Le permis de louer gagne du terrain dans le Val-de-Marne

Désormais conditionné par la performance énergétique, le permis de louer se fait plus exigeant. Cette réforme impacte le département du Val-de-Marne où le permis de louer se répand progressivement et qui compte de nombreux biens locatifs énergivores.

Adopté en mars 2022 à Champigny-sur-Marne (94), en mai 2022 à Villejuif (94), le dispositif du permis de louer se répand progressivement dans le Val-de-Marne (94) et a des conséquences concrètes pour les investisseurs immobiliers et les bailleurs. Le permis de louer, a été mis en place dans le cadre de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite ALUR (https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/). Il a depuis été instauré dans de nombreuses communes en Île-de-France. Il a pour vocation de s’assurer des bonnes conditions d’habitabilité des logements loués. Il ne s’applique pas aux locations saisonnières.

Un nouveau critère de performance énergétique

Chaque commune ou intercommunalité peut définir des secteurs géographiques, des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers au sein de secteurs géographiques éligibles au permis de louer. Ce dispositif peut ne concerner qu’un ou plusieurs ensembles immobiliers lorsqu’ils se situent dans une zone qui ne comporte pas d’autres habitats dégradés. Le dispositif du permis de louer a initialement eu comme objectif de lutter contre les marchands de sommeil, ou les bailleurs peu scrupuleux qui louent des biens ne présentant pas les conditions d’habilité adéquates. Il s’inscrit dans la politique publique de lutte contre l’habitat indigne. La loi Climat et Résilience du 22 août 2022 (https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043956924) prévoit que le permis de louer inclue désormais la prise en compte de performances énergétiques. Si le logement ne respecte pas des critères de décence énergétique, l’autorisation de louer ne peut être donnée. Avec cette réforme, les passoires thermiques, ces biens qui obtiennent les étiquettes F ou G, les classes énergétiques les plus basses du DPE, sont assimilées à un habitat insalubre ou indigne.

De nombreux logements énergivores dans le Val-de-Marne

Dans le Val-de-Marne, environ 4,8 % des logements comportent une étiquette G, soit 37 603 logements. Au total, les passoires thermiques représentent 13, 7 % du parc immobilier privé du Val-de-Marne, soit 79 474 logements, des proportions que l’on retrouve sensiblement identiques dans l’ensemble de l’Île-de-France, à l’exception de Paris. La capitale comprend à elle seule 30, 9 % de passoires thermiques correspondant à 327 733 habitations. Dans le Val-de-Marne, sur les quelque 575 600 logements recensés en 2006, plus de quatre biens immobiliers sur dix ont été construits entre 1949 et 1974. Cette proportion est supérieure à la moyenne régionale (34,4 %), à celle de la petite couronne (41,8 %) et surtout à celle de la France métropolitaine (28,6 %). La part des logements construits avant 1949 est, dans le département (24,8 %) comme en Île-de-France (22,5 % hors Paris), très inférieure à la moyenne de la France métropolitaine (32,6 %). Elle représente cependant près d’un logement sur quatre. On dénombre donc 67 % des logements qui ont été construits avant la première réglementation thermique qui date de 1974 contre 60 % pour l’ensemble de la France métropolitaine. Dans le Val-de-Marne, le logement sous toutes ses formes : 75 % d’appartements et 23 % de maisons, représente donc un important gisement d’économies d’énergie.

Vers une interdiction de louer les biens les plus énergivores

Soucieux de contraindre les propriétaires à rénover leurs biens lorsqu’ils présentent des caractéristiques énergétiques défavorables, le gouvernement a mis en place un calendrier progressif d’interdiction de location pour les biens classés F ou G. À compter du 1er août 2022, la hausse des loyers des biens classés F et G n’est plus autorisée. En 2023, les biens consommant plus de 450 kWh m2 par an en énergie finale ne peuvent plus être loués. En 2025 cette interdiction s’étend à tous les logements de la classe G et en 2028, à tous les biens de la classe F. En 2034, elle concernera également les biens classés E. En outre, la loi n°2022-1158 du 16 août 2022(https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000046186723) portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a durci un certain nombre de dispositifs pour les logements les plus énergivores. Lorsque le bail le prévoit, le loyer d’un logement peut être révisé chaque année. La valeur annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL) sert de plafond à l’augmentation décidée par le propriétaire. Or l’évolution de l’IRL, calculée chaque trimestre par l’Insee, est fonction de l’évolution des prix. L’IRL ayant enregistré une nette augmentation en 2022 en raison de l’inflation, le législateur a mis en cadre un dispositif de bouclier loyer qui a pour objectif de limiter les effets de cette hausse de l’indice. Dans ce cadre, le législateur a précisé que depuis le 24 août 2022, aucune augmentation de loyer ne peut être pratiquée pour les logements les plus énergivores, les biens classés F et G. En outre, il a pris des dispositions restrictives pour ces biens dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers. L’expérimentation de l’encadrement des loyers, prévue pour une durée de cinq ans par la loi ELAN de 2018, a été prolongée jusqu’en 2026 par la loi dite 3DS du 21 février 2022. Le dispositif repose sur un système de trois loyers références fixés chaque année par arrêté préfectoral : un loyer de référence, un loyer majoré (loyer de référence + 20 %) et un loyer minoré (loyer de référence – 30 %), qui sont déterminés en fonction du marché locatif observé et déclinés par secteur géographique. Si en principe, le loyer hors charges d’un logement mis en location ne peut dépasser le loyer de référence majoré, si la qualité du bien le justifie, l’investisseur-bailleur peut opter pour un complément de loyer. Pour les baux signés à compter du 18 août 2022, la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat prévoit qu’aucun complément de loyer ne peut être pratiqué pour les logements les plus énergivores, les biens classés F et G.

Le permis de louer en pratique

Le dispositif peut prendre la forme d’une demande d’autorisation préalable à la mise en location (AMPL) ou d’une déclaration de mise en location (DML). Le décret n° 2016-1790 du 19 déc. 2016 a défini les modalités réglementaires d’application de ces deux régimes. La déclaration de mise en location est à effectuer dans les quinze jours qui suivent la conclusion d’un nouveau contrat de location pour un logement, qu’il soit meublé ou non meublé. Les propriétaires concernés doivent remplir le formulaire Cerfa n° 15651 et l’accompagner du dossier technique contenant l’ensemble des diagnostics joints au contrat de location : diagnostic de performance énergétique (DPE), constat de risque d’exposition au plomb (Crep), copie de l’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante, état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans, état de l’installation intérieure du gaz, si l’installation a plus de 15 ans, état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…).

L’autorisation préalable à la mise en location doit être obtenue avant la signature du contrat de bail, lorsque le bailleur met son bien en location pour la première fois ou le remet en location après une période d’inoccupation.

Les bailleurs concernés doivent remplir le formulaire Cerfa n° 15652 et l’accompagner d’un dossier technique comprenant tous les diagnostics joints au contrat de location avant la signature du contrat de location pour tout logement, qu’il soit meublé ou non meublé. Dans le cadre de l’autorisation préalable à la mise en location, les services concernés ont la possibilité de prévoir une visite du logement.

Un mécanisme de sanctions financières

L’autorisation de mise en location nécessaire est alors délivrée à l’issue de cette visite, le cas échéant, sous réserve de la réalisation de travaux. L’autorisation préalable de mise en location ne peut être délivrée lorsque l’immeuble dans lequel est situé le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de péril ou relatif aux équipements communs des immeubles collectifs à usage principal d’habitation. L’autorisation devient caduque si celle-ci n’est pas suivie d’une mise en location dans un délai de deux ans suivant sa délivrance. Une autorisation en cours de validité peut être transférée au nouveau propriétaire du logement en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement. La décision de rejet de la demande d’autorisation préalable de mise en location peut être refusée ou soumise à conditions lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique. Elle est alors motivée et précise la nature des travaux ou aménagements prescrits pour satisfaire aux exigences de sécurité et de salubrité. Les refus d’autorisation préalable de mise en location ou les autorisations assorties de réserves sont transmis par les autorités compétentes au Plan départemental d’action pour le logement et les personnes défavorisées (PDALHPD) et sont inscrits à l’observatoire des logements indignes. En cas de non-respect de ces obligations, des sanctions financières pouvant aller de 5 000 € à 15 000 € peuvent être mises en œuvre par le préfet. Si l’absence d’autorisation préalable est sans effet sur le bail dont bénéficie le locataire, le fait de mettre en location un logement sans avoir préalablement déposé la demande d’autorisation ou en dépit d’une décision de rejet de cette demande est sanctionné par une amende. L’amende tient compte de la gravité des manquements constatés. Elle peut atteindre 5 000 euros en l’absence de déclaration de mise en location ou en l’absence de demande d’autorisation préalable de mise en location. En cas de nouvel oubli d’effectuer la demande dans les 3 ans, celle-ci peut aller jusqu’à 15 000 euros. En outre, en cas de mise en location alors que l’autorisation a été refusée, l’amende s’élève directement à 15 000 euros.