Le règlement de la taxe d’habitation doit être supporté par les coindivisaires à proportion de leurs droits

A – Unification fiscale du traitement de la taxe d’habitation avec celle de la taxe foncière

Sources fiscales et évolution jurisprudentielle de la Cour de cassation. Il résulte des articles combinés 1407 et 1417 du Code général des impôts (CGI) que la taxe d’habitation est due principalement par toute personne qui a, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance de locaux imposables3. Par ailleurs, selon la doctrine fiscale, la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie annuellement sur les propriétés bâties et biens assimilés sis en France et non expressément exonérés, à titre permanent ou temporaire, par les dispositions codifiées de l’article 1382 du Code général des impôts à l’article 1387 du CGI4. Sur le plan civil, l’interprétation traditionnelle de la Cour de cassation était de considérer que ces impôts locaux et les charges de copropriété qui ne sont pas relatives à l’occupation privative et personnelle d’un indivisaire doivent figurer au passif du compte de l’indivision et seront supportés par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision5. Par un arrêt, la haute juridiction a finalement considéré que la taxe d’habitation est une dépense de conservation donnant droit à remboursement par l’indivisaire au coindivisaire l’ayant réglé personnellement. En cassant l’arrêt d’appel, la Cour de cassation considère que : « que le règlement de cette taxe avait permis la conservation de l’immeuble indivis et que les charges afférentes à ce bien, dont l’indivisaire avait joui privativement, devaient être supportées par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision, le préjudice résultant de l’occupation privative étant compensé par l’indemnité prévue à l’article 815-9 du Code civil, la cour d’appel a violé le texte susvisé »6.

Taxe d’habitation et taxe foncière en cas de démembrement de la propriété. L’article 1400 II du CGI édicte que : « Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit ou loué soit par bail emphytéotique, soit par bail à construction, soit par bail réel solidaire, soit par bail à réhabilitation ou fait l’objet d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel, la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier, de l’emphytéote, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation, du preneur du bail réel solidaire ou du titulaire de l’autorisation ». On s’accorde à admettre que l’usufruitier doit supporter d’une part, la taxe d’habitation en raison de la jouissance qu’il a sur le bien, et d’autre part, la taxe foncière qu’il doit également acquitter7. De tradition, on le sait, il n’existe pas d’indivision dans l’hypothèse d’un démembrement de propriété entre le nu-propriétaire et l’usufruitier8. Si besoin était, la jurisprudence sur le partage de biens démembrés suffirait à le rappeler dans les termes suivants : « Mais attendu qu’il n’y a pas d’indivision quant à la propriété entre l’usufruitier et le nu-propriétaire qui sont titulaires de droits différents et indépendants l’un de l’autre ; qu’ainsi, par suite de la vente simultanée et pour un même prix de l’immeuble appartenant pour l’usufruit à M. C. et pour la nue-propriété à ses deux enfants, l’usufruitier a, sur le prix total, un droit propre à la portion correspondant à la valeur de son usufruit »9. Il peut arriver, on le comprend aisément, qu’il existe plusieurs usufruitiers d’une même chose, tant et si bien qu’il y a indivision de l’usufruit10. Or en l’espèce, rien de tel dans l’indivision successorale.

B – Notion de conservation d’un bien indivis et taxe d’habitation

Sens de l’article 815-13 du Code civil : dépenses de conservation, d’amélioration d’un bien indivis. Aux termes de l’article 815-13 du Code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce que la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites sur ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu’elles ne les aient point améliorés. Inversement, l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute. La notion de dépenses nécessaires mérite une attention particulière11 au regard du remboursement de l’indivisaire ayant engagé des deniers personnels pour conserver le bien indivis. En droit des régimes matrimoniaux, on enseigne généralement que la dépense d’amélioration est celle qui est utile et non pas nécessaire12, tant et si bien qu’en de telles circonstances, le profit subsistant correspond à l’avantage réellement procuré au fonds emprunteur au jour de la liquidation et s’obtient en comparant, au jour de la liquidation, la valeur du bien amélioré et celle qui aurait été la sienne sans les améliorations13. Selon la doctrine : « Pour le remboursement des dépenses nécessaires à la conservation d’un bien indivis, il doit être tenu compte à l’indivisaire, selon l’équité, de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant »14 et que ce profit se détermine d’après la proportion dans laquelle les deniers de l’indivisaire ont contribué à la conservation du bien indivis15. Selon la jurisprudence de la Cour de cassation, seules les dépenses d’amélioration et de conservation du bien indivis peuvent donner lieu à une créance contre l’indivision si elles ont été assumées par un indivisaire sur ses deniers personnels à l’exclusion des dépenses d’entretien16. À l’instar des mesures conservatoires qui peuvent être des actes matériels et juridiques17, la notion de conservation d’un bien indivis peut être juridique ou matériel. Ainsi sont considérés comme des actes conservatoires, la réfection de la toiture, le remboursement d’un emprunt, le paiement des frais d’assurance, et les impôts locaux18 ou, en l’espèce, la haute juridiction harmonise sa jurisprudence en estimant que pour la taxe foncière, que la taxe d’habitation constitue une dépense de conservation et qu’elle doit être payée par l’indivision et non par le seul indivisaire qui occupe privativement du bien indivis19.