Loueur en meublé professionnel : ce qui a changé

La loi de finances pour 2020 a mis en conformité le statut du loueur en meublé professionnel avec la Constitution suite à la décision du Conseil constitutionnel. L’administration a publié les nouveaux seuils de tolérance lorsque le bien loué fait partie de la résidence principale du bailleur.

Le cadre fiscal de la location meublée professionnelle (LMP) a évolué, sous l’effet d’une question prioritaire de constitutionnalité et la loi de finances pour 2020. Le point sur les nouvelles règles commentées par l’administration fiscale au Bofip, le 5 février 2020.

Conditions d’exercice de l’activité

L’article 49 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, a aménagé les conditions d’exercice de l’activité de loueur en meublé professionnel. Le législateur a dû tirer les conséquences de la décision du Conseil constitutionnel de 2018 censurant une condition d’accès à l’activité (Cons. const., 8 févr. 2018, n° 2017-689 QPC). Le régime mis en cause subordonnait l’application du régime fiscal à l’inscription d’un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour la qualification de loueur en meublé à titre professionnel.

En imposant l’inscription au RCS, le texte créait une différence de traitement injustifiée entre les personnes physiques et les personnes morales exerçant l’activité de loueur en meublé à titre professionnel (LMP), seules ces dernières pouvant satisfaire à la condition d’inscription ouvrant droit au bénéfice de l’exonération. De plus, cette formalité était impossible à satisfaire par les personnes physiques exerçant cette activité, dès lors qu’elles ne sont pas autorisées à s’inscrire en cette qualité.

Prépondérance des recettes

Désormais, les conditions actuelles d’accès au régime ne relèvent que du champ fiscal. L’article 155 du Code général des impôts (CGI) soumet le régime de l’activité de loueur en meublé à titre professionnel à deux conditions cumulatives. La première condition concerne le seuil de recettes : les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 euros. Ces recettes prises en considération sont toutes taxes comprises et s’entendent du total des loyers acquis. Les recettes qui ne sont pas directement liées à l’activité de location ne sont pas prises en compte. Tel est le cas notamment des produits financiers ou des éventuelles subventions perçues pour l’acquisition du bien immobilier.

Les recettes ainsi déterminées ne doivent excéder les autres revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu, et ce, quel que soit le lieu de situation des immeubles affectés à la location meublée, selon une réponse ministérielle de 2003. L’administration précise que lorsque plusieurs membres d’un même foyer fiscal se livrent à la location directe ou indirecte de locaux meublés ou destinés à être loués meublés, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 euros s’apprécie au vu du montant total des recettes de location meublée acquises par le foyer fiscal. En revanche, lorsque la location meublée est consentie par une société ou un groupement soumis au régime des sociétés de personnes, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 euros doit être apprécié non pas au niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés), à hauteur de leurs droits dans les bénéfices sociaux.

Ainsi, les revenus issus de la location en meublé doivent être prépondérants par rapport aux traitements et salaires, bénéfices non commerciaux (BNC), autres bénéficies industriels et commerciaux (BIC), bénéfices agricoles, et rémunérations de gérance et d’associés perçus par l’ensemble du foyer fiscal.

Taxation des loyers

Sur le plan fiscal, l’activité meublé professionnel est une activité commerciale, les loyers perçus par le loueur en meublé professionnel doivent donc être déclarés dans la catégorie des BIC. Ils relèvent du régime de la micro-entreprise (CGI, art. 50-0) si son chiffre d’affaires annuel n’excède pas une limite qui varie selon le type de location :

– 176 200 euros pour les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes (CGI, art. 1407, III, 2° et 3) : le contribuable peut appliquer un abattement forfaitaire de 71 % pour la détermination du BIC imposable.

– 72 500 euros dans les autres cas : le contribuable a droit à un abattement forfaitaire de 50 %.

Au-delà de ces seuils, le contribuable relève du régime réel, qui implique la tenue d’une comptabilité commerciale. Les charges ne sont pas évaluées forfaitairement mais pour leurs montants réels, ce qui permet la déduction des déficits sans limitation de montant. Peuvent ainsi être pris en compte les dépenses de réparations et d’entretien, les grosses réparations, les droits de mutation payés à l’acquisition et l’amortissement du bien immobilier, hors terrain.

L’imposition des produits de la location ou de la sous-location peut être écartée lorsque le bien est loué dans deux situations prévues par l’article 35 bis du CGI. Tout d’abord, lorsque les produits sont issus de la location habituelle à des personnes n’y élisant pas domicile (comme des chambres d’hôtes) et n’excèdent pas 760 euros par an.

Surtout, lorsque la location porte sur une ou plusieurs pièces de la résidence principale du bailleur, les produits peuvent bénéficier de l’exonération, sous réserve que la partie louée constitue pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale (ou la résidence temporaire d’un salarié saisonnier) et que la location soit consentie à un prix raisonnable. Que faut-il entendre par prix raisonnable ? Bercy fixe annuellement les plafonds de location selon les régions. Pour 2020 : le plafond annuel de loyer s’élève à 190 euros par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, en Ile-de-France, et à 140 euros dans les autres régions. L’article 136 de la loi de finances pour 2020 limite l’application de la tolérance administrative de l’article 35 bis du CGI aux locations et sous-locations réalisées jusqu’au 31 décembre 2023. Après cette date, les exonérations des loyers perçus au titre de la location de la résidence principale seront donc supprimées.

Cession du bien

En cas de cession du bien, si celui-ci est inscrit à l’actif de leur exploitation, la plus-value dégagée est soumise au régime des plus-values immobilières de biens professionnels, sans application de l’abattement pour durée de détention applicable aux particuliers et donc aux loueurs en meublé non professionnel.

Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme si le bien est détenu depuis plus de 2 ans (CGI, art. 39 duodecies et s). Pour un bien immobilier détenu depuis plus de 2 ans, le régime des plus-values à court terme s’applique à hauteur des amortissements réalisés sur le logement.

Les plus-values à court terme sont ainsi soumises à l’impôt sur le revenu au barème progressif, alors que les plus-values à long terme sont, quant à elles, imposées à 16 % (CGI, art. 39 quindecies). Ces plus-values à long terme réalisées à l’occasion de la cession d’immeubles affectés à une activité de location meublée exercée à titre professionnel sont éligibles au régime d’abattement pour durée de détention prévu à l’article 151 septies B du CGI, qui s’élève à 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e année.

Les plus-values professionnelles sont susceptibles de bénéficier du régime d’exonération d’impôt sur le revenu (et non de prélèvements sociaux) défini à l’article 151 septies du CGI, qui n’est ouvert qu’aux contribuables exerçant leur activité depuis au moins 5 ans. Pour le décompte de la durée d’exercice à titre professionnel de l’activité, il y a lieu de cumuler les périodes d’exercice à titre professionnel de l’activité. Pour bénéficier de cette exonération, les loueurs en meublé professionnels doivent réaliser des recettes inférieures à 90 000 euros pour une exonération totale, et à 126 000 euros pour une exonération partielle.