Quelques réflexions libres sur l’usucapion du vendeur

II – La possibilité d’une usucapion du vendeur de lege feranda ?

En réalité, le véritable obstacle à l’usucapion dans le jeu de la garantie est son caractère perpétuel. C’est ce caractère qui explique que la possession du vendeur puisse être considérée comme illicite, parce que constituant une inexécution du contrat, et qu’elle ne puisse en tant que telle fonder la prescription acquisitive. En l’absence d’une telle perpétuité, la possession du vendeur, même provenant d’une inexécution du contrat, deviendrait licite au moment où cette inexécution serait prescrite. C’est donc en dernier ressort sur le caractère perpétuel de l’exception de garantie que doivent se porter les interrogations.

Il est parfois souligné en doctrine10 que la perpétuité de l’exception de garantie n’est que la manifestation de l’adage « quae temporalia sunt ad agendum, perpetua sunt ad excipendium », dont le champ d’application serait beaucoup plus large. Cependant en réalité, seules deux exceptions sont, en droit positif, perpétuelles : l’exception de nullité et l’exception de garantie. Ainsi la garantie apparaît bien comme la seule obligation contractuelle dont l’inexécution n’est pas prescriptible. On retrouve alors à ce phénomène les justifications énoncées : que l’acquéreur soit toujours en mesure d’opposer au vendeur son obligation de garantie participerait de la prévention d’une grossière contradiction dans le comportement, contraire au principe de bonne foi qui régit l’exécution du contrat11. Mais toute inexécution d’un contrat constitue une grossière contradiction dans le comportement et pourtant seule l’inexécution de l’obligation de garantie est imprescriptible par voie d’exception. La justification pourrait-elle venir du droit des biens ? Il est en effet également parfois avancé que le caractère perpétuel de la garantie participerait du caractère perpétuel du droit de propriété12. Il semble en effet logique que puisque la propriété est perpétuelle, sa défense puisse l’être également. Cette justification achoppe cependant sur le fait que la propriété n’est pas protégée contre toutes les atteintes, puisque l’institution de l’usucapion autorise au contraire ces atteintes, mais seulement contre les atteintes portées par le vendeur, c’est-à-dire par l’ancien contractant. Il apparaît alors que c’est plutôt la qualité de la personne portant l’atteinte au droit de propriété, que la nature de ce droit qui explique la solution. La solution s’inscrirait dans une tendance plus large à exiger de l’ancien contractant un comportement plus respectueux des droits de son ancien cocontractant que le comportement exigé de n’importe quel tiers. Elle participerait de l’existence d’un statut juridique d’ancien contractant13.

Il n’en reste pas moins qu’elle est difficilement justifiable, tant sur le plan du droit des contrats, où elle conduit à faire peser sur l’ancien contractant un engagement perpétuel en principe prohibé par l’article 1210 du Code civil, que sur le plan du droit des biens, où elle fait donc obstacle au jeu de la prescription acquisitive alors que les conditions de cette prescription peuvent être remplies par l’ancien vendeur. La solution est d’autant plus difficilement justifiable lorsque les règles au jeu desquelles elle fait obstacle obéissent, comme le rappelle le pourvoi, à un motif d’intérêt général. L’usucapion permet en effet, comme la prescription en général, de satisfaire à la sécurité juridique en consacrant une situation de fait qui a longtemps perduré. Elle satisfait également à un objectif de bonne gestion des droits réels « en éradiquant de la scène juridique, au fil des ans, les droits réels non exercés »14. La solution est d’autant plus difficilement justifiable aussi lorsque l’intérêt général est sacrifié au profit d’un intérêt particulier dont le bénéficiaire se désintéresse. À ce raisonnement il peut certes être objecté le caractère absolu du droit de propriété, qui implique pour son titulaire le droit de ne pas en user sans que ce non-usage emporte de conséquences juridiques. Mais d’abord il est une différence entre ne pas user de son droit, et ne pas le défendre lorsqu’il est attaqué. Et ensuite une telle objection serait encore sacrifier à « l’idole doctrinale » du propriétaire souverain pour reprendre les termes de Jean-Pascal Chazal15. Si en effet le discours juridique tend à présenter le droit de propriété comme un droit absolu, qui serait quasiment au-dessus des lois, ce discours ne permet pas de saisir la réalité, dans laquelle ce droit subit bien des limitations. Permettre à l’ancien vendeur de se prévaloir de l’usucapion ne constituerait à cet égard pas une limitation démesurée du droit de propriété de l’acquéreur, à qui il est laissé 30 ans pour manifester son intérêt pour son bien. Certaines voix s’élèvent en ce sens en doctrine16.

Du reste, le droit des biens n’est pas le seul corps de règles à s’incliner devant la suprématie du jeu de la garantie d’éviction. Celui-ci l’emporte sur les règles du droit de la concurrence, lorsqu’il conduit à faire peser sur le vendeur une obligation perpétuelle de non-concurrence17, qui vient heurter la liberté du commerce et de l’industrie. De manière plus anecdotique la jurisprudence a également pu affirmer la prééminence de l’obligation de garantie sur les règles du droit des marques18. Et dans ces domaines aussi, la suprématie de la garantie a pu être interrogée et contestée en doctrine19.

Le salut pourrait venir de la réforme du droit des contrats spéciaux. L’offre de réforme présentée par l’association Henri Capitant prévoit en effet de sanctionner le fait personnel par la responsabilité de droit commun, et de donner pour objet à la garantie d’éviction les seuls troubles de droit du fait des tiers20. Ainsi l’obligation de garantie du fait personnel perdrait son caractère perpétuel, ce qui mettrait également fin aux conflits de règles avec certains droits spéciaux. Bien que le champ d’application de la proposition soit limité aux seuls contrats à titre onéreux, elle constituerait un premier pas vers un rapport plus harmonieux entre la garantie du fait personnel et les différentes règles spéciales auxquelles elle fait, en droit positif, encore obstacle.