Le PTZ, un dispositif de soutien à l’accession à la propriété, l’exemple de la Seine-Saint-Denis

Le prêt à taux zéro a été reconduit jusqu’en 2023, une mesure essentielle pour les zones tendues ou la demande de logements tend à excéder celle de l’offre comme dans le département de Seine-Saint-Denis (93). Le dispositif est majoritairement utilisé pour l’acquisition de maisons individuelles, qui forment une part importante du parc immobilier séquano-dyonisien et pour des logements neufs.

Dispositif de soutien à l’accession à la propriété des ménages à revenus modestes et intermédiaires, dont les jeunes actifs, le prêt à taux zéro (PTZ) a également vocation à aider le marché du logement et plus globalement, de l’immobilier. Ce dispositif a été reconduit jusqu’à la fin de l’année 2023. Ses conditions d’application restent inchangées. Alors qu’il devrait être réformé au 1er janvier 2022 « le PTZ sera maintenu tel quel jusqu’à fin 2023. Il est très important de donner de la visibilité aux acteurs », a expliqué la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, en octobre dernier.

Soutenir le développement du parc immobilier

Au 1er janvier 2018, la France, hors Mayotte, comptait 36,3 millions de logements. Les résidences principales représentaient 81,9 % du parc (soit 29,73 millions de logements), les résidences secondaires et logements occasionnels, 9,7 %, et les logements vacants 8,4 %. Depuis 30 ans, le parc de logements métropolitain s’accroît de 1,1 % par an en moyenne. Le taux de propriétaires stagne à 58 %. En 2006, le parc immobilier de Seine-Saint-Denis comptait 604 000 logements. On y dénombre 94 % de résidences principales, une proportion très forte. On y recense en revanche peu de logements vacants, de résidences secondaires ou de logements occasionnels, à la différence de Paris et des autres départements de la petite couronne.

Avec un logement sur quatre constitué d’une maison individuelle et un sur trois relevant du parc social, le parc de logements y est très diversifié. La demande de logements est forte dans le département. Et elle explose dans certaines zones comme près des gares de Saint-Denis-Pleyel et de La Plaine-Stade de France.

Le principe du PTZ

Le PTZ permet d’acquérir une première résidence principale, sous conditions de ressources. Ce prêt ne peut financer l’ensemble de l’opération immobilière et doit être complété par un ou plusieurs prêts. Il ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d’une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération. L’emprunteur est exonéré d’intérêts sur le capital emprunté. Le prêt à taux zéro est gratuit, d’une durée de 20, 22 ou 25 ans avec une période de remboursement différé d’une durée de 5, 10 ou 15 ans, durant laquelle le ménage ne paie aucune mensualité sur son PTZ. Son bénéficiaire ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant le prêt. Durant les six années suivant le versement du prêt, le bien financé grâce au PTZ ne peut pas être mis en location, sauf cas particuliers. Les logements éligibles au prêt à taux zéro peuvent être neufs ou anciens. Toutefois, les logements anciens, pour pouvoir bénéficier du dispositif, doivent se situer en zone B2 et C, nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du montant de l’opération à financer et permettant de limiter la consommation énergétique annuelle du logement à 331 KWh/m². Par ailleurs, le PTZ peut aussi financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien faisant l’objet d’un contrat de location-accession. Dans le cas d’un logement ancien en location-accession, celui-ci doit avoir moins de cinq ans et être occupé depuis moins de six mois par le 1er occupant. Le PTZ peut aussi permettre de financer d’autres acquisitions comme la transformation d’un local (bureau, grange…) en logement, ou l’acquisition d’un logement social existant. Le logement doit devenir la résidence principale de l’accédant au plus tard un an après la déclaration d’achèvement des travaux ou l’achat du logement.

Des plafonds de ressources

Pour pouvoir bénéficier du PTZ, les revenus des futurs acquéreurs immobiliers doivent être inférieurs à un plafond, dont le montant varie en fonction de la zone (A, A bis, B1, B2 ou C) où se trouve le logement et du nombre de personnes destinées à l’occuper. Les ressources prises en compte pour le calcul de ce plafond sont le revenu fiscal de référence de l’année N-2 des personnes qui vivront dans logement. Le montant du prêt à taux zéro est fonction des caractéristiques du bien immobilier (neuf ou ancien), du prix d’achat moyen du logement de la zone dans laquelle se trouve le logement et du nombre d’occupants de ce logement. Il est égal à une partie du coût total de l’opération immobilière dans la limite d’un plafond, qui est lui-même fonction de ces différents éléments. Ce coût total de l’opération immobilière correspond au coût de construction ou de l’achat additionné aux honoraires de négociation. En revanche, les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus dans ce calcul. La part du prix d’achat qui peut être financée par un PTZ varie en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien. Pour les opérations de vente du parc social à ses occupants, le montant du prix d’achat est fixé à 10 % du coût total de l’opération. La demande de PTZ doit être adressée directement à l’établissement de crédit choisi par le futur acquéreur. Comme pour tous les prêts, l’établissement prêteur apprécie sous sa responsabilité, la solvabilité et les garanties de remboursement de ce dernier et n’a pas d’obligation d’accorder le PTZ.

La Seine-Saint-Denis : une zone tendue

La zone A bis regroupe Paris et certaine communes de la petite couronne où le marché immobilier est particulièrement tendu. En Seine-Saint-Denis, il s’agit par exemple de Pantin, Montreuil ou Saint-Denis. Au premier semestre 2021, d’après les chiffres des notaires du Grand Paris, le département de Seine-Saint-Denis s’est signalé par son dynamisme : + 14 % de ventes dans les appartements anciens au premier trimestre 2021, par rapport au premier trimestre 2020 et + 24 % comparé à un premier trimestre moyen 2011-2020. L’activité de la Seine-Saint-Denis sert de locomotive au marché de la petite couronne qui a augmenté de 6 % en volume par rapport à l’an dernier. C’est encore plus flagrant sur le marché des maisons anciennes, avec + 6 % d’augmentation entre le premier trimestre 2020 et le premier trimestre 2021, la hausse des ventes en Seine-Saint-Denis contraste avec les pertes en volumes sur le marché des Hauts-de-Seine (- 10 %).

Un marché dynamique

Au deuxième trimestre 2021, les prix ont nettement augmenté : + 4,7 % d’augmentation annuelle en Seine-Saint-Denis pour les appartements avec un prix moyen de 4 020 €/m2 et + 5,4 % d’augmentation annuelle pour les maisons avec un prix moyen de 310 100 euros par bien. Les maisons sont des biens très recherchés en petite couronne. D’après les chiffres de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) entre 2009 et 2019, les loyers ont augmenté de 21,6 % dans le département. Le Grand Paris Express, le prolongement des lignes de métro, la proximité du pôle universitaire de Paris VIII dopent l’attractivité du département. Le marché du neuf y est également très dynamique. En 2020, la Seine-Saint-Denis est le département le plus dynamique de l’Île-de-France en termes de ventes immobilières de biens neufs, avec une croissance de plus de 14 % pour les investisseurs d’après le baromètre Leemo, une filiale du groupe Foncia.

Priorité aux logements neufs et aux maisons individuelles

Dans les faits, le PTZ est utilisé principalement pour l’achat de logements neufs, même si le nombre de PTZ dans l’ancien a augmenté à partir de 2016 sous l’effet d’une réforme élargissant l’usage du PTZ dans l’ancien aux aires urbaines de plus de 10 000 habitants, dont il était auparavant exclu. La part des logements neufs dans le total des PTZ est ainsi passée de 99 % entre 2012 et 2014 à 73 % au premier semestre 2019. « Cette part reste toutefois minoritaire, la réalisation de travaux de rénovation comportant plus de risques pour l’accédant que la construction neuve (absence de garantie décennale, imprévus et surcoûts) », souligne un rapport conjoint de l’Inspection générale des finances (IGF) et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) dédié à l’évaluation du PTZ en octobre 2019. En outre, les règles d’éligibilité de l’ancien avec travaux sont peu incitatives pour les banques car l’instruction d’une demande de PTZ dans l’ancien demande beaucoup plus de contrôles qu’une acquisition neuve. L’année 2018 a été marquée par la suppression du financement des logements anciens en zones A et B1 et par la forte baisse du nombre d’opérations en neuf des zones B2 et C. La suppression du financement des opérations dans l’ancien avec travaux en zones A et B1 s’est traduite par une baisse de 3 600 PTZ accordés. Il s’agit toutefois d’une réforme de portée budgétaire limitée, dans la mesure où le crédit d’impôt total accordé en 2017 pour l’ancien en zones A et B1 ne représentait qu’environ 3 % du total des subventions allouées au titre du PTZ, soit 64 M€ sur 1,9 Mds€. Le PTZ finance très majoritairement des logements individuels. Les achats avec PTZ représentent près du quart des permis délivrés pour des maisons individuelles, contre seulement 8 % pour les logements collectifs. « La prépondérance du logement individuel dans les opérations financées par le PTZ (75 % en 2017) reflète celle de l’ensemble des primo-accédants (76,3 %) », précisent à cet égard les rapporteurs. Les achats avec PTZ représentent près du quart des permis délivrés pour des maisons individuelles, contre seulement 8 % pour les logements collectifs. « La prépondérance de la maison individuelle peut s’expliquer par les préférences des ménages et par son coût inférieur à celui du logement collectif, notamment en diffus et dans les secteurs où le foncier est moins cher », conclut le rapport conjoint de l’IGF et du CGEDD.