Sanction de la perception irrégulière de sous-loyers

Publié le 28/01/2020 - mis à jour le 29/01/2020 à 12H21

« Que tel est pris qui croyait prendre ». L’explicit de la fable Le rat et l’huître de Jean de La Fontaine semble trouver un écho particulier dans le contentieux relatif aux sous-locations irrégulières.

Cass. 3e civ., 12 sept. 2019, no 18-20727, PB

« La véritable accession est celle que déclenche l’union de deux biens »1. Cette problématique de l’accession se retrouve posée dans l’arrêt du 12 septembre 2019 relatif aux plates-formes de type Airbnb. En l’espèce, un contrat de bail est conclu entre les preneurs et le bailleur – une SCI. Après un changement de propriétaire, le nouveau bailleur donne congé à ses preneurs et, constatant la pratique de sous-locations non conventionnelles, assigne les preneurs en remboursement des sommes perçues en vertu de son droit d’accession. Les juges du fond font droit à la demande du bailleur. Les preneurs forment un pourvoi en cassation. Au vu des faits allégués, la troisième chambre civile devait se prononcer sur la question suivante : dans quelle mesure les sous-loyers irrégulièrement perçus constituent-ils des fruits civils appartenant au bailleur par le mécanisme d’accession ? La Cour de cassation rejette le pourvoi, et, dans un chapeau interne, affirme que « Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ». L’apport de cet arrêt réside dans l’aspect novateur du fondement retenu (I) ainsi que dans l’originalité de la mise en œuvre de la sanction (II).

I – Le fondement novateur de la sanction de la perception des sous-loyers issus d’une sous-location irrégulière

La Cour de cassation fonde sa solution sur le droit des biens (B), écartant implicitement le droit des obligations (A).

A – Le fondement implicitement écarté : le droit des obligations

Confirmant la décision des juges du fond, la Cour de cassation a dans cet arrêt exclu implicitement l’application du droit des obligations qui pourtant aurait pu trouver à s’appliquer et qui était sollicitée par le moyen au pourvoi, nous pensons là à la responsabilité contractuelle (1), au contraire de la théorie de l’enrichissement injuste qui semble, elle, sans fondement (2).

1 – Le rejet surprenant de la responsabilité contractuelle

L’article 1231-1 du Code civil organise le régime de la responsabilité contractuelle. Aux termes de cet article qui dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure », la responsabilité contractuelle n’est engagée que lorsque les parties sont liées contractuellement et que l’une d’elle inexécute ses engagements contractuels.

En l’espèce, le bailleur et les preneurs étaient bien liés par un contrat : le bail, régi à la fois par le droit commun et le droit spécial, la loi du 6 juillet 19892 notamment en ce qui concerne les sous-locations3. En effet, le droit spécial interdit, à travers l’article 8 de la loi susdite modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, les sous-locations quand elles n’ont pas été acceptées par le bailleur4 de sorte que l’on peut assimiler cette interdiction à une inexécution contractuelle. Et ce, d’autant que l’article IX-11 du bail l’interdisait également5.

Au regard de l’ancien article 1145 du Code civil – abrogé par l’ordonnance du 10 février 2016 –, l’interdiction de sous-louer sans l’accord du bailleur est une obligation de ne pas faire. Dès lors, la seule démonstration de l’inexécution contractuelle aurait suffi à engager la responsabilité du débiteur sans faute et permis une allocation de dommages et intérêts sans avoir à démontrer quel a été le préjudice subi6, mais restait à savoir quel aurait été le montant à allouer au titre des dommages et intérêts7. Soulignons qu’avec la suppression intervenue à l’occasion de l’ordonnance de 2016, plus aucune distinction n’existe entre les obligations. Néanmoins, le contrat de bail ayant été conclu avant l’adoption de l’ordonnance, il aurait été possible de se fonder sur l’ancien article 1145.

Outre l’ancien article 1145 du Code civil, le bailleur aurait également pu se fonder sur l’ancien article 1147 – nouvel article 1231-1 –, ce qui lui aurait permis de réclamer l’exécution forcée au titre de l’article 1217 du Code civil à savoir l’arrêt des sous-locations ou encore le non-renouvellement du bail à l’échéance ou l’octroi de dommages et intérêts8. Les deux premières hypothèses n’étant pas pertinentes au regard des souhaits du bailleur, il ne restait plus que l’action en dommages et intérêts correspondant au remboursement des sous-loyers perçus.

Or, cette action exigerait une démonstration du préjudice subi comme l’a souligné la doctrine se prononçant sur la décision des juges du fond9 ou sur d’autres décisions10 afin de permettre une réparation ; le préjudice devant être certain et prévisible11. Néanmoins, en présence d’une faute lourde ou dolosive grave, le préjudice imprévisible devra également être réparé12. En l’espèce, il y a une difficulté réelle pour déterminer le caractère certain du préjudice. Cependant, l’inexécution contractuelle peut être assimilée à une faute dolosive en ce qu’elle correspond à un manquement grave et volontaire des preneurs13 sans intention de nuire : c’est en connaissance de cause que les preneurs n’ont pas respecté l’obligation contractuelle de ne pas sous-louer sans accord du bailleur. Soulignons qu’en vertu du nouvel article 1231-4 du Code civil14, ce n’est que le préjudice résultant de la « suite immédiate et directe de l’inexécution » qui sera réparé15.

En l’espèce, affirmer que le bailleur a subi un préjudice peut paraître injustifié en ce que la sous-location ne lui a fait subir aucune perte aussi appelée damnum emergens16 ni gain manqué lucrum cessans17 pour autant que la redevance locative dans son ensemble ait été perçue dans les temps. Néanmoins, cependant que la cour d’appel est venue écarter le préjudice moral, elle a affirmé que le bailleur avait subi un préjudice financier : « Le détournement fautif au détriment du propriétaire des fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière cause nécessairement un préjudice financier à celui-ci ».

Enfin, si les deux éléments sont retenus, il faut que l’inexécution contractuelle des preneurs présente un lien de causalité avec le préjudice subi par le bailleur18. En l’espèce, l’établissement de ce rapport direct n’est pas chose aisée ; établir un rapport direct entre ces deux éléments semble être délicat. Nous pouvons difficilement admettre que c’est en raison de la violation de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 – interdiction de sous-louer sans l’accord du bailleur –, que le bailleur a subi un préjudice qualifié de financier par la cour d’appel. La réunion des trois conditions semblait donc malaisée à prouver ce qui a peut-être conduit la Cour de cassation à écarter, tacitement, le fondement de responsabilité contractuelle. Soulignons d’ailleurs que l’originalité de l’arrêt d’appel tenait au fait que la cour avait précisé qu’il n’était pas nécessaire de prouver une faute, un préjudice et un lien de causalité pour admettre le préjudice financier en ce que l’action engagée par le bailleur n’était pas fondée sur le droit des obligations.

Outre la responsabilité contractuelle, les demandeurs avaient argué de l’enrichissement sans cause qui n’a, à juste titre, pas été repris par la Cour.

2 – Le rejet justifié de l’enrichissement injustifié

L’ancien enrichissement sans cause, désormais connu sous l’expression enrichissement injustifié depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 et régi par les articles 1303 à 1303-4 du Code civil a également été implicitement écarté par la Cour de cassation, confirmant la décision de la cour d’appel aux termes de laquelle « les appelants sont aussi mal fondés à invoquer un enrichissement sans cause de leur bailleur puisque la perception des loyers de la sous-location par M. K. a pour cause son droit de propriété ».

Cette exclusion nous semble fondée en ce que l’enrichissement injustifié implique un « transfert de valeur »19 entre deux patrimoines à savoir un enrichissement (gain), un appauvrissement (perte) et un lien, direct ou indirect, entre les deux éléments précités. À ces conditions matérielles, s’ajoute une condition juridique : le caractère injustifié de l’enrichissement20. Ainsi, l’enrichissement injustifié ne saurait s’appliquer en présence d’un contrat liant les parties.

En l’espèce, aucun transfert de valeur entre deux patrimoines ne peut être apprécié en ce que les sous-loyers ne peuvent – en l’absence d’accord du bailleur –, entrer dans le patrimoine des preneurs. Ils reviennent, automatiquement au bailleur par le mécanisme d’accession. Par ailleurs, même dans l’hypothèse où le déplacement de valeur serait admis entre les preneurs et le bailleur, il serait justifié par l’existence d’un contrat de bail entre les parties et par le droit de propriété sur lequel se fonde le bailleur ; raisonnement d’ailleurs retenu par la cour d’appel21.

Les conditions permettant la mise en œuvre des responsabilités contractuelle et de l’enrichissement injustifié semblaient lourdes et/ou non réunies, si bien que les juges du fond ont rejeté leurs applications22 ; rejet confirmé tacitement par la Cour de cassation qui lui a préféré le droit des biens.

B – Le fondement explicitement retenu : le droit des biens

Estimant que le droit des obligations ne permettait guère d’apporter une protection efficace au bailleur en raison d’une mise en œuvre complexe, la Cour de cassation lui a préféré le droit des biens.

La Cour de cassation vient, pour la première fois, d’admettre que les sous-loyers sont considérés comme des fruits civils appartenant, de facto au propriétaire. Cette consécration prend la forme, dans l’arrêt, d’un chapeau interne.

Par cet arrêt, venant appliquer le droit des biens, trois notions-clefs sont employées et méritent une définition : propriétaire, usus et fruits.

En droit des biens, le propriétaire est, aux termes de l’article 544 du Code civil23, la personne réunissant trois prérogatives que sont l’usus, l’abusus et le fructus. En matière de baux, il s’agit du bailleur. Rappelons que traditionnellement, et dans un sens large, le droit de jouissance correspond au « droit de se servir personnellement de la chose » et que dans un sens strict, il correspond au « droit de percevoir les fruits d’un bien »24. Ainsi, le droit de jouissance peut se définir par rapport à l’usus (1), par rapport au fructus (2) voire par rapport aux deux notions25.

1 – Droit de jouissance et usus

En ce qui concerne l’usus, il s’agit du droit d’utiliser la chose comme on le souhaite. Cette utilisation pouvant être matérielle, comme le fait pour une personne d’habiter dans un appartement, ou juridique26. Lorsque l’utilisation est juridique, elle prend nécessairement la forme d’un contrat venant attribuer à une personne la jouissance matérielle de la chose tout en préservant la jouissance juridique au propriétaire27.

Ainsi, en l’espèce, les preneurs bénéficient de l’utilisation matérielle de la chose en ce qu’ils habitent l’appartement mais c’est bien le propriétaire qui dispose de l’utilisation juridique de la chose puisqu’il loue l’appartement.

Cette analyse distinguant les utilisations matérielle et juridique est pertinente en l’espèce en ce que nous observons que si l’utilisation matérielle est transférée aux preneurs, l’utilisation juridique reste aux mains du propriétaire. De sorte que l’on ne pourrait affirmer qu’en louant son appartement, le bailleur a transmis une partie de son droit de jouissance (l’usus) aux preneurs. Si les règles sont claires en matière de location, quid de la sous-location ?

En adoptant un raisonnement par analogie, on pourrait déduire qu’à travers la sous-location, les preneurs sont devenus en quelque sorte des bailleurs disposant de l’utilisation juridique de la chose en ce qu’ils louent l’appartement. Le sous-locataire, lui, bénéficiant de l’utilisation matérielle. L’hypothèse avait d’ailleurs été émise par certains28. Néanmoins, y compris dans cette hypothèse, il semblerait plutôt que ce soit toujours le bailleur qui dispose de l’utilisation juridique — en ce que lui seul peut en principe consentir à une sous-location –. C’est simplement l’utilisation matérielle qui sera partagée entre les preneurs et le sous locataire. A fortiori, lorsque la sous-location n’a pas été autorisée, ce qui est le cas en l’espèce, l’utilisation juridique de la chose ne saurait être transférée aux preneurs sous-louant illicitement la chose.

2 – Droit de jouissance et fructus

La détermination de l’utilisation juridique de la chose a des incidences sur la détermination de la perception des sous-loyers qui ne sauraient être perçus que par l’utilisateur juridique de la chose : le bailleur. En l’espèce, la Cour de cassation a préféré, simplement, assimiler les sous-loyers aux fruits civils, entraînant ipso facto leur perception par le bailleur en vertu d’une application extensive de l’article 584 du Code civil29. Or les fruits dits civils n’ont fait l’objet d’aucune définition et les sous-loyers ne figurent nullement, per se, dans la liste énumérative de l’article 584 du Code civil – d’aucuns affirmeront cependant que les sous-loyers sont des loyers.

Ce choix de dresser une liste énumérant ce qui constitue les fruits civils à une définition, ne constitue pas une singularité française. Certains États ont fait le choix de définir avec précision ce qu’est un fruit civil, nous pensons là à l’Argentine ainsi qu’au Mexique qui, en leurs articles 233 et 893 de leurs Codes civils définissent les loyers comme « les revenus que la chose produit »30 pour l’Argentine, le droit mexicain quant à lui affirme que : « constituent des fruits civils les loyers perçus pour la location de biens meubles, les rentes des immeubles, les revenus du capital et tous ceux qui n’ayant pas été produits par la chose elle-même directement, vient d’elle par contrat, par testament ou par la loi »31. De nombreux autres États ne définissent pas non plus les fruits civils préférant simplement énoncer une liste constitutive de ces derniers : c’est le cas de l’Espagne qui en son article 355 alinéa 3 dispose que « sont des fruits civils le loyer des immeubles (…) »32.

Pour en revenir au droit interne, en l’absence de définition du Code civil, c’est la doctrine qui a défini les fruits civils et celle-ci a été prolixe. D’aucuns affirment qu’il s’agit des « revenus procurés par l’utilisation juridique de la chose »33. D’autres soutiennent qu’il s’agit de « la rémunération que des tiers donnent de la jouissance [matérielle] de la chose (art. 584) : par exemple, le loyer d’un immeuble »34. Démolombe précisait que « les fruits civils ne résultent pas de la chose elle-même ; ils ne sont perçus qu’à l’occasion de la chose, par suite d’un contrat dont cette chose est l’objet »35. Dans le même sens, il a été énoncé que les fruits civils « résultent d’un contrat de mise à disposition ayant le bien frugifère pour objet : ils supposent un acte juridique par lequel le propriétaire accorde à un tiers la jouissance du bien et prennent donc la forme de sommes d’argent rémunérant cette mise à disposition. Ainsi, le loyer n’est pas directement produit par le bien mis à bail. Il représente la contrepartie de la jouissance du bien par le locataire ; juridiquement, il provient du contrat de bail. Pourtant, cela n’empêche pas la majorité de la doctrine de considérer les fruits civils comme des accessoires produits par le bien, fût-ce indirectement »36. Enfin, dans sa thèse, Mélanie Jaoul a défini les fruits civils comme « la contrepartie de la mise à disposition d’un bien pour une durée limitée »37.

À l’instar des autres fruits, ils sont caractérisés par « leur périodicité, et, d’autre part, par le fait qu’ils n’altèrent pas la substance de la chose (ex. : perception des loyers) »38.

En l’espèce, les sous-loyers perçus par le preneur ne constituent des fruits au sens de l’article 584 du Code civil que si l’on adopte un raisonnement a fortiori. En effet, à la lecture de l’article 584, les sous-loyers ne sont pas considérés, per se, comme des fruits civils. Néanmoins, on peut aisément penser que si les loyers le sont, a fortiori, les sous-loyers connaîtront le même sort. D’ailleurs, la jurisprudence s’est récemment prononcée en ce sens39. En effet, la jouissance étant ici une jouissance matérielle et non juridique, les fruits issus de l’utilisation matérielle, que cette utilisation matérielle soit faite par les preneurs ou le sous-locataire, doivent toujours être perçus par l’utilisateur juridique – qui reste le bailleur. Et ce, d’autant plus qu’il n’a pas exprimé son accord à la sous-location et n’a pas pu s’entendre, avec les preneurs, sur la part qui lui reviendrait. Ce raisonnement consacre une perception très large de la notion de fruits civils en ce qu’elle englobe à la fois les fruits civils prévus par le contrat et tous les autres fruits civils40. Néanmoins, il se justifie par le fait que le bailleur doit pouvoir jouir pleinement de l’utilisation juridique de son bien y compris lorsqu’il a cédé l’utilisation matérielle et que ses preneurs l’ont illicitement cédée à un autre. À rebours de cette position, une partie de la doctrine avait estimé qu’on aurait pu considérer que seuls les loyers sont des fruits civils et pas les sous-loyers41.

L’originalité de l’arrêt ne tient pas seulement dans le caractère novateur du fondement de la sanction mais aussi dans sa mise en œuvre.

II – La mise en œuvre originale de la sanction de la perception irrégulière de sous-loyers

Ne se contentant pas de la détermination de la nature juridique des sous-loyers, la Cour de cassation a apporté la précision que c’est par un mécanisme d’accession que les sous-loyers sont la propriété du bailleur (A) et doivent être sanctionnés (B).

A – Une sanction permise par le mécanisme d’accession et a priori subordonnée à l’absence d’autorisation

Outre l’étude de l’opportunité du mécanisme d’accession (2), nous verrons que la Cour a subordonné la sanction à l’irrégularité de la sous-location (1).

1 – Une sanction subordonnée à l’irrégularité de la sous-location

Dans un chapeau intérieur, la Cour de cassation a les mots suivants : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur (…) ». Ainsi, elle conditionne la sanction à une absence d’accord du bailleur. De sorte qu’on peut penser, en adoptant un raisonnement a contrario, qu’en cas d’accord expresse42 du bailleur aucune demande de remboursement ne pourra aboutir.

Cette condition nous semble à la fois justifiée et contradictoire.

Justifiée parce qu’il serait effectivement inopportun de mettre en œuvre une sanction, alors que le bailleur a consenti à une sous-location. Ayant exprimé son accord, le bailleur pourra envisager avec le preneur la répartition des revenus issus de la sous-location43.

Contradictoire eu égard à la qualification de fruits civils retenue par la Cour de cassation. En effet, si les sous-loyers sont assimilés à des fruits civils comme le soutient la Cour de cassation dans sa solution, il nous apparaît surprenant que l’intégralité des fruits civils ne soit de la propriété du bailleur que lorsqu’il n’a pas consenti à la sous-location. La qualification juridique des sous-loyers et son régime ne devraient pas être modifiés totalement selon la régularité de la sous-location. L’opportunité de l’application du droit des biens se trouve questionnée44.

Néanmoins, la solution est formulée en des termes très généraux et sa publication laisse penser qu’elle ne se limitera pas aux seuls baux d’habitation, mais s’appliquera à l’ensemble des baux45.

Un autre élément interroge, il s’agit du mécanisme d’accession.

2 – Une sanction appliquée via le mécanisme d’accession

« Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ».

Dans son arrêt, la Cour de cassation vient préciser que c’est par le mécanisme d’accession que les sous-loyers irréguliers, considérés juridiquement comme des fruits civils, appartiennent au propriétaire, confirmant la règle issue de l’article 547 du Code civil aux termes de laquelle « les fruits naturels ou industriels de la terre, les fruits civils, le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession ».

La doctrine définit l’accession comme le « mode d’acquisition de la propriété d’un bien meuble ou immeuble, prévue par le législateur, soit par production, lorsque le propriétaire récolte les fruits et produits de son bien, soit par incorporation d’une chose considérée accessoire au sein d’une principale »46 ou encore comme l’« accroissement de la propriété dû au seul fait de la nature, sans intervention humaine. Elle consiste à rattacher à la propriété de l’immeuble celle des biens qui s’y unissent et n’en sont que des accessoires »47.

Ainsi, en l’espèce, la Cour de cassation estime que le propriétaire – le bailleur –, récole les fruits, – ici civils : les sous-loyers –, de son appartement ou encore que les sous-loyers issus de la sous-location irrégulière doivent être rattachés à la propriété de l’appartement et ne constituent qu’un accessoire de cet appartement. De sorte que l’appartement étant la propriété du bailleur, les sous-loyers, accessoires de cet appartement, doivent suivre le même sort et également appartenir au bailleur. Juridiquement, cette décision semble justifiée.

Néanmoins, une partie de la doctrine a fait valoir que la théorie de l’accession n’était pas la plus opportune pour justifier la propriété des fruits. En effet, avec les fruits, le propriétaire ne vient pas acquérir la propriété d’une chose qui viendrait se confondre à son bien, en l’espèce son appartement. C’est en réalité son bien, en l’espèce son appartement, qui va venir « sécréter une autre chose »48 : les sous-loyers. De sorte que comme l’a affirmé le professeur Rémy Libchaber, « l’excroissance est intrinsèque et non extrinsèque, ce qui change tout car si l’élément adjoint [en l’espèce, les sous-loyers] n’est pas extérieur, il n’est pas autrement approprié au moment où il naît de la chose »49. Néanmoins, nous pourrions répliquer, en reprenant les propos du professeur William Dross : « Le terme d’accession devrait être réservé à la règle juridique dont l’effet est d’évincer le propriétaire de la chose accessoire au bénéfice du maître du bien principal, sans qu’il désigne un phénomène d’union entre deux biens comme il le fait trop souvent »50. Appliqué aux sous-loyers, nous pourrions soutenir qu’en vertu du contrat de sous-location, le propriétaire de la chose accessoire – les sous-loyers –, devrait être le preneur. Or, avec le mécanisme d’accession, il y aurait une éviction du « propriétaire » des sous-loyers – le preneur –, au bénéfice du propriétaire du bien principal – l’appartement. C’est par cette approche que la théorie de l’accession est pertinente et a été retenue par la Cour de cassation.

Toutefois, la Cour semble, en l’espèce, affirmer que ce mécanisme d’accession relativement aux sous-loyers, n’est possible que lorsque la sous-location est irrégulière. Aussi, d’aucuns ont soutenu que d’autres mécanismes auraient pu trouver à s’appliquer comme la théorie de l’accessoire51 ou encore celle dite de l’enveloppe52. En effet, les sous-loyers peuvent être considérés comme l’accessoire du loyer – constituant, lui, le principal. Dès lors, ils devraient suivre le même sort que ce dernier. Néanmoins, ce principe souffre de la même limite que celle de l’accession : si on souhaite que les sous-loyers soient, en raison de la théorie de l’accessoire, considérés comme appartenant au bailleur, quid des sous-loyers provenant de sous-locations autorisées ? À nouveau, le caractère régulier ou non du bail aurait une incidence sur la règle applicable aux sous-loyers – règle que l’on souhaite pourtant générale –, et constitue un obstacle à l’opportunité de l’application du droit des biens en l’espèce.

Lorsque la sous-location est irrégulière, les sous-loyers, considérés par le mécanisme d’accession comme des fruits civils par la Cour de cassation, font l’objet de sanctions originales qu’il convient d’étudier.

B – La sanction de la perception d’un sous-loyer non portée à la connaissance du bailleur

Lorsque la sous-location n’a pas été consentie par le bailleur et nonobstant son inopposabilité auprès du bailleur (1), les sommes perçues au titre de celle-ci doivent lui être remboursées (2).

1 – La confirmation de l’inopposabilité de la sous-location au bailleur

En principe, un contrat ne produit ses effets qu’à l’endroit des parties, conformément aux dispositions de l’article 1199 du Code civil « le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV ». En substance, cela signifie que les tiers à un contrat ne peuvent devenir créancier d’une obligation contractuelle. Néanmoins, ce principe connaît une limite : l’opposabilité du contrat, définie comme « l’effet d’un acte, d’un droit ou d’une décision de justice qui n’a pas force obligatoire à l’égard des tiers, mais qui peut être invoqué contre eux, voire par eux »53.

En l’espèce, le contrat de sous-location conclu entre les locataires principaux et le sous-locataire ne crée d’obligations qu’à leurs endroits. Ce contrat de sous-location ne pouvant avoir d’incidence sur le tiers, en l’espèce, le bailleur. Et ce, d’autant qu’il n’a nullement donné son accord ni n’était au fait de la sous-location.

Aussi, c’est à juste titre que la Cour a estimé que la sous-location – en l’absence d’accord du bailleur –, lui était donc inopposable. L’inopposabilité étant la « qualité d’un acte, d’un droit, ou d’une décision de justice que les parties ne peuvent invoquer vis-à-vis des tiers »54. De sorte que seuls les preneurs étaient en mesure de revendiquer la perception des sous-loyers, le bailleur ne pouvant nullement devenir créancier de l’obligation de payer les sous-loyers.

Si cette position est juridiquement justifiée, un argument moral, tenant à la bonne foi pourrait être avancé. En n’obtenant pas l’accord de son bailleur quant à la sous-location, le preneur de mauvaise foi bénéficierait de l’inopposabilité du contrat envers le bailleur et pourrait ainsi percevoir l’intégralité des sous-locations sans avoir à en reverser une partie à son bailleur. Il se retrouverait dans une situation plus favorable que le preneur de bonne foi ayant informé son bailleur de la sous-location et obtenu l’accord de ce dernier. En outre, cela irait à l’encontre de la position de la Cour souhaitant que l’intégralité des fruits civils soient perçus par le bailleur lorsque la sous-location est irrégulière. C’est pourquoi, si elle a confirmé l’inopposabilité de la sous-location irrégulière, la Cour de cassation s’est néanmoins prononcée en faveur d’un remboursement des sommes perçues au titre de la sous-location.

2 – L’admission étonnante d’un remboursement des sous-loyers perçus

Paradoxalement à l’admission de l’inopposabilité du contrat de sous-location irrégulière au bailleur, la Cour de cassation a souhaité que les sommes perçues au titre de cette sous-location – pourtant inopposable au bailleur –, lui soient remboursées sans préciser sur quel fondement cette demande était justifiée.

Dès lors, il semblerait qu’en présence d’une sous-location irrégulière, le bailleur soit automatiquement autorisé à demander le remboursement de l’intégralité des sommes perçues sans avoir à démontrer de faute, préjudice et lien de causalité entre les deux55. Cette solution s’avère entièrement favorable aux bailleurs et vient systématiquement sanctionner le preneur sous louant sans autorisation. Elle est également conforme à la nouvelle position de la Cour relative à la propriété des sous-loyers illicites.

Néanmoins, la Cour aurait pu appuyer son raisonnement sur la décision d’assemblée plénière du 6 octobre 2016 venant permettre au tiers à un contrat d’« invoquer sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui ait causé un dommage ». En effet, les preneurs, en sous louant sans l’autorisation expresse du bailleur, ont manqué à leur obligation contractuelle découlant de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, manquement venant causer un préjudice financier au bailleur pour autant qu’il ne peut percevoir l’intégralité des fruits civils découlant de la location. Comme nous l’avons évoqué antérieurement, le choix de la Cour de se référer au droit des biens vise justement à éviter d’avoir à démontrer un préjudice qui pourrait faire obstacle au remboursement des sous-loyers. Et ce, alors même que la jurisprudence reconnaîtrait automatiquement le préjudice financier. En effet, comme nous l’avons vu dans l’arrêt d’appel, le préjudice financier avait été admis sans qu’il ne soit nécessaire de prouver en quoi il constituait un préjudice financier56.

Souhaitant accorder une protection étendue au bailleur contre les preneurs sous-louant illicitement un bien, la Cour de cassation a opté pour un fondement sur le droit des biens et non le droit des obligations, choix lui permettant de rattacher les sous-loyers illicitement perçus aux fruits civils et, de facto, de les considérer comme appartenant au bailleur par le mécanisme d’accession. Si cette solution peut être justifiée en droit et en opportunité pour ce qui est des sous-loyers illicites ; elle souffre de certaines limites en ce que la nature juridique des sous-loyers – fruits civils –, ne saurait être différente selon qu’ils sont licites ou illicites. Or la Cour ne vise en l’espèce que les sous-loyers illicites. Dès lors, on peut s’interroger sur le sort des sous-loyers autorisés par le bailleur qui, encore que constituant également des fruits civils, n’appartiendraient pas entièrement au bailleur – si en se fondant sur le droit des biens les sous-loyers sont des fruits civils constituant la propriété du bailleur et légitimant leur perception intégrale par ce dernier, en quoi la solution diffèrerait-elle lorsque la sous-location a été autorisée ? Il en va de même de la théorie de l’accession qui, si elle se justifie pour les sous-loyers illicites, peut sembler peu opportune pour les sous-loyers autorisés. Le droit des obligations, fondement écarté en raison de sa complexité, aurait pu cependant servir pour l’unicité du régime juridique des sous-loyers et pour ce qui concerne le caractère moralisateur de la sanction avec l’éventuelle insertion des dommages et intérêts punitifs57.

Notes de bas de pages

  • 1.
    Dross W., « Le mécanisme de l’accession, Éléments pour une théorie de la revendication en valeur », 2000, Thèse université, n° 22, p. 30.
  • 2.
    Dross W., « Airbnb ou la multiplication des fruits civils. À qui, du propriétaire ou du locataire, doivent-ils revenir ? », RTD. civ., p. 936.
  • 3.
    CA Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684.
  • 4.
    L’article prévoit que « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location ».
  • 5.
    CA Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684.
  • 6.
    Garaud E., « Quel régime pour les obligations de ne pas faire », in Le Lamy Droit des contrats, p. 1085.
  • 7.
    Garaud E., « Quel régime pour les obligations de ne pas faire », in Le Lamy Droit des contrats, p. 1085.
  • 8.
    Dross W., « Airbnb ou la multiplication des fruits civils. À qui, du propriétaire ou du locataire, doivent-ils revenir ? », RTD. civ., p. 936.
  • 9.
    Dross W., « Airbnb ou la multiplication des fruits civils. À qui, du propriétaire ou du locataire, doivent-ils revenir ? », RTD. civ., p. 936.
  • 10.
    Cass. 3e civ., 3 déc. 2003, n° 02-18033 : Bull. civ. II, n° 221, p. 196 ; D. 2004, p. 395, et les obs. ; D. 2005, p. 185, obs. Delebecque P., Jourdain P. et Mazeaud D. ; AJDI 2004, p. 204, obs. Beaugendre S. ; RTD civ. 2004, p. 295, obs. Jourdain P. cités in Dross W., « Airbnb ou la multiplication des fruits civils. À qui, du propriétaire ou du locataire, doivent-ils revenir ? », RTD. civ., p. 936.
  • 11.
    L’article 1231-3 du Code civil dispose que : « Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive ».
  • 12.
    C. civ., art. 1231-3.
  • 13.
    Terré F., Simler P., Lequette Y. et Chénedé F., Droit civil, Les obligations, Précis Dalloz 2019, 2019, 12e éd, p. 901. « Le débiteur commet une faute dolosive lorsque, de propos délibéré, il se refuse à exécuter son obligation même si ce refus n’est pas dicté par l’intention de nuire ».
  • 14.
    L’article dispose : « Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution ».
  • 15.
    C. civ., art. 1231-4 : « Dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution ».
  • 16.
    L’article 1231-2 du Code civil dispose que : « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».
  • 17.
    C. civ., art. 1231-2.
  • 18.
    Parmentier M., « Airbnb : l’heure des comptes a sonné ! », Gaz. Pal. 11 sept. 2018, n° 330z5, p. 55.
  • 19.
    Terré F., Simler P., Lequette Y. et Chénedé F., Droit civil, Les obligations, Précis Dalloz 2019, 2019, 12e éd, p. 1363 et 1364. Ils parlent de « déplacement de richesse (…) qui se produit sans qu’il ait sa justification dans un quelconque titre juridique » ou encore d’« un transfert de valeur injustifié ».
  • 20.
    C. civ., art. 1303-1.
  • 21.
    CA Paris, 5 juin 2018, n° 16/10684 : de la Vaissière F., « Airbnb, les sous-loyers illicites sont des fruits civils », AJDI, p. 864 et s.
  • 22.
    Documentation Expresse, Journal des notaires et des avocats, n° 2018-13, 11 juill. 2018.
  • 23.
    L’article dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
  • 24.
    Julienne F., « La dualité des droits de jouissance des biens », Dr. et patri. 2017, n° 273, p. 15 ; Cabrillac R. (dir.), Dictionnaire du vocabulaire juridique, 2020, 2019, 11e éd, LexisNexis, v° Jouissance : « Droit qui permet de percevoir les fruits d’un bien, de les conserver ou les consommer ».
  • 25.
    Larroumet C., Droit civil, Les biens, droits réels principaux, t. 2, 5e éd., 2006, Economica, p. 119.
  • 26.
    Larroumet C., Droit civil, Les biens, droits réels principaux, t. 2, 5e éd., 2006, Economica, p. 119.
  • 27.
    Larroumet C., Droit civil, Les biens, droits réels principaux, t. 2, 5e éd., 2006, Economica, p. 119.
  • 28.
    Dross W., « Airbnb ou la multiplication des fruits civils. À qui, du propriétaire ou du locataire, doivent-ils revenir ? », RTD. civ., p. 936.
  • 29.
    « Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.
  • 30.
    Les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils ».
  • 31.
    L’article 233 du Code civil et commercial argentin énonce dans sa version originale que : « frutos civiles son las rentas que la cosa produce ».
  • 32.
    L’article 893 du Code civil mexicain énonce dans sa version originale que : « son frutos civiles los alquileres de los bienes muebles, las rentas de los inmuebles, los réditos de los capitales y todos aquellos que no siendo producidos por la misma cosa directamente, vienen de ella por contrato, por última voluntad o por la ley ».
  • 33.
    La version originale de l’article énonce que « son frutos civiles el alquiler de los edificios, el precio del arrendamiento de tierras y el importe de las rentas perpetuas, vitalicias u otras análogas ».
  • 34.
    Larroumet C., Droit civil, Les biens, droits réels principaux, t. 2, 5e éd., 2006, Economica, p. 119, n° 225.
  • 35.
    Malaurie P. et Aynès L., Droit des biens, 7e éd, 2017, LGDJ, p. 68.
  • 36.
    Démolombe C., Cours de code Napoléon, Traité de la distinction des biens, t. 1, 3e éd., 1886, Hachette, n° 256.
  • 37.
    Cottet M., Essai critique sur la théorie de l’accessoire en droit privé, Rochfeld J. (préf.), t. 544, 2013, LGDJ, Bibl. Droit Privé, n° 20, p. 20.
  • 38.
    Jaoul M., « La notion de fruits : étude de droit privé », 2014, Thèse université, p. 418 et 519.
  • 39.
    Larroumet C., Droit civil, Les biens, droits réels principaux, t. 2, 5e éd., 2006, Economica, p 120-121.
  • 40.
    CA Paris, 4-4, 16 avr. 2019, n° 17/14668.
  • 41.
    Parmentier M., « Airbnb : l’heure des comptes a sonné ! », Gaz. Pal. 11 sept. 2018, n° 330z5, p. 55.
  • 42.
    Parmentier M., « Airbnb : l’heure des comptes a sonné ! », Gaz. Pal. 11 sept. 2018, n° 330z5, p. 55.
  • 43.
    L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose que : « le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ».
  • 44.
    L’article 8 de la loi du 6 juillet modifié par la loi du 24 mars 2014 précisant que : « le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal ».
  • 45.
    Dross W., « Airbnb ou la multiplication des fruits civils. À qui, du propriétaire ou du locataire, doivent-ils revenir ? », RTD. civ., p. 936 et s.
  • 46.
    Colas E., « La sous-location irrégulière produit des fruits civils », JCP G 2019, p. 1655. Soulignons que le droit commercial sanctionne déjà le preneur sous louant le bien avec l’accord du bailleur mais à un prix supérieur au loyer initial en permettant à ce dernier d’appliquer, conformément à l’article L. 145-31 du Code de commerce, une augmentation de loyer correspondant au sous loyer perçu afin que le preneur ne s’enrichisse pas par la sous location. V° en ce sens Ghiglino M., « Airbnb : remboursement au propriétaire des loyers issus d’une sous-location irrégulière », Dalloz actualité, 20 juin 2018.
  • 47.
    Cabrillac R. (dir.), Dictionnaire du vocabulaire juridique, 2020, 2019, 11e éd, LexisNexis, v° Accession.
  • 48.
    Bergel J.-L., Bruschi M. et Cimamonti S., Traité de droit civil. Les biens, 2e éd., 2010, LGDJ, n° 186, p. 223. V° également Ghiglino M., « Airbnb : remboursement au propriétaire des loyers issus d’une sous-location irrégulière », Dalloz actualité, 20 juin 2018.
  • 49.
    Libchaber R., « Les biens », Rép. civ. Dalloz, 2009, n° 62.
  • 50.
    Libchaber R., « Les biens », Rép. civ. Dalloz, 2009, p.69.
  • 51.
    Dross W., « Le mécanisme de l’accession, Éléments pour une théorie de la revendication en valeur », 2000, Thèse université, p. 23.
  • 52.
    Cabrillac R. (dir.), Dictionnaire du vocabulaire juridique, 2020, 2019, 11e éd, LexisNexis, v° Accessoire : « Principe qui suppose que la situation juridique de l’accessoire doit être la même que celle du principal ».
  • 53.
    Libchaber R., « Les biens », Rép. civ. Dalloz, 2009, n° 62.
  • 54.
    Cabrillac R. (dir.), Dictionnaire du vocabulaire juridique, 2020, 2019, 11e éd, LexisNexis, v° Opposabilité.
  • 55.
    Cabrillac R. (dir.), Dictionnaire du vocabulaire juridique, 2020, 2019, 11e éd, LexisNexis, v° Inopposabilité.
  • 56.
    De la Vaissière F., « Airbnb : les sous loyers illicites sont des fruits civils ! », AJDI 2018, p. 864 et s.
  • 57.
    De la Vaissière F., « Airbnb : les sous loyers illicites sont des fruits civils ! », AJDI 2018, p. 864 et s.
  • 58.
    Buffelan Lanore Y. et Larribau Terneyre V., Droit civil : les obligations, 16e éd., 2018, Sirey, p. 34, 736 et s.

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Référence : LPA 28 Jan. 2020, n° 150r2, p.12

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