Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : les conséquences de l’état de délabrement de l’immeuble

Le Conseil d’État précise la jurisprudence relative aux cas d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties lorsqu’un immeuble industriel et commercial ne peut être exploité par son propriétaire.

Un propriétaire qui détient un immeuble industriel et commercial ne pouvant pas être utilisé est-il tenu de payer, pour cet immeuble, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ? Le Conseil d’État vient de donner la réponse à cette question dans une espèce où l’immeuble était inexploité en raison de son état de délabrement (CE, 12 juin 2020, n° 424626). Il a également apporté des précisions à la notion d’inexploitation indépendante de la volonté du propriétaire qui conditionne une éventuelle exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (CE, 29 juin 2020, n° 434521).

Une jurisprudence sur la notion d’état de délabrement

Le Conseil d’État vient de se prononcer sur le cas d’une société qui demandait la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison d’un immeuble à usage industriel et commercial dont elle était propriétaire et qui était inexploité en raison de son état de délabrement (CE, 12 juin 2020, n° 424626). Dans cette affaire, la société Jet Foncière, propriétaire d’un ensemble immobilier à usage industriel et commercial dans la commune d’Amilly (Loiret), depuis le 1er janvier 2015, a été assujettie au titre des années 2015 et 2016, à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties à raison de cet immeuble. La société ayant sollicité la décharge de ces impositions auprès de l’administration fiscale sans succès, elle a porté sa réclamation devant le tribunal administratif d’Orléans, lequel a rejeté sa demande tendant à la décharge des cotisations de taxe foncière pour les années 2015 et 2016 par un jugement du 31 juillet 2018 (TA Orléans, 31 juil. 2018, n° 1701979). La société a donc demandé l’annulation de ce jugement au Conseil d’État. À cet effet, elle avance comme premier moyen que le tribunal a commis une erreur de droit et insuffisamment motivé sa décision en jugeant que l’administration fiscale avait pu, à bon droit, rétablir l’imposition en litige, initialement dégrevée, par simple inscription au rôle complémentaire, en méconnaissance des dispositions de l’article 1416 du Code général des impôts (CGI) et des droits de la défense. Dans la mesure où ce moyen est nouveau en cassation et n’est pas d’ordre public, il doit être écarté comme inopérant, juge le Conseil d’État.

Un immeuble impropre à toute utilisation ?

Le deuxième moyen présenté par la société vise à démontrer que l’immeuble devenu impropre à toute utilisation ne constitue par une propriété bâtie au regard des règles de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Conformément aux termes de l’article 1380 du Code général des impôts, la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France, à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du CGI. Aux termes de l’article 1415 du CGI, la taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. Aux termes de l’article 1393 du CGI, la taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés non bâties de toute nature sises en France, à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du CGI. Pour les requérants, « il résulte de ces dispositions qu’un immeuble devenu impropre à toute utilisation dans son ensemble ne constitue pas une propriété bâtie soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties en application de l’article 1380 du Code général des impôts, mais doit être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, en application de l’article 1393 du CGI ». À l’appui de sa demande, la société Jet Foncière fait valoir l’absence de raccordement de ce bien au réseau d’assainissement, la défaillance des systèmes électriques et de protection incendie, la présence d’amiante, l’existence d’une cuve de stockage et d’un séparateur d’hydrocarbures enterrés et les nombreuses dégradations subies du fait de l’occupation illégale du bâtiment.

Absence d’atteinte au gros œuvre

Avec cet arrêt, le Conseil d’État complète sa jurisprudence sur les immeubles délabrés. En 2015, le Conseil d’État a ainsi jugé qu’un immeuble « impropre à toute utilisation dans son ensemble », car il est « délabré et en ruine en raison d’importantes dégradations qu’il avait subies », ne peut être considéré comme constituant une propriété bâtie assujettie à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’article 1380 du Code général des impôts (CE, 16 févr. 2015, n° 364676). En 2017, le Conseil d’État a jugé dans le même sens pour un immeuble devenu impropre à toute utilisation car il avait subi d’importantes dégradations dans le cadre d’un incendie (CE, 29 mai 2017, n° 396577). La même année, il a jugé qu’un « immeuble rendu dans son ensemble impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé comme une propriété bâtie » soumise à la taxe foncière sur les propriétés bâties (CE, 8 nov. 2017, n° 400607). En 2015 et 2017, le Conseil d’État a en outre jugé qu’un immeuble faisant l’objet de travaux nécessitant une démolition qui, sans être totale, affecte son gros œuvre d’une manière telle qu’elle le rend dans son ensemble impropre à toute utilisation ne peut plus être regardé, jusqu’à l’achèvement de ces travaux, comme une propriété bâtie et ne peut donc plus être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés bâties au titre de l’article 1380 du CGI (CE, 16 févr. 2015 n° 369862 et CE, 28 juil. 2017, n° 395382) mais doit être assujetti à la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB), dans la mesure où il est impropre à toute utilisation. En l’espèce, le tribunal a jugé qu’il résultait de l’instruction qu’en l’absence d’atteinte au gros œuvre, la société n’était pas fondée à soutenir que le bien était dans un état de délabrement le rendant impropre à toute utilisation industrielle ou commerciale dans son ensemble. En statuant ainsi, le tribunal a suffisamment motivé sa décision et n’a pas commis d’erreur de droit, conclut le Conseil d’État. Le tribunal a jugé inopérante la circonstance que le projet de cession de l’immeuble en litige emportait sa destruction, au motif que la situation de la propriété devait être appréciée, conformément à l’article 1415 du Code général des impôts, au 1er janvier des années d’imposition en litige. Ce faisant, le tribunal qui ne s’est pas mépris sur la portée des écritures de la société requérante, n’a pas commis d’erreur de droit dès lors que la destruction envisagée de l’immeuble par l’acquéreur potentiel n’était pas de nature à établir qu’au 1er janvier des années 2015 et 2016, ce bien était impropre à toute utilisation dans son ensemble, conclut le Conseil d’État. Il précise en outre, que le tribunal n’était pas tenu de répondre au moyen tiré de ce que l’impossibilité de trouver un locataire depuis septembre 2014 établissait le caractère impropre à toute utilisation de l’immeuble en litige, qui était inopérant dès lors que le tribunal avait jugé qu’en l’absence d’atteinte au gros œuvre, ce bien ne revêtait pas ce caractère au 1er janvier des années d’imposition en litige. Par suite, le moyen d’insuffisance de motivation ne peut qu’être écarté. La société Jet Foncière n’est donc pas fondée à demander l’annulation du jugement du tribunal d’Orléans.

Une jurisprudence sur le caractère contraint de l’inexploitation de l’immeuble

La taxe foncière est établie annuellement sur les propriétés bâties sises en France à l’exception de celles qui en sont expressément exonérées par les dispositions du présent code. Toutefois, l’article 1389, I du Code général des impôts prévoit que les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ou d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance ou de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance ou l’inexploitation a pris fin. Le dégrèvement est subordonné à la triple condition que la vacance ou l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable, qu’elle ait une durée de trois mois au moins et qu’elle affecte soit la totalité de l’immeuble, soit une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. Le Conseil d’État vient de se prononcer sur la condition tenant à ce que l’inexploitation de l’immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage industriel soit indépendante de la volonté du propriétaire (CE, 29 juin 2020, n° 434521). Le Conseil d’État précise à cet égard que des circonstances inhérentes à l’immeuble lui-même, relatives notamment à des défauts dont cet immeuble se trouve affecté et, en conséquence, à des décisions administratives faisant obstacle à son exploitation, prises en considération même de ces défauts ne peuvent suffire à caractériser le caractère contraint de l’inexploitation.

Une centrale nucléaire non exploitée

Dans cette affaire, la société anonyme (SA) Électricité de France (EDF) a été assujettie à des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties dans les rôles de la commune de Saint-Vulbas (Ain) à raison notamment de la tranche n° 5 de la centrale nucléaire du Bugey au titre des années 2015, 2016 et 2017 à concurrence respectivement de 160 068 €, 981 421 € et 589 799 €. Pour la période allant de décembre 2015 au 23 juillet 2017, la société EDF a réclamé à l’administration le dégrèvement partiel de ces impositions en application des dispositions de l’article 1389 du Code général des impôts. Ses réclamations ayant été rejetées, la société a demandé au tribunal administratif de Lyon de prononcer la réduction de ces cotisations. La magistrate désignée par le tribunal administratif de Lyon a prononcé les réductions demandées, d’une part, à concurrence de 80 034 € au titre de l’année 2015, d’autre part, intégralement au titre des années 2016 et 2017, et a rejeté le surplus des conclusions des demandes (TA Lyon, 16 juil. 2019, n° 1706650 et 1901050). L’administration fiscale s’est pourvue en cassation contre ce jugement et a demandé l’annulation de ce jugement en ce qu’il a prononcé les réductions de cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties demandées.

Des décisions administratives faisant obstacle à l’exploitation

Les dispositions de l’article 1389 I du Code général des impôts subordonnent le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties qu’elles prévoient à la condition, notamment, que l’inexploitation de l’immeuble utilisé par le contribuable lui-même à usage industriel soit indépendante de la volonté du propriétaire. À cet égard, des circonstances inhérentes à l’immeuble lui-même, tenant en particulier à des défauts dont il se trouverait affecté et, par conséquent, à des décisions administratives faisant obstacle à son exploitation prises en raison de ces défauts ne sauraient suffire à caractériser le caractère contraint de l’inexploitation, précise le Conseil d’État. Pour juger qu’en l’espèce, l’inexploitation de la tranche n° 5 de la centrale nucléaire du Bugey avait été indépendante de la volonté de son propriétaire, la magistrate désignée par le président du tribunal administratif a souverainement estimé que cette inexploitation résultait d’une décision de l’Autorité de sûreté nucléaire, prise le 1er décembre 2015 en vue de permettre la réalisation de travaux de réparation de la dégradation du revêtement métallique à la base de l’enceinte de confinement du réacteur. En déduisant de la seule intervention d’une telle décision, l’existence d’une contrainte indépendante de la volonté du propriétaire, la magistrate a commis une erreur de droit. Le ministre de l’Action et des Comptes publics est fondé à demander l’annulation de l’article 1er du jugement qu’il attaque, conclut le Conseil d’État qui choisit, au regard des circonstances de l’espèce, de régler l’affaire au fond ; dans cette mesure, en application des dispositions de l’article L. 821-2 du Code de justice administrative.

Inexploitation indépendante de la volonté du propriétaire

Le Conseil d’État commence par préciser que, conformément à la lettre de l’article 1389, I du Code général des impôts, qu’en toute hypothèse, un contribuable assujetti à la taxe foncière à raison d’un immeuble dont il fait un usage industriel ne saurait, sur ce fondement, prétendre à un dégrèvement que pour la période débutant le premier jour du mois suivant celui du début de l’inexploitation. Dès lors, la société EDF ne peut utilement se prévaloir, pour prétendre à un dégrèvement de taxe foncière au titre de l’année 2015 sur le fondement de ces dispositions, de son inexploitation de la tranche n° 5 de la centrale du Bugey, à compter seulement du 1er décembre 2015. Il en résulte qu’elle n’est pas fondée à demander une réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie à raison de cette partie d’immeuble au titre de l’année 2015. En second lieu, il résulte de l’instruction que le maintien à l’arrêt de la tranche n° 5 de la centrale nucléaire du Bugey, au cours des années 2016 et 2017, sur décision de l’Autorité de sûreté nucléaire, procède d’un défaut d’étanchéité évolutif apparu dans l’enceinte de confinement du circuit primaire, en contrariété avec les prescriptions techniques dont avait été assortie l’autorisation de créer cette installation et que le redémarrage du réacteur a été subordonné à la condition qu’il y soit remédié d’une manière adéquate, préalablement approuvée par l’Autorité. Dans ces conditions, l’interruption au cours de ces années de la production industrielle d’électricité à laquelle cette partie d’immeuble était affectée ne peut être regardée comme indépendante de la volonté du contribuable pour l’application du I de l’article 1389 du CGI. Il en résulte que la société EDF n’est pas fondée à demander la réduction des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties auxquelles elle a été assujettie, à raison de cette partie d’immeuble au titre des années 2016 et 2017.