La régulation de l’offre de location saisonnière dans les Hauts-de-Seine

Marché et réglementation de la location saisonnière dans les Hauts-de-Seine (92). État des lieux.

La location saisonnière gagne du terrain en Île-de-France. En 2018, la région Île-de-France a accueilli 50,1 millions de visiteurs, dont 44 % d’origine étrangère, générant 191,9 millions de nuitées. La location saisonnière est choisie en moyenne par 6,2 % des visiteurs, majoritairement par les clientèles internationales et européennes (V. Les locations saisonnières en île-de-France – état des lieux d’avant-crise, mai 2021, www.institutparisregion.fr). Dans la région, le marché des locations saisonnières ne repose pas seulement sur le tourisme de loisir, mais également sur un tourisme d’affaires, comme le montre l’essor des meublés de tourisme dans le quartier des affaires situé à La Défense et dans les communes limitrophes. Mais d’autres éléments entrent en ligne de compte, comme la proximité d’un hôpital, et semblent générer une demande en location saisonnière. Ainsi, à Neuilly-sur-Seine, la proximité de l’Hôpital Américain, internationalement reconnu, est un argument mis en avant dans les annonces des logements situés dans les environs. La proximité d’un aéroport, d’un élément de loisir (un golf par exemple) ou d’un lieu d’intérêt touristique est évidemment également décisive.

Un marché dense dans les Hauts-de-Seine

Hors Paris, le département des Hauts-de-Seine est celui qui concentre le plus d’annonces de meublés de tourisme. Avec 14 901 annonces, les Hauts-de-Seine comptabilisent 10 % des annonces de locations en Île-de-France, juste devant la Seine-Saint-Denis avec 9 287 annonces, soit 6 % des locations d’Île-de-France et le Val-de-Marne qui totalise 8 457 annonces pour 5 % du parc de résidences du tourisme et derrière Paris qui tient la première place sur ce podium avec 99 600 annonces soit 64 % de la totalité des locations franciliennes (Les locations saisonnières en île-de-France – état des lieux d’avant-crise, mai 2021, www.institutparisregion.fr). C’est dans les communes voisines de Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux qu’on observe des concentrations particulièrement importantes d’offres de meublés de tourisme ainsi que dans la partie nord du département, à proximité de La Défense. Dans le quartier d’affaires francilien (Levallois-Perret, Courbevoie, Puteaux et Neuilly), on totalise plus de 10 000 lits mis à disposition en location saisonnière au cours de l’année 2019, un chiffre d’autant plus élevé que l’offre touristique professionnelle, avec plus de 13 400 lits y est très dense.

Plusieurs outils de régulation

Comme dans l’ensemble de l’Île-de-France, le marché de la location saisonnière dans les Hauts-de-Seine a été affecté par la crise sanitaire. Il est également impacté par la progressive régulation des meublés de tourisme laquelle passe par une large palette d’outils. Les baux (avec une interdiction pure et simple de sous-louer) et les règlements de copropriété des immeubles d’habitation (avec une clause d’habitation bourgeoise par exemple) constituent un premier frein à la transformation d’un bien immobilier en location touristique meublée. Pour éviter une érosion du parc de résidences principales, notamment, dans les grands centres urbains, à partir de 2014, le législateur a entrepris de se doter de textes permettant de réguler l’essor des meublés de tourisme (loi ALUR de mars 2014, loi pour une République numérique d’octobre 2016, loi ELAN de novembre 2018). Le dispositif de régulation repose d’abord sur un mécanisme de déclaration et de l’enregistrement des meublés de tourisme en tant qu’hébergement touristique relevant du Code du tourisme. Pour les résidences principales s’applique en outre, en matière de changement d’usage, la réglementation de la transformation de locaux d’habitation en locaux commerciaux destinés à des locations de courte durée, qui relève du Code de la construction et de l’habitat (CCH). Rappelons que la loi ALUR a ouvert aux collectivités situées en zone tendue la possibilité de réglementer les changements d’usage des locaux d’habitation en leur sein pour préserver leur parc de logements. La location saisonnière, considérée comme une activité commerciale, peut donc être soumise à autorisation voire subordonnée à une mesure de compensation « c’est-à-dire à une obligation pour le demandeur de compenser au préalable la surface d’habitation perdue par le gain d’une surface d’habitation équivalente dans la même zone géographique » (Les locations saisonnières en île-de-France – état des lieux d’avant-crise, mai 2021, www.institutparisregion.fr).

Les mécanismes de régulation dans les Hauts-de-Seine

Dans les villes de plus de 200 000 habitants, celles de plus de 50 000 habitants situées en zones tendues et les communes limitrophes de Paris, il est nécessaire d’obtenir une autorisation préalable du maire voire dans certains cas, de solliciter une autorisation de changement d’usage. Pour toutes les communes de plus de 200 000 habitants de petite couronne francilienne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), les résidences secondaires sont soumises à un régime d’autorisation des meublés destinés à la location saisonnière. Dans les Hauts-de-Seine, les communes les plus denses en offres de meublés de tourisme se sont mobilisées pour réguler ce marché. Ainsi, dans les deux communes de Boulogne-Billancourt et Issy-les-Moulineaux un dispositif d’autorisation avec compensation au premier logement et un mécanisme de télédéclaration préalable obligatoire a été mis en place. En 2019, l’EPT Paris Ouest La Défense a réglementé les locations saisonnières pour l’ensemble des communes le composant. Trois d’entre elles, Rueil-Malmaison, Levallois-Perret et Neuilly-sur-Seine avaient auparavant déjà instauré par une délibération municipale leur propre réglementation en matière d’autorisation de changement d’usage des locaux d’habitation. Dès 2021, cinq communes sur les 11 qui composent l’EPT (Courbevoie, Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Rueil-Malmaison, la Garenne-Colombes), ont mis en place un dispositif de télédéclaration obligatoire.

Suivre la dynamique du marché des meubles de tourisme

Le dispositif de télédéclaration peut faciliter la bonne perception de la taxe de séjour générée par ces hébergements. Cet argument est régulièrement mis en avant par des communes comme Meudon, notamment dans des territoires où l’impact de l’offre locative de court-terme a sur le parc de logements à vocation de résidence principale un impact modéré. Il peut aussi constituer une mesure de prévention destinée à analyser la dynamique du parc de meublés de tourisme sur un territoire communal. Dans certaines communes, ce phénomène de progression des meublés de tourisme est réel mais moins perceptible parce qu’en parallèle, le parc de résidence principal a continué à se développer. C’est le cas des communes voisines d’Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt qui ont toutes deux mis en place une télédéclaration et une compensation au premier logement. Peu de communes franciliennes sont confrontées à un phénomène marqué de décroissance de leur parc de logements principaux au profit de celui de meublés de tourismes comme c’est le cas à Paris, à l’exception peut-être des trois communes des Hauts-de-Seine, Rueil-Malmaison, Neuilly-sur-Seine et Courbevoie. Ces dernières font partie de celles qui ont mis rapidement en place une télédéclaration préalable des meublés de tourisme dans les années 2018 et 2019. Cette obligation a été complétée, pour Neuilly et Courbevoie, par une obligation pour les bailleurs de compenser toute location saisonnière, ce dès le premier logement.

Un effet-régulation ?

Ces efforts de régulation paraissent porter leurs fruits. L’état des lieux de la location saisonnière francilienne (Les locations saisonnières en île-de-France – état des lieux d’avant-crise, mai 2021, www.institutparisregion.fr), souligne à cet égard que pour sept communes franciliennes qui avaient mis en place une télédéclaration au 1er janvier 2019 (Levallois-Perret, Neuilly-sur-Seine, Versailles, Issy-les-Moulineaux, Rueil-Malmaison, Boulogne-Billancourt, Meudon), auxquelles on peut ajouter Courbevoie qui l’a mise en place en mars 2019, toutes ces communes ayant par ailleurs instauré une compensation au 1er ou 2e logement, on constate, sans observer une tendance aussi marquée qu’à Paris, une stabilisation, voire pour certaines d’entre elles une diminution sensible (Neuilly, Versailles, qui ont mis en place leur télédéclaration dès le mitan de 2018) du parc global de locations saisonnières entre 2018 et 2019. Cependant, souligne ce rapport, « il est encore difficile en l’état actuel d’associer avec certitude ces évolutions à un véritable « effet-régulation » local (voire national, avec l’annonce de la possibilité légale de la mise en place de régulations par les communes) et non, par exemple, à un effet de saturation de ces marchés locaux ». Si la courbe se stabilise pour certaines communes entre 2018 et 2019 pour Neuilly par exemple, mais aussi Boulogne-Billancourt qui avait connu jusque-là une forte progression de ce parc depuis 2015, elle continue à progresser de façon relativement nette dans d’autres communes comme à Courbevoie, Meudon ou encore Rueil-Malmaison.