la décision de la cour d’appel. Elle pose, à cette occasion, une solution assez générale, mais uniquement liée à l’article L. 137-2 précité. Elle rappelle que cette règle ne bénéficie qu’aux consommateurs et qu’est considérée comme un consommateur « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale ». Dès lors, en statuant comme elle l’avait fait, « alors qu’il résultait de ses constatations que le prêt litigieux avait été souscrit par une personne morale », la cour d’appel avait, par fausse application, violé les articles L. 137-2 et préliminaire du Code de la consommation. Pour résumer, une SCI, qui est une personne morale, ne saurait invoquer le bénéfice du délai mentionné par cet article L. 137-2. Ce n’est pas la première fois que la Cour de cassation se prononce en ce sens47.

3. Toutefois, la solution étudiée présente un intérêt particulier : elle applique à un contrat de crédit conclu en 2004 l’article préliminaire du Code de la consommation définissant le consommateur. Or, il convient de rappeler que cet article résulte de la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation, la loi Hamon. On peut alors en déduire, avec d’autres48, que cet article préliminaire droit être vu comme une disposition interprétative et, à ce titre, rétroactive.

4. D’ailleurs, l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016 relative à la partie législative du Code de la consommation49 a légèrement modifié cette définition pour en exclure expressément les agriculteurs. C’est ainsi qu’aujourd’hui l’article liminaire du Code de la consommation entend le consommateur comme « toute personne physique qui agit à des fins qui n’entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole ». Cette nouvelle définition doit alors, logiquement, pouvoir être appliquée rétroactivement50.

Jérôme Lasserre Capdeville