A – Objet de la proposition de loi

Selon le ministère de la Justice, 65 % des actions judiciaires engagées par les locataires portent sur la non-restitution du dépôt de garantie. Par crainte de se voir priver de cette somme à l’issue de la location, on assiste ainsi au développement de la pratique par les locataires du non-paiement du dernier mois de loyer, ce qui fragilise les propriétaires en les privant dans les faits de toute garantie.

L’article 1er de la proposition de loi vise à rétablir la confiance autour de la restitution du dépôt de garantie. Pour ce faire, elle propose de modifier l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 en prévoyant que le locataire devra confier le dépôt de garantie aux professionnels de l’immobilier, qui le consigneront et le restitueront, à l’issue du bail, sur la base d’un accord entre locataire et propriétaire.

B – Nouveau régime juridique du dépôt de garantie

Versement du dépôt de garantie – Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu au bail, il est proposé qu’il ne soit plus versé directement au bailleur mais au professionnel de l’immobilier intervenant dans le cadre de la mise en location ou de la gestion du bien immobilier.

Consignation du dépôt de garantie – Le professionnel de l’immobilier qui a reçu le dépôt de garantie devra le consigner.

Restitution du dépôt de garantie – Le dépôt de garantie sera restitué par le professionnel de l’immobilier qui en est détenteur avec l’accord conjoint du bailleur et du locataire en cours de bail, ou en cas de cession de l’immeuble.

À cette fin, le preneur devra communiquer au professionnel de l’immobilier détenteur l’adresse de son nouveau domicile, sans que cela soit désormais précisé lors de la restitution des clés.

Lorsque le logement est dans un immeuble collectif, le bailleur pourra demander au professionnel de l’immobilier détenteur d’en conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

À noter qu’est prévue la suppression des sanctions pour restitution tardive du dépôt de garantie.

Précisions réglementaires à venir – Les conditions de versement, de consignation et de restitution du dépôt de garantie devront être précisées par décret en Conseil d’État.

Entrée en vigueur – Il est prévu que le nouveau dispositif entre en vigueur à compter du 1er janvier 2021.

Nouvelle rédaction de l’article 22 de la loi de 1989 – La nouvelle rédaction de l’article 22 de la loi de 1989 proposée est donc la suivante (les modifications issues de la proposition de loi étant en gras) :

« Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé [sont supprimés les mots suivants : “au bailleur” directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers à une personne mentionnée aux 1° ou 6° de l’article 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, qui procède à la consignation de cette somme. Les conditions de versement, de consignation et de restitution du dépôt de garantie sont définies par décret en Conseil d’État.

Il est restitué, sur accord conjoint du bailleur et du locataire, dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. À cette fin, le locataire indique [sont supprimé les mots : “au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés”], la personne mentionnée au premier alinéa, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué, sur accord conjoint du bailleur et du locataire, dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, demander à la personne mentionnée au premier alinéa de conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.[est supprimé l’alinéa suivant : “À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”].

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe [sont supprimés les mots “au nouveau bailleur”] à la personne mentionnée au premier alinéa, dans les conditions prévues au présent article. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».

A – Objet de la proposition de loi

La caution personne physique est le moyen le plus souvent retenu par les propriétaires pour se garantir contre les risques d’impayés de loyers. Or selon le rapport « Louer en confiance », la caution personne physique serait le système de garantie le moins fiable juridiquement et le plus injuste socialement. D’autant que, en pratique, malgré la solvabilité prouvée de la caution, il n’est pas rare de voir des propriétaires demander non pas un, mais plusieurs garants au candidat locataire.

Pour mettre fin à cet abus, la proposition de loi prévoit de n’autoriser le recours qu’à une seule caution personne physique, le cumul avec d’autres garanties (assurances de loyers impayés, garantie VISALE, nouveau mandat de « garantie totale ») étant prohibé.

B – Nouveau régime juridique du cautionnement

Non-cumul de garanties. – On le sait, le bailleur ne peut cumuler, sous peine de nullité, le cautionnement avec une assurance des loyers impayés ou toute autre forme de garantie. Ce principe est généralisé, le texte prévoyant de supprimer l’exception de la location à un étudiant ou un apprenti.

Unicité du cautionnement personne physique du cumul de garantie – Le texte prévoit que, sous peine de nullité, le cautionnement à un bail ne peut pas être donné par plus d’une personne physique.

Entrée en vigueur – Il est prévu que le nouveau dispositif s’applique aux baux conclus à compter du 1er janvier 2021.

Nouvelle rédaction de l’article 22-1 de la loi de 1989 – La nouvelle rédaction des alinéas premier et dernier de l’article 22-1 de la loi de 1989 proposée est donc la suivante (les modifications issues de la proposition de loi étant en gras) :

« Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire [sont supprimés les mots “sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti”]. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Sous peine de nullité, le cautionnement d’un contrat de location ne peut être porté par plus d’une personne physique. La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ».

A – Objet de la proposition de loi

Le constat serait que les propriétaires craignant les impayés de loyer ou les dégradations de leur bien immobilier du fait des preneurs à bail, les locataires rencontreraient de plus en plus d’obstacles dans l’accès au logement.

Il faut donc sécuriser les propriétaires afin de favoriser l’accès au logement des locataires. Ceci en rendant l’investissement locatif plus sûr et plus attractif et en encourageant le retour sur le marché des logements vacants non loués par des propriétaires craintifs ou ayant vécu de mauvaises expériences d’impayés et de dégradations locatives. C’est pourquoi, la proposition de loi prévoit la création d’un nouveau mandat de gestion qui sera proposé par les professionnels immobiliers afin de garantir les loyers impayés, ainsi que la prise en charge d’éventuelles dégradations.

B – Le contrat en garantie totale

La proposition de loi prévoit l’instauration d’un nouveau contrat dit « en garantie totale » en ce qu’il vise à assurer au propriétaire le paiement des loyers et charges ainsi que la prise en charge des dégradations immobilières. Cette proposition reposant sur les professionnels de l’immobilier, ces derniers pourront souscrire une assurance spécifique à l’exercice de cette nouvelle activité d’assureur. La loi prévoit aussi, en conséquence, de leur permettre de réaliser des opérations de crédit.